Vos voisins peuvent-ils jeter leurs ordures sur leur terrasse ?

Si un résident dépose des déchets sur sa terrasse, cela peut parfois causer des nuisances olfactives. De plus, l’apparence du bâtiment peut être affectée. Pouvez-vous faire quelque chose à ce sujet ?

Un des résidents de l’immeuble où vous vivez met régulièrement ses déchets sur sa terrasse. Quelles mesures pouvez-vous prendre ?

Si un résident dépose des déchets sur sa terrasse, cela peut parfois causer des nuisances olfactives. De plus, l’apparence du bâtiment peut être affectée. Pouvez-vous faire quelque chose à ce sujet ?

Règlement d’ordre intérieur

Vous pouvez d’abord vérifier s’il n’y a pas de dispositions dans le règlement d’ordre intérieur du bâtiment, qui interdisent les déchets sur la terrasse. Par exemple, il peut arriver que ce règlement stipule que les ordures ménagères doivent être placées dans une cave spécialement prévue à cet effet. Il peut également y être indiqué ce qui est autorisé sur les terrasses. Il y a des chances que les déchets n’y soient pas autorisés.

Une nuisance pour les voisins

Même s’il n’y a rien dans les règlements d’ordre intérieur, il peut y avoir une nuisance. Ce sera le cas, par exemple, si le déchet provoque des nuisances olfactives ou attire toutes sortes de vermine.

Que faire?

Vous pouvez contacter votre voisin en premier lieu et lui demander d’arrêter de jeter des déchets sur sa terrasse. Si cela n’a aucun effet, contactez le syndic. Il peut essayer d’amener ce résident à revoir sa position. Si cela ne réussit toujours pas, l’affaire devra éventuellement être portée devant le juge de paix.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Que risquez-vous si le syndic n’est pas enregistré ?

Le mandat d’un syndic d’immeuble à appartements doit obligatoirement être enregistré auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Dans quel but et que risquez-vous en tant que copropriétaire si tel n’est pas le cas ?

Le mandat d’un syndic d’immeuble à appartements doit obligatoirement être enregistré auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Dans quel but et que risquez-vous en tant que copropriétaire si tel n’est pas le cas ?

Cela fait déjà plus de 10 ans que les associations de copropriétaires (ACP) doivent être enregistrées auprès de la BCE. Depuis le 1er avril 2018, il faut également indiquer qui est le syndic de l’immeuble. Pourtant, de nombreux immeubles à appartements ne respectent pas cette obligation.

Pourquoi faut-il s’enregistrer ?

Auparavant, lorsque l’on désirait connaître le nom du syndic d’un immeuble, il fallait se rendre sur place, dans le hall d’entrée ou à l’accueil du bâtiment. Un affichage reprenant les coordonnées du syndic s’y trouve en principe toujours.

En cette matière, le législateur désire plus de transparence. D’où l’obligation d’inscription à la BCE. Vous pouvez dorénavant savoir qui est le syndic d’un immeuble à appartements en consultant le site de la Banque-Carrefour des Entreprises (https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform.html?lang=fr). Vous pouvez également y voir si le syndic de votre immeuble est bien enregistré.

Qui doit faire l’enregistrement ?

C’est une tâche qui incombe à l’ACP mais dans la pratique, c’est le syndic qui s’en charge.

Pas d’enregistrement, c’est grave ?

En l’absence d’enregistrement, les copropriétaires ne risquent pas de sanctions immédiates. Cependant, s’il devait s’avérer que certaines personnes subissent un préjudice dû au non-enregistrement (certains fournisseurs par ex.) et ce, à cause du fait que le syndic n’est pas identifiable, l’Association des copropriétaires pourrait éventuellement être tenue responsable. Vous devrez dès lors, en tant que copropriétaire, payer une partie des dédommagements.

De plus, l’ACP risque que certaines factures ou courriers importants n’arrivent pas, à la suite desquels des dommages et intérêts peuvent être dus.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Quand une deuxième assemblée générale s’avère indispensable…

Si le quorum de présence n’est pas atteint lors d’une assemblée générale des copropriétaires, une seconde assemblée doit être organisée. Selon quel calendrier et de quelle manière doit-elle avoir lieu ?

Si le quorum de présence n’est pas atteint lors d’une assemblée générale des copropriétaires, une seconde assemblée doit être organisée. Selon quel calendrier et de quelle manière doit-elle avoir lieu?

 

Afin de pouvoir délibérer valablement lors de l’assemblée générale, il faut qu’il y ait suffisamment de copropriétaires présents (plus d’infos à lire ici). Si ce n’est pas le cas, une nouvelle assemblée sera organisée. Il s’agit d’une obligation et non d’une possibilité.

100% valable

Cette deuxième réunion peut valablement délibérer quoiqu’il arrive, même si les majorités requises ne sont pas remplies. Toutefois, le fait que les quorums de présence ne s’appliquent plus lors de cette deuxième assemblée générale ne signifie pas pour autant que les quorums de vote soient supprimés.

Sachez en outre que si vous avez remis une procuration pour la première assemblée, elle ne sera pas forcément valable pour la seconde. De la sorte, vous devrez généralement donner une nouvelle procuration si vous voulez que quelqu’un vous représente.

Quand faut-il se réunir ?

La deuxième réunion doit être organisée au plus tôt 15 jours après la première. En revanche, il n’y a pas de délai maximal. Cela signifie qu’elle pourrait parfaitement être organisée deux mois après la première.

Quoi d’autre ?

En principe, l’ordre du jour doit être le même que celui de la première AG. Impossible dès lors d’ajouter des points de discussion à l’agenda de la seconde assemblée générale.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

 

Que faire quand vous recevez une convocation pour l’assemblée générale ?

En tant que propriétaire d’un appartement, vous êtes invité, au moins une fois par an, à assister à l’assemblée générale des copropriétaires. Que devez-vous savoir à ce sujet ?

En tant que propriétaire d’un appartement, vous êtes invité, au moins une fois par an, à assister à l’assemblée générale des copropriétaires. Que devez-vous savoir à ce sujet ?

Allez-y !

Votre présence à l’assemblée générale n’est pas obligatoire, bien que vivement conseillée. En effet, d’importantes décisions au sujet de votre immeuble y sont prises. Il peut s’agir par exemple de l’attribution d’entrepreneurs pour d’importants travaux, de l’approbation des comptes annuels, de changements dans le règlement d’ordre intérieur, de la nomination d’un nouveau syndic, etc.

Si vous ne pouvez pas y assister, pensez à donner une procuration. Ce faisant, remettez à votre mandataire vos recommandations de vote. Vous pouvez les remettre par écrit afin d’éviter toutes discussions. Pour désigner un mandataire, vous avez le choix entre un copropriétaire ou certaines personnes en particulier (comme l’un de vos enfants ou votre conjoint). Le règlement de copropriété peut exiger que vous préveniez le syndic bien à l’avance pour le cas où vous donnez une procuration. Sachez aussi que vous ne pouvez pas donner procuration au syndic lui-même.

Il existe des limites quant au nombre de procurations qu’un mandataire peut détenir. En principe, il peut recevoir au maximum trois procurations, sans toutefois pouvoir dépasser la moitié des voix détenues par les autres copropriétaires présents ou représentés. Si un mandataire dispose de plus de trois procurations, elles ne pourront en aucun cas représenter plus de 10% des votes.

Ordre du jour

Le syndic vous communiquera l’ordre du jour au moins 15 jours avant la date de l’assemblée. Seuls les points y figurant feront l’objet de discussions. Il n’est pas possible d’ajouter d’autres points à l’ordre du jour. Néanmoins, on y trouve régulièrement un point ‘divers’. Tout ce qui sera discuté à l’assemblée doit être détaillé dans la convocation. Il ne s’agit donc pas d’y traiter tout et de n’importe quoi. La convocation peut inclure des annexes (des offres d’entrepreneurs par exemple) afin de clarifier certains points à l’ordre du jour. On peut également indiquer la manière dont certains documents peuvent être consultés avant l’assemblée. Parcourez ces documents bien à l’avance afin d’être suffisamment préparé pour le jour de l’assemblée.

Prenez contact avec le syndic si vous désirez soumettre un point à l’ordre du jour. Sachez que vous avez jusqu’à trois semaines avant la première date éventuelle de l’assemblée générale.

Le vote

Lors de l’assemblée générale, les différents points à l’ordre du jour sont votés. Le plus souvent, cela se fait avec une majorité simple. Pour certaines décisions, une majorité plus élevée est requise. Il est recommandé de vérifier dans le règlement de copropriété (et dans la loi si nécessaire) si des majorités spéciales ne sont pas requises pour certains points à l’ordre du jour.

Afin que l’assemblée générale puisse statuer valablement, il faut qu’au moins 50% des propriétaires et 50% des quotités soient représentés à l’ouverture de la séance. L’assemblée peut également statuer valablement si les propriétaires présents possèdent plus de ¾ des quotités, même s’ils représentent moins de la moitié des copropriétaires. Si aucun des quorums n’est atteint, une nouvelle assemblée doit être convoquée. Cette dernière pourra alors statuer, quel que soit le nombre de participants.

Procès-verbal

Le syndic rédige le procès-verbal de l’assemblée générale. Il s’agit d’un rapport résumant ce qui a été décidé et discuté durant cette assemblée. Habituellement, le syndic établit le procès-verbal directement pendant l’assemblée. À la fin de celle-ci, il lit le procès-verbal et le fait signer. Relisez soigneusement ce procès-verbal avant de le signer. Si vous constatez des erreurs ou points de divergence, notifiez-le(s) et demandez au syndic de corriger ces points. Dans les 30 jours qui suivent, le procès-verbal est inscrit dans un registre et transmis aux copropriétaires.

Si vous avez des remarques concernant les décisions et/ou le procès-verbal de l’assemblée générale ou bien n’êtes pas d’accord avec ceux-ci, vous pouvez, sous certaines conditions, vous adresser au juge de paix dans les quatre mois.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Peut-on voter quand on est à la fois copropriétaire et syndic ?

Dans l’immeuble où vous possédez un appartement, il y a un copropriétaire qui est en même temps syndic. A-t-il le droit de voter lors de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Dans l’immeuble où vous possédez un appartement, il y a un copropriétaire qui est en même temps syndic. A-t-il le droit de voter lors de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Il ne faut pas nécessairement être un professionnel pour exercer la fonction de syndic. Par ailleurs, un copropriétaire dans votre immeuble peut parfaitement être désigné comme syndic. Mais ce n’est pas possible pour tout le monde (un locataire par ex.).

Soyez vigilant

Dans tous les cas, réfléchissez bien avant de proposer vos services pour la fonction de syndic d’immeuble. La loi sur les appartements est loin d’être simple et impose des tâches très précises à un syndic. Vous risquez également d’être tenu responsable si vous ne remplissez pas correctement vos fonctions.

Autorisé à voter

Le syndic qui est en même temps copropriétaire peut parfaitement voter (à hauteur de sa quote-part dans les parties communes de l’immeuble) lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais il n’a pas le droit de voter par procuration pour un autre copropriétaire au sein de l’immeuble. Si le syndic le fait malgré tout, les décisions prises de la sorte peuvent être contestées.

Exceptions

Par contre, le copropriétaire qui est également syndic n’a pas le droit de voter sur les questions qui concernent directement sa mission. Par exemple, il ne peut pas voter sur les décisions à prendre concernant les contrats avec le syndic, sur une éventuelle décharge de sa gestion, etc.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Qui paie les frais d’une deuxième assemblée générale des copropriétaires ?

L’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires comporte certains coûts. Qui doit payer les frais de la deuxième réunion si la première réunion n’a pu avoir lieu en raison d’une participation insuffisante?

L’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires comporte certains coûts. Qui doit payer les frais de la deuxième réunion si la première réunion n’a pu avoir lieu en raison d’une participation insuffisante?

L’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires n’est pas toujours gratuite. Par exemple, il y a les frais de location d’une pièce dans laquelle la réunion se tient, les consommations, les frais de lettres recommandées pour la convocation, les frais de syndic…

Qui paye?

Les coûts de l’organisation de l’assemblée générale sont payés par les copropriétaires du bâtiment. En règle générale, les coûts sont répartis en fonction de « l’intérêt » que chaque copropriétaire a dans les parties communes.

Et à une deuxième réunion?

La même règle s’applique également ici. Les coûts sont partagés entre tous les copropriétaires du bâtiment. Il n’est donc pas possible de facturer ces frais uniquement aux copropriétaires qui n’étaient pas présents lors de la première réunion (ou qui n’ont pas donné de procuration à d’autres pour cette réunion).

Et si vous décidez autrement?

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’est pas non plus possible de décider à l’avenir (en tant que sanction) d’imputer les frais de la deuxième réunion aux absents de la première réunion. Imputer ces coûts aux absents reviendrait à simplement ignorer le droit des copropriétaires à ne pas assister à l’assemblée générale.

De plus, imputer ces coûts aux absents ne tiendrait compte d’aucune circonstance particulière empêchant certains copropriétaires d’assister à la réunion.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Pouvez-vous remplacer vous-même les châssis de votre appartement?

Vous souhaitez installer de nouveaux châssis dans l’appartement que vous possédez. Pouvez-vous décider par vous-même ou avez-vous besoin de la permission de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Vous souhaitez installer de nouveaux châssis dans l’appartement que vous possédez. Pouvez-vous décider par vous-même ou avez-vous besoin de la permission de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Les châssis de votre appartement sont usés ou il n’y a encore qu’un simple vitrage. Vous souhaitez les remplacer. Mais pouvez-vous décider cela par vous-même?

Parties communes

Vérifiez d’abord dans les statuts du bâtiment si les châssis sont des parties privées ou communes du bâtiment. S’il s’agit de parties communes, vous ne pouvez pas décider de les remplacer. Cette décision doit alors être prise par l’assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci décide des travaux avec une majorité des 3/4 des voix. Si vous souhaitez qu’une décision soit prise concernant le remplacement, demandez au responsable de l’immeuble de mettre ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Vous pouvez alors demander des offres pour permettre à vos copropriétaires de prendre des décisions plus éclairées.

Privatif

Si les châssis sont privatifs, vous pouvez en principe décider par vous-même de les remplacer. Gardez à l’esprit que les règles de copropriété ou le règlement d’ordre intérieur peuvent contenir des ordres stricts sur le style et l’harmonie du bâtiment. Si tel est le cas, vous devrez peut-être demander l’autorisation de l’assemblée générale pour remplacer les fenêtres.

Un refus… Et ensuite?

Si l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas d’accord avec les travaux proposés, alors vous pouvez éventuellement aller voir le juge de paix. Dans ce cas, il est conseillé de consulter un avocat.

Quelles informations devraient figurer sur une invitation à l’assemblée générale des propriétaires ?

En tant que propriétaire d’un appartement, vous serez invité à l’assemblée générale des copropriétaires. Quelles informations le syndic doit-il mentionner sur cette invitation ?

En tant que propriétaire d’un appartement, vous serez invité à l’assemblée générale des copropriétaires. Quelles informations le syndic doit-il mentionner sur cette invitation ?

De nombreuses questions importantes sont discutées lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Vous pouvez les retrouver sur l’ordre du jour de la réunion qui vous est envoyé. Cependant, pour pouvoir vous préparer correctement, vous avez souvent besoin de toutes sortes d’informations.

Calendrier

L’invitation à l’assemblée générale doit contenir l’ordre du jour, soit ce qui sera discuté. Les éléments qui ne sont pas à l’ordre du jour ne peuvent pas être discutés. La catégorie « varia » ne peut pas non plus être utilisée pour mettre tout et n’importe quoi en dessous.

Ajouter des informations?

La loi stipule que la convocation doit mentionner quels documents précis seront consultés. L’administrateur peut ajouter (une copie de) ces documents en pièce jointe à l’invitation ou il peut, par exemple, les rendre disponibles sur un site Web ou encore, vous permettre de les voir à son bureau.

Il ne suffit donc pas de donner une information à l’assemblée générale en donnant, par exemple, des explications sur certains travaux prévus dans les parties communes.

Informations manquantes ?

Si vous ne recevez pas ces informations, vous pouvez contester ultérieurement la décision de l’assemblée générale. Assurez-vous de voter contre l’assemblée générale lorsque vous y allez. Vous pouvez immédiatement demander de mettre dans le procès-verbal que vous croyez qu’un vote n’est pas possible parce que vous n’avez pas obtenu l’information nécessaire.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Cinq choses que vous devez savoir sur la nouvelle loi sur les appartements

Cet automne, il y aura probablement une nouvelle loi sur les appartements. Bien que le texte législatif final n’ait pas encore été voté, les premiers projets de texte sont déjà sur la table. Quels sont les changements que vous devrez prendre en compte?

Cet automne, il y aura probablement une nouvelle loi sur les appartements. Bien que le texte législatif final n’ait pas encore été voté, les premiers projets de texte sont déjà sur la table. Quels sont les changements que vous devrez prendre en compte?

Si vous possédez un appartement, vous devez tenir compte des règles légales concernant la propriété de l’appartement. Cette loi va probablement complètement changer dans un avenir proche. Les nouvelles règles s’appliqueront également si vous êtes propriétaire d’un bâtiment déjà existant. Elles ne s’appliquent donc pas uniquement aux bâtiments construits après l’entrée en vigueur de la loi.

Majorité plus souple à l’assemblée générale

Des exigences de majorité plus souples s’appliqueront pour des décisions qui peuvent être prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est principalement le cas pour les décisions de rénovation des parties communes à l’intérieur du bâtiment. Si une décision à ce jour requiert la majorité des 3/4, une majorité des 2/3 devrait bientôt suffire. Pour les travaux devant respecter les exigences légales (comme l’isolation de la toiture), une majorité simple de plus de 50% est suffisante en vertu de la nouvelle loi.

Afin de pouvoir décider de la démolition du bâtiment, une majorité de 4/5 sera bientôt suffisante. L’unanimité est requise à ce jour. Il faut alors que la démolition soit nécessaire pour l’hygiène ou la sécurité du bâtiment ou que le coût d’une rénovation soit excessif.

Le fonds de réserve devient obligatoire

Le nouveau texte légal rend également obligatoire la constitution d’un fonds de réserve dans les immeubles d’habitation où la réception provisoire des parties communes du bâtiment date de plus de 5 ans… Ce fonds de réserve est une sorte de tirelire qui peut être utilisée si des réparations majeures ou des rénovations sont nécessaires sur les parties communes du bâtiment.

La nouvelle loi indique également le montant qui devra être déposé chaque année dans ce fonds de réserve. La contribution annuelle ne devrait pas être inférieure à 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.

Au sein de l’association des copropriétaires, une majorité des 4/5 des voix peut déroger à ces règles lors de l’assemblée générale.

Les coûts du syndic deviennent plus clair

Selon la nouvelle loi, le syndic devra également être plus clair sur ce qu’il facturera. Par exemple, il doit indiquer quels services sont couverts par le montant fixe qu’il demandera par mois et par appartement, et lesquels ne le seront pas. Il doit également indiquer pour quelles prestations, des frais supplémentaires sont facturés. Le syndic doit être complet lors de l’établissement de cette liste : il ne peut demander une compensation pour les services qui ne figurent pas sur la liste des prestations pour lesquelles un paiement supplémentaire doit être effectué.

L’administrateur peut plus facilement récupérer les arriérés

Dans bien des immeubles, certains propriétaires ne paient pas correctement leurs contributions aux coûts. Dans ce domaine, le syndic aura bientôt plus de pouvoir. Plus précisément, le syndic pourrait prendre l’initiative d’intenter une poursuite devant le tribunal ou de faire appel à une agence de recouvrement des créances. Il n’aura plus besoin de la permission de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’utilisation exclusive des parties communes peut être enlevée

Dans certains bâtiments, il arrive que certains copropriétaires obtiennent l’usage exclusif de certaines parties communes. Considérons, par exemple, le cas où l’occupant de l’appartement du rez-de-chaussée est autorisé à utiliser exclusivement le (ou une partie du) jardin commun. Selon les projets de textes, l’association des copropriétaires peut mettre fin à ce droit d’usage à la majorité des 4/5 si elle y a un intérêt. Le propriétaire qui voit son usage exclusif «disparaître» peut alors éventuellement demander une compensation.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

Devez-vous laisser la porte d’entrée de votre immeuble fermée la nuit?

Vous possédez un appartement. Certains copropriétaires veulent que la porte d’entrée soit verrouillée le soir après 22 heures, alors que d’autres ne voient pas les choses de la même manière. Mais est-ce une obligation légale ?

Vous possédez un appartement. Certains copropriétaires veulent que la porte d’entrée soit verrouillée le soir après 22 heures, alors que d’autres ne voient pas les choses de la même manière. Mais est-ce une obligation légale ?

Tous les occupants d’un immeuble ne sont pas toujours très prudents lorsqu’ils ouvrent la porte d’entrée quand quelqu’un sonne à la porte. En conséquence, les invités indésirables peuvent parfois s’introduire dans les parties communes de sorte que le vol et le vandalisme peuvent se produire. C’est pourquoi il est parfois demandé de verrouiller la porte d’entrée après une certaine heure.

Aucune obligation légale

La loi ne stipule pas qu’il est obligatoire de fermer la porte d’entrée d’un immeuble la nuit. L’obligation peut éventuellement être imposée dans le règlement intérieur de l’immeuble. Celui-ci indique l’heure à partir de laquelle la fermeture de la porte est obligatoire.

Renseignez-vous auprès du service d’incendie

Si l’assemblée générale des copropriétaires envisage d’introduire une telle obligation, il est conseillé de contacter d’abord les pompiers pour savoir si cela est autorisé dans votre cas. Après tout, il faut par exemple, éviter que les personnes qui n’ont pas la clé ne puissent pas quitter le bâtiment lors d’un incendie.

Des solutions techniques existent !

Il existe des systèmes sur le marché qui permettent de concilier les deux : ils laissent la porte fermée tout en permettant aux personnes n’ayant pas de clé de pouvoir sortir.

 

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)