Kan je een huis kopen ‘kosten in’?

Als je een huis of appartement koopt betaal je als koper de kosten. Zo zal je de verkoop- of registratierechten moeten betalen, de kosten van een notaris, de BTW enz. Maar kan je andere afspraken maken? En waarop moet je dan letten?

Als je een huis of appartement koopt betaal je als koper de kosten. Zo zal je de verkoop- of registratierechten moeten betalen, de kosten van een notaris, de BTW enz. Maar kan je andere afspraken maken? En waarop moet je dan letten?

Als koper van een onroerend goed moet je er rekening mee houden dat je er financieel met het betalen van de eigenlijke koopprijs nog niet bent. Je moet dus een extra budget hebben om de bijkomende kosten te betalen.

Andere afspraken kunnen

Hoewel je als koper in de regel deze bijkomende kosten moet betalen, kan je met de verkoper andere afspraken maken. Je kan perfect overeenkomen dat hij uiteindelijk instaat voor deze bijkomende kosten. Op die manier heb je meteen een goed beeld van wat de aankoop je in het totaal zal kosten. Evident moet de verkoper daar dan wel mee akkoord gaan wat maar zelden het geval is.

Neem een berekening op

Ga je op die manier tewerk, zorg er dan voor dat in de aankoopakte duidelijk blijkt wat de eigenlijke aankoopprijs is en hoeveel kosten erbij komen die de verkoper draagt. Doe je dat niet, dan bestaat namelijk de kans dat de verkoper achteraf zegt dat de aankoopprijs onvoldoende bepaald was in het contract. Een verkoper die alsnog onder het contract onderuit wil zou zo’n argument wel eens kunnen hanteren.

Geen geldige overeenkomst

Er bestaat al rechtspraak die zo’n argumenten ook aanvaard. Is dat het geval dan kan men zeggen dat er geen geldige koop-verkoopovereenkomst tot stand kwam. Je zal dan alsnog op zoek moeten gaan naar een andere onroerend goed of opnieuw moeten onderhandelen met de verkoper.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Zo vermijd je als koper op te draaien voor schade na het compromis

Als je een woning koopt verstrijken er enkele maanden tussen het compromis en de notariële akte. Maar wat als er zich in die periode schade voordoet aan het pand.

Als je een woning koopt verstrijken er enkele maanden tussen het compromis en de notariële akte. Maar wat als er zich in die periode schade voordoet aan het pand. Wie draait daar dan voor op?

Het gebeurt wel eens dat een onroerend goed beschadigd raakt tussen het compromis en de notariële akte. Dat kan bijvoorbeeld te wijten zijn aan het feit dat de verkoper bij zijn verhuis schade veroorzaakte, doordat gasten bij een feestje nog schade toebrachten, doordat door het koude weer leidingen bevroren enz.

Wie draait ervoor op?

In principe is het de verkoper die deze schade moet oplossen. Zolang de notariële akte nog niet getekend is staat de verkoper in voor schade die nog wordt toegebracht aan de woning ook al is dat door ‘externe’ omstandigheden.

Een kwestie van bewijs

In de verkoopovereenkomst staat allicht een clausule dat je de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt. Als je dan nadien de schade opmerkt wordt het bijzonder moeilijk de verkoper daarvoor aan te spreken. Je zou dan al moeten aantonen dat de schade er nog niet was bij het ondertekenen van de compromis. En daar durft het schoentje wel eens te wringen.

Hoe oplossen?

Je zou kunnen vragen aan de verkoper dat er een tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgesteld op het moment van het ondertekenen van het compromis. In het compromis kan je dan meteen een clausule zetten dat je vlak voor het verlijden van de notariële akte het recht krijgt om het gekochte pand nog te bezichtigen om na te gaan of er geen bijkomende schade in werd aangebracht en of het gekochte pand nog in dezelfde staat is als ten tijde van het compromis.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

Kan je al een huis kopen als je nog aan het scheiden bent?

Je wil gaan scheiden van je echtgeno(o)t(e) of je bent al in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Kan je in dat geval al een nieuwe woning kopen? Of moet je wachten tot je echtscheiding definitief is?

Je wil gaan scheiden van je echtgeno(o)t(e) of je bent al in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Kan je in dat geval al een nieuwe woning kopen? Of moet je wachten tot je echtscheiding definitief is?

Mensen die aan het scheiden zijn willen wel eens vermijden dat ze moeten gaan huren. Zij kiezen er dan ook wel eens voor om al een ander pand te kopen. Los van de vraag naar de opportuniteit van zo’n beslissing (je kan zo ‘gedwongen worden’ om een minder gunstige regeling bij de echtscheiding te aanvaarden om financiële redenen) rijst de vraag of zo’n aankoop juridisch wel kan.

Scheiding van goederen

Alles hangt af van het huwelijkscontract waaronder je getrouwd bent. Ben je gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen, dan kan je dadelijk een nieuw huis kopen. Je (bijna ex-) echtgenoot moet dan niet meetekenen voor die aankoop. Het enige waar je voor moet zorgen is dat je voldoende geld hebt voor de aankoop (of dat je een lening kan krijgen).

Wettelijk stelsel

Ben je gehuwd onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten), dan ligt dit moeilijker. Als je dan nog niet effectief gescheiden bent, dan kan je het onroerend goed niet zomaar alleen aankopen. Je kan al evenmin alleen een lening aangaan. Je bijna ex zal dus nog moeten meetekenen. Er zal dan ook nog een voldoende communicatie tussen jou en je ex moeten zijn.

Wederbelegging

Als je gehuwd bent onder het wettelijk stelsel en je hebt eigen gelden, dan kan je eventueel het onroerend goed aankopen met dat eigen geld. Dat moet dan wel voorzien worden in de notariële verkoopakte. Daar moet instaan dat er sprake is van een ‘wederbelegging met eigen gelden’. Ook dan moet je echtgeno(o)t(e) tussenkomen in de akte om de wederbelegging te bevestigen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Recht van hoger bod bij gerechtelijke openbare verkoop: het is voorbij!

Het zal je misschien vreemd in de oren klinken, maar een wet zal gerechtelijke openbare verkopen en minnelijke openbare verkopen eenvoudiger maken.

Het zal je misschien vreemd in de oren klinken, maar een wet zal gerechtelijke openbare verkopen en minnelijke openbare verkopen eenvoudiger maken.

Laten we eerst en vooral een blik werpen op het concept: een gerechtelijke openbare verkoop of een minnelijke, openbare verkoop onder gerechtelijke vorm, wat is dat nu eigenlijk? Het gaat om openbare verkopen na een inbeslagneming of, bijvoorbeeld, verkopen waarbij een van de partijen een minderjarige, onbekwaam of failliet persoon is, enzovoort. Het gaat dus niet om vrijwillige openbare verkopen, waarbij de verkoper zelf beslist om tot verkoop over te gaan .

Een recht van hoger bod: wat is dat?

Bij een veilig verkoopt een notaris bezittingen aan de kandidaat-koper die het hoogste bod heeft gedaan. Logisch. Toch bestaat er een wet die toestaat dat wie er ook maar geïnteresseerd is in het geveilde artikel binnen de twee weken een nog hoger bod mag doen. Gebeurt dat effectief, wordt er een nieuwe verkoopbijeenkomst met de nieuwe startprijs georganiseerd.

Waarom herzien?

Omdat het lang duurt en kostbaar is om deze procedure uit te voeren. De nieuwe maatregel schaft het recht van hoger bod af en zal zorgen voor een proces dat minder kostbaar, en dus sneller en dynamischer is.

Wanneer gaat deze maatregel in?

De wet gaat van kracht op 1 mei 2018. Echter, een overgangsmaatregel is van toepassing voor de verkopen waarvan de eerste bijeenkomst is vastgelegd op een datum voor 1 september 2018.

Een station kopen om in te wonen: (te) gek?

De NMBS bezit een pak gebouwen die niet langer in dienst zijn. Sommige ervan staan te huur, anderen te koop en meestal aan een schappelijke prijs. Een goede zaak… Of niet?

De NMBS bezit een pak gebouwen die niet langer in dienst zijn. Sommige ervan staan te huur, anderen te koop en meestal aan een schappelijke prijs. Een goede zaak… Of niet?

Als de gemeente zelf geen interesse heeft in een verlaten gebouw van de NMBS, kan je als particulier je kans grijpen om het om te toveren in een winkel, een crèche, burelen, noem maar op.

Maar is dat ook een goed idee?

Het goede nieuws is dus dat de vraagprijzen van zulke gebouwen meestal erg redelijk zijn. Zeker als de NMBS geen enkele voorwaarde stelt omtrent het gebruik of de indeling, kan je zaken doen. Let wel, kán, want ongebruikte overheidsgebouwen zijn lang niet allemaal voorzien van modern comfort en squatters hangen er maar al te graag rond, met alle gevolgen van dien. Je zal in de regel dus fors moeten investeren in een renovatie.

Tip: wie een station koopt, doet er best aan te controleren of de lijn effectief in onbruik is. Kwestie van ‘s nachts geen oordopjes te moeten gebruiken.

Geen hoger bod meer bij een openbare verkoop?

Bij een openbare verkoop hebben kandidaat-kopers tot op heden een recht van hoger bod. Voor sommige openbare verkopen is dat binnenkort echter verleden tijd. Maar wat moet je daarvan weten?

Bij een openbare verkoop hebben kandidaat-kopers tot op heden een recht van hoger bod. Voor sommige openbare verkopen is dat binnenkort echter verleden tijd. Maar wat moet je daarvan weten?

Bij een openbare verkoop wijst de notaris nu op de eerste zitdag het onroerend goed toe aan de kandidaat-koper die het hoogste bod uitbrengt. Die toewijzing gebeurt echter ‘onder de opschortende voorwaarde van de afwezigheid van een hoger bod’. Meer bepaald kan iedereen na de koopdag nog een hoger bod doen dit binnen een termijn van vijftien dagen.

Het hoger bod verdwijnt

Voor heel wat openbare verkopen waar de eerste zitdag na 1 september 2018 plaatsheeft vervalt dat recht van hoger bod. Er wordt dan met één enkele zitdag gewerkt waarop het onroerend goed ook wordt toegewezen. Je zal dus, als kandidaat-koper, dadelijk op die zitdag moeten beslissen of je koopt of niet en hoeveel je bereid bent om te bieden. Je hebt dus geen bedenktijd meer van 15 dagen waarop je alsnog een hoger bod kan doen.

Waarom?

De nieuwe wet kwam er omdat men vindt dat er aan zo’n hoger bod teveel formaliteiten en kosten waren. Zo moest het hoger bod onder andere worden gedaan met een gerechtsdeurwaardersexploot waarvan de kosten in theorie waren voor diegene die het hoger bod deed.

Niet voor alle verkopen

De nieuwe regels gelden niet voor alle openbare verkopen. Ze gelden namelijk enkel voor gerechtelijke openbare verkopen (bv. in het kader van een beslag of een faillissement). De vrijwillige openbare verkopen hoeven niet noodzakelijk onderworpen te worden aan de nieuwe wet. Voor zo’n verkopen kan men dus beslissen om toch nog een hoger bod toe te laten.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Is de mazout inbegrepen in de koopprijs?

Je koopt een huis waarin er verwarmd wordt met mazout. Is de mazout die zich dan nog in de tank bevindt inbegrepen in de koopprijs? Of kan de verkoper je daar nog een extra rekening voor geven?

Je koopt een huis waarin er verwarmd wordt met mazout. Is de mazout die zich dan nog in de tank bevindt inbegrepen in de koopprijs? Of kan de verkoper je daar nog een extra rekening voor geven?

Op het moment dat je de sleutels krijgt van het huis dat je kocht blijkt de mazouttank niet volledig leeg te zijn. Kan de verkoper dan vragen dat je het aantal liters mazout dat zich nog in de tank bevindt met hem afrekent?

Wie is eigenaar?

Als er niets bijzonders in de koopovereenkomst stond die je afsloot met betrekking tot het onroerend goed, dan is de mazout die zich nog in de tank bevindt niet inbegrepen in de koopprijs. De mazout is dan dus nog eigendom van de verkoper.

Niet verplicht over te nemen

De verkoper kan je evenwel niet verplichten om de mazout van hem over te nemen. Als je zegt dat je deze niet moet hebben, kan de verkoper niet eisen dat je hem ervoor betaalt. Hij is dan wel gerechtigd de tank leeg te maken en de mazout die zich er nog in bevindt mee te nemen. Of hij kan de mazout verkopen aan iemand anders. Of hij uiteindelijk die moeite zal willen doen is hoogst onzeker.

Beperk de prijs

Je kan natuurlijk altijd trachten het op een akkoordje te gooien met de verkoper waarbij je hem een beperkte vergoeding betaalt voor de mazout. Zomaar de volle prijs betalen (tegen de notering van die dag) doe je dus maar beter niet. Als de verkoper de tank wil leeghalen, zal hem dat namelijk ook allicht heel wat moeite (en eventueel ook geld) kosten.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

4 zaken die je moet weten voor je een kasteel koopt

Word kasteelheer of -dame! Klinkt aanlokkelijk? Dat zal best, al zijn er toch een viertal zaken die je moet weten alvorens je tot zo’n speciale aankoop overgaat…

Word kasteelheer of -dame! Klinkt aanlokkelijk? Dat zal best, al zijn er toch een viertal zaken die je moet weten alvorens je tot zo’n speciale aankoop overgaat…

1. Het hoge kostenplaatje

In de meeste gevallen – er zijn uitzonderingen bekend – kost een kasteel al gauw een miljoen euro of meer, en dan ben je er nog lang niet. Afhankelijk van de grootte en de staat van het gebouw, moet je voor het onderhoud ervan jaarlijks rekenen op een bedrag tussen € 15.000 en… € 200.000! Ook als er andere kosten opduiken, swingen deze meestal de pan uit. En dan hebben we het nog niet eens over tuinierskosten gehad…

2. Een kasteel kan geld opbrengen

Een kasteel bezitten, biedt een waaier aan mogelijkheden om er munt uit te slaan (of er ten minste voor te zorgen dat gemaakte kosten gedekt worden). Zo kan je kamers verhuren, er evenementen of bedrijfsfeestjes laten doorgaan, de lijst is lang! Met een beetje geluk kan je zelfs subsidies aanvragen.

3. Een kasteel is niet per se comfortabel

Leven in een kasteel is niet per definitie beter dan in een gewoon huis. Kastelen zijn doorgaans erg oud, wat vaak bijdraagt aan minder comfort. Reken daarbij torenhoge stookkosten, een niet geringe kans op vocht en – ook niet onbelangrijk – wifi heeft geen of weinig kans om de dikke muren te doordringen. Recentere kastelen uit de Renaissance of – beter nog – uit de 19de eeuw kennen een iets hoger comfortgehalte.

4. Je kan er niet zomaar mee doen wat je wil…

Beeld je eens het kasteel van Versailles in met een aangebouwd deel in beton… Of met een groot, modern zwembad op het dak! Not done? Dat klopt, en dus kan je best begrijpen dat kastelen vaak beschermde gebouwen zijn en dus niet bedoeld zijn om te laten ombouwen naar het huis van de toekomst.

Klik hier voor de lijst van ALLE kastelen die momenteel te koop staan op Immovlan.be

De 5 goedkoopste huizen in Brussel te koop op Immovlan.be

De laatste 10 jaar zijn de vastgoedprijzen in het Brusselse fors gestegen. Wie in onze hoofdstad wil kopen, heeft vandaag meestal minstens € 200.000 nodig, bijkomende werken niet inbegrepen. En toch… hebben wij 5 huizen in Brussel gevonden die voor minder dan dit bedrag op Immovlan.be te koop staan! Kijk even mee…

De laatste 10 jaar zijn de vastgoedprijzen in het Brusselse fors gestegen. Wie in onze hoofdstad wil kopen, heeft vandaag meestal minstens € 200.000 nodig, bijkomende werken niet inbegrepen. En toch… hebben wij 5 huizen in Brussel gevonden die voor minder dan dit bedrag op Immovlan.be te koop staan! Kijk even mee…

Huis te koop in 1000 Brussel: € 178.000

Dit is het goedkoopste Brusselse huis op Immovlan! En wellicht ook het kleinste, daar de bewoonbare oppervlakte amper 50m² (!) bedraagt… Akkoord, de prijs/oppervlakteverhouding kan beter maar dit huisje is wel in perfecte staat en ideaal gelegen in het centrum, langs het kanaal.

Huis te koop - 1000 Brussel (RAH26773)

Huis te koop in Sint-Jans-Molenbeek: € 183.000

Dit huis is alweer niet bepaald groot (85 m² bewoonbare oppervlakte) maar de badkamer is dat wel en bovendien zijn er 4 slaapkamers, een kleine badkamer, een kelder én een zolder aanwezig.

Huis te koop in Sint-Jans-Molenbeek: € 185.000

Alweer een huis in Sint-Jans-Molenbeek, een beetje groter dit keer en ook weer met 4 slaapkamers. Een grondige verbouwing is hier op zijn plaats, al stelt de huidige eigenaar dat de trappenhal en het dak al werden gerenoveerd.

Huis te koop in Haren: € 195.000

Redelijk wat werk aan dit huisje in Haren, maar ook veel potentieel! De bewoonbare oppervlakte bedraagt 85 m² en we tellen 2 slaapkamers (een derde is mogelijk op zolder) én een kleine tuin van 40m².

Huis te koop in Sint-Jans-Molenbeek: € 209.000

De buitenkant van dit rijhuis kan beter, al is de binnenkant wel volledig verbouwd. Drie slaapkamers en een terras, wat moet je nog meer?

De 5 grootste huizen te koop op Immovlan.be

Een groot gezin, een hele hoop vrienden die regelmatig over de vloer komen of gewoon nood aan heel, heel veel privacy? Daar bestaan oplossingen voor! Ziehier de 5 huizen met de grootste bewoonbare oppervlakte die momenteel op Immovlan.be te koop staan.

Een groot gezin, een hele hoop vrienden die regelmatig over de vloer komen of gewoon nood aan heel, heel veel privacy? Daar bestaan oplossingen voor! Ziehier de top 5 van huizen met de grootste bewoonbare oppervlakte die momenteel op Immovlan.be te koop staan.

1. Villa te koop in Nalinnes : 3.200 m² bewoonbaar

Hieronder, niet hierboven, zie je de allergrootste villa die momenteel op onze site staat. Geen kasteel dus, al telt het pand wel 10 kamers, een spa met een jacuzzi voor vier (inclusief hammam!), een garage voor 4 auto’s, een carport voor 6 wagens en uiteraard een immense tuin dat eigenlijk gewoon een park is (1,8 hectare, alsjeblieft). Nu nog personeel vinden om de boel te onderhouden…

2. Kasteel te koop in Kruishoutem : 3.000 m² bewoonbaar

Dit kasteel dateert uit 1785 maar werd wonderwel gerenoveerd. Het is een indrukwekkend bouwwerk met 10 met de grootste zorg ingerichte kamers – in 18de eeuwse stijl – dat door een tuin van maar liefst 13 hectare wordt omringd. Voor de liefhebbers: dit pand wordt geveild…

3. Kasteel te koop in Kortenaken : 2.170 m² bewoonbaar

Nog maar eens een statisch gebouw is dit 18de eeuwse kasteel in Kortenaken. De tuin is 7,2 hectare groot, er zijn 9 kamers om in te slapen enzovoort enzovoort. Het prijskaartje is vanzelfsprekend niet van de poes…

4. Hoeve te koop in Huppaye : 2.018 m² bewoonbaar

Ook uitzonderlijk is deze oude commanderij met een rijke geschiedenis. Het pand staat op 4,5 hectare en bevindt zich in een magnifieke staat. Bovendien spat de authenticiteit ervan af. We tellen 8 slaapkamers en evenveel badkamers.

5. Huis te koop in Barvaux-sur-Ourthe : 1.726 m² bewoonbaar

Niet het grootste pand uit dit lijstje, maar wel dat met de meeste slaapkamers: 27 in totaal! Niet verwonderlijk gaat het hier om een vakantieresort. Hadden we ons niet gericht naar zij die veel vrienden hebben om uit te nodigen? En ook de prijs valt mee!