Stuur eens een ‘aangetekende e-mail’ naar je (ver)huurder

Als je een onroerend goed (ver-)huurt gebeurt het wel eens dat je een aangetekende brief moet sturen naar je (ver-)huurder. Maar wist je dat je sinds kort ook kan werken met een aangetekende e-mail die dezelfde waarde heeft?

Als je een onroerend goed (ver-)huurt gebeurt het wel eens dat je een aangetekende brief moet sturen naar je (ver-)huurder. Maar wist je dat je sinds kort ook kan werken met een aangetekende e-mail die dezelfde waarde heeft?

Enkele weken geleden werd het eerste bedrijf erkend dat een platform biedt waarmee je een aangetekende e-mail kan versturen. Meer bepaald kan je hiervoor terecht op de website https://www.aangetekende.email. Binnenkort zullen er overigens allicht nog andere aanbieders volgen.

Waarde

Als je een aangetekende brief verstuurt, heb je meteen een bewijs van de verzending ervan. Diegene aan wie je de brief stuurt kan maar moeilijk komen zeggen dat hij de brief niet ontving. Voor wat betreft een aangetekende e-mail geldt hetzelfde. Die heeft nu eenmaal dezelfde bewijswaarde als een aangetekende brief.

Hoe werkt het?

Om een aangetekende e-mail te kunnen verzenden moeten zowel jij als de ontvanger van de brief geregistreerd zijn op het platform. Wil je een mail aangetekend verzenden dan log je in op het platform met je eID, je stelt het bericht op en ondertekent het elektronisch. Er wordt door de aanbieder van de mail een elektronische zegel en tijdstempel over het bericht geplaatst. De ontvanger op zijn beurt logt ook in op het platform en ondertekent het bericht met zijn eID. Ook hier wordt gezorgd voor een elektronische zegel en tijdstempel als  bewijs van ontvangst.

En de prijs?

Los van het feit dat je je niet meer moet verplaatsen naar het postkantoor om zo’n aangetekende e-mail te verzenden, is het ook goedkoper dan een aangetekende brief. Die zou namelijk maar een fractie kosten van een aangetekende brief.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

De eerste lijst met huurherstellingen is er: wie betaalt wat?

De wetgever kondigt al enige tijd aan dat er een lijst zou komen van herstellingen die door de verhuurder dan wel door de huurder moeten worden betaald. Voor wat betreft huurwoningen die in het Brusselse gewest liggen is die lijst nu een feit.

De wetgever kondigt al enige tijd aan dat er een lijst zou komen van herstellingen die door de verhuurder dan wel door de huurder moeten worden betaald. Voor wat betreft huurwoningen die in het Brusselse gewest liggen is die lijst nu een feit.

Bij het verhuren van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft staat de verhuurder in voor de grotere herstellingen en de herstellingen door ouderdom of overmacht. De huurder staat op zijn beurt in voor kleine herstellingen en voor herstellingen die door zijn fout (of die van zijn bezoekers of huisgenoten) veroorzaakt worden.

Discussie mogelijk

Of een herstelling al dan niet ten laste van een huurder of verhuurder is kan –met dit ‘algemene principe’- wel eens aanleiding geven tot discussies. Bij zo’n betwistingen heeft de rechtbank uiteindelijk het laatste woord als de partijen er niet uit geraken. Om deze discussies te beperken wordt al enige tijd aangekondigd dat men een lijst van concrete herstellingen zou maken waarbij wordt aangegeven wie ze moet betalen.

Lijst in Brussel

Voor het Brussels gewest werd er onlangs effectief zo’n lijst gepubliceerd die zegt welke herstelling nu precies voor wie is. Deze lijst kan u downloaden via deze link. Deze lijst bepaalt wie de werken moet betalen, niet wie ze moet uitvoeren.

En in Vlaanderen en Wallonië?

In Vlaanderen en Wallonië bestaat er op dat moment nog geen lijst met een overzicht van huurherstellingen. De lijst die in Brussel bestaat kan –zolang dat niet het geval is- wel als inspiratiebron dienen in de andere gewesten. Bovendien bestaan er allerlei lijsten die door allerhande auteurs werden opgesteld waar men terecht kan voor ‘inspiratie’ bij een betwisting.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Gaat een huuropzeg altijd dadelijk in?

Een huurder zegt de huurovereenkomst op. Wanneer begint die opzeg dan precies te lopen? Maakt het een verschil uit naargelang de soort huur waarover het gaat?

Een huurder zegt de huurovereenkomst op. Wanneer begint die opzeg dan precies te lopen? Maakt het een verschil uit naargelang de soort huur waarover het gaat?

Op het moment dat een huurder zijn opzegbrief verstuurt (of de verhuurder die zelfs ontvangt) gaat de opzeg van de huur nog niet noodzakelijk dadelijk in. Alles hangt af van het soort huurcontract waarover het gaat.

Wanneer heeft de opzeg uitwerking?

Als de huurder de huur opzegt via een gerechtsdeurwaarder, dan heeft die brief uitwerking op het moment dat de deurwaarder deze betekent aan de ontvanger. Stuurt de huurder integendeel een aangetekende brief, dan veronderstelt men veelal dat die brief maar toekomt drie werkdagen nadat hij gepost werd. Pas vanaf dan ‘telt’ dus die brief.

Woninghuur

Het is niet omdat de verhuurder de brief ontving dat de opzegtermijn ook al effectief begint te lopen. Als de opzeg te allen tijde kan worden gegeven dan voorziet de Woninghuurwet namelijk dat de opzeg pas ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op die waarin de opzeg werd gegeven.

Andere soort huur

Gaat het om een gemeenrechtelijke huur (bv. de verhuring van een kantoorruimte, een garage, …) dan gaat de opzegtermijn (tenzij er in het huurcontract andere afspraken staan) in op het moment dat de verhuurder de opzegbrief ontvangt.

Bij een handelshuur kan er in principe alleen opgezegd worden tegen het einde van een lopende driejaarlijkse periode of tegen het einde van de lopende negen jaar.  De huurder moet er dan voor zorgen dat hij de opzegbrief voldoende op voorhand verstuurt.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Zo kan je het beheer van je verhuurd appartement uit handen geven…

Je bent eigenaar van één of meerdere panden die je verhuurt. In dat geval kan je wel eens een beroep doen op een rentmeester.

Je bent eigenaar van één of meerdere panden die je verhuurt. In dat geval kan je wel eens een beroep doen op een rentmeester. Die kan je helpen om de huur te innen en je onroerend goed professioneel te beheren. Wat moet je hiervan weten?

Als je een onroerend goed verhuurt wil je je misschien liever niet zelf bezig houden met het innen van de huur, het opvragen van indexaties en met allerhande herstellingen die er nodig zijn aan je pand. In dat geval kan je hiervoor een professioneel (een zogenaamde rentmeester) inschakelen.

Wat doet een rentmeester?

In het contract dat je met zo’n rentmeester afsluit staat wat die zoal voor jou kan betekenen. Zo kan hij je helpen met het afsluiten van huurcontracten, het innen van de huren, het opvragen van indexaanpassingen, het regelen van herstellingen enz.  Ga je zo’n contract aan, kijk dan alleszins na voor hoelang je dit afsluit. Gaat het om een contract voor een onbepaalde tijd, weet dan dat je een opzegtermijn zal moeten naleven als je het wil beëindigen.

Hij moet erkend zijn

Niet iedereen mag als rentmeester aan de slag gaan. Om deze job te kunnen uitoefenen moet men erkend zijn bij het beroepsinstituut van de vastgoedmakelaars. Een rentmeester moet zich ook elk jaar  bijscholen

Wat kost het?

Als je een beroep doet op een rentmeester is dat vanzelfsprekend niet gratis. Deze zal je een vergoeding vragen voor zijn prestaties. Het gaat daarbij veelal om een percentage van de maandelijkse huur. De rentmeester zal die huur innen en het bedrag dat hij je aanrekent inhouden op die huur. Reken daarbij op een percentage in de orde van grootte van 6 %, waarbij het percentage ook afhankelijk is van wat je allemaal van de rentmeester verwacht.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Wat als de huurder met de noorderzon verdwijnt?

Het gebeurt wel eens dat een huurder van de ene dag op de andere ‘verdwijnt’ uit de door hem gehuurde woning. Soms worden daarbij de sleutels van het gehuurde pand ook nog eens in de brievenbus van de verhuurder achtergelaten. Wat kan de verhuurder dan doen?

Het gebeurt wel eens dat een huurder van de ene dag op de andere ‘verdwijnt’ uit de door hem gehuurde woning. Soms worden daarbij de sleutels van het gehuurde pand ook nog eens in de brievenbus van de verhuurder achtergelaten. Wat kan de verhuurder dan doen?

 

 

Huurders die wegwillen uit het door hen gehuurde pand leven niet altijd de spelregels na rond de opzeg van de huurovereenkomst. Ze verdwijnen soms van de ene dag op de andere en betalen dan geen huur meer. Maar wat kan je als verhuurder doen als je zelf een huurder hebt die van de ene dag op de andere zonder verdere verwittiging verdwijnt.

 

Geen automatische beëindiging

Het feit dat je huurder de woning of het appartement dat hij van je huurde verliet (en ook leeg maakte) brengt niet met zich dat de huurovereenkomst daardoor ook automatisch eindigt. Het is dan ook uit den boze dat je als verhuurder zo maar in het door jou verhuurde pand binnen gaat en dat ook opnieuw verhuurt. Wat je wel kan doen is vragen aan de politie of aan een gerechtsdeurwaarder om vast te stellen dat het huis verlaten is.

 

Weet je dat je huurder het pand verliet, stuur hem dan een schriftelijke aanmaning om zijn huurderverplichtingen (bewonen van het huis, betalen van de huur als er al achterstallen zijn, …) terug na te komen. Doe dat via een aangetekende brief naar het laatst gekende adres. Stuur verder ook een mail (als je een mailadres hebt) en een sms.

 

Naar de rechtbank

Allicht zal je schrijven weinig uithalen. In dat geval kan je een procedure starten bij de vrederechter waar je de huurachterstallen kan opvragen en waarbij je tevens de ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen. Je kan dan meteen een verbrekingsvergoeding vragen, een voorbehoud voor huurschade enz. Je kan ook eventueel een deskundige laten aanstellen om die schade te becijferen. Wil je zo’n procedure starten voor de vrederechter dan doe je daarbij best een beroep op de diensten van een advocaat.

 

De huurder stopt de sleutels in je bus

Als de huurder bij zijn vertrek ook nog eens de sleutels van het gehuurde pand in je brievenbus achterlaat ligt de situatie ietwat anders. Je zou dan kunnen argumenteren dat hij door het afgeven van de sleutels de huurovereenkomst verbreekt.

 

Van zodra je de sleutels vindt neem je best dadelijk contact op met een gerechtsdeurwaarder. Vraag deze om de sleutel in ontvangst te nemen en samen met jou naar het verhuurde pand te gaan. Je kan dan samen met de gerechtsdeurwaarder binnen gaan om te kijken of de woning inderdaad leeg is. Vraag meteen aan de gerechtsdeurwaarder om foto’s te nemen van de toestand van de woning om op die manier eventuele huurschade te kunnen bewijzen. Laat hem tevens de meterstanden vaststellen. Alleen binnengaan in de woning doe je maar beter niet. De huurder zou dan bijvoorbeeld kunnen zeggen dat eventuele schade die er is door jou werd aangebracht.

 

Schrijf de huurder meteen ook een aangetekende brief (en stuur een mail en sms) waarin je aangeeft dat je er -behoudens tegenbericht binnen de 7 dagen- van uit gaat dat je huurder de huur verbrak en dat je de woning opnieuw te huur zal ­stellen. Vraag de huurder ook om op een door jou gestelde datum en uur in het huurpand aanwezig te zijn voor de opmaak van een plaatsbeschrijving. Maan hem tevens aan de eventuele huurachterstallen te betalen alsook een verbrekingsvergoeding en een eventuele wederverhuringsvergoeding. Maak tevens voorbehoud voor eventuele huurschade.

 

Hij reageert niet

De kans dat je huurder niet reageert op je aanmaning is groot. In dat geval kan je het pand al opnieuw te huur stellen. Je hebt dan de keuze of je ook nog naar de vrederechter stapt om daar bv. de huurachterstallen in te vorderen, een verbrekings- en wederverhuringsvergoeding te vragen, een vergoeding voor huurachterstallen en diens meer. Bij je keuze dien je je af te vragen of het sop de kool wel waard is en of een eventuele procedure je uiteindelijk niet meer zal kosten dan opleveren…

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan een verhuurder de woninghuurwet buiten toepassing verklaren?

Als een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft verhuurd wordt, is de woninghuurwet in principe van toepassing. Maar kan het huurcontract de toepassing van die wet uitsluiten?

Als een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft verhuurd wordt, is de woninghuurwet in principe van toepassing. Maar kan het huurcontract de toepassing van die wet uitsluiten?

 

 

De woninghuurwet bevat strikte spelregels waaraan de huur moet voldoen. Sommige verhuurders zouden dan ook liever hebben dat de wet geen toepassing vindt. Maar kunnen zij in het huurcontract opnemen dat de woninghuurwet niet speelt?

 

Dwingend recht

De woninghuurwet is van dwingend recht. Dat betekent dan ook dat van zodra de huurder in het gehuurde pand zijn hoofdverblijf heeft, de woninghuurwet in principe van toepassing is. De verhuurder kan dan de toepassing van de wet niet zo maar uitsluiten. Het volstaat dus zeker niet om als verhuurder in het huurcontract een bepaling op te nemen die zegt dat de woninghuurwet niet speelt. Doet de verhuurder dat toch, dan is deze bepaling niet geldig.

 

Er is een uitzondering

De verhuurder kan wel soms in het huurcontract zetten dat het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats mag dienen van de huurder. Hij moet dan kunnen staven wat de reden daarvoor is (bv. het pand is enkel geschikt voor het verhuren aan studenten, om te verhuren als vakantieverblijf enz.). Bovendien moet dan in het huurcontract aangegeven worden waar de hoofdverblijfplaats van de huurder dan wel is (hetgeen op een andere locatie dient te zijn). Is aan deze voorwaarden voldaan, dan kan de toepasselijkheid van de woninghuurwet wel uitgesloten worden.

 

De huurder wijzigt de bestemming

Had de huurder aanvankelijk niet zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde pand maar wil hij die daar in de loop van de huur toch vestigen, dan is dat mogelijk als de verhuurder zijn toestemming daarvoor geeft. Doet de verhuurder dat dan begint een woninghuurovereenkomst te lopen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je handelshuurder ‘uithangen’ naar waar hij verhuist?

De huurovereenkomst met je handelshuurder eindigt. Mag hij dan aan het door jou verhuurde pand een bericht uithangen naar waar hij zijn zaak verhuist? Mag dat bericht ook blijven hangen na het einde van de huurovereenkomst?

De huurovereenkomst met je handelshuurder eindigt. Mag hij dan aan het door jou verhuurde pand een bericht uithangen naar waar hij zijn zaak verhuist? Mag dat bericht ook blijven hangen na het einde van de huurovereenkomst?

 

 

Als je door een winkelstraat wandelt zie je wel eens dat handelaars wiens winkel verhuisd is een bericht achterlaten op het pand dat ze verlieten. Daarin staat dan, ten behoeve van klanten en mogelijke klanten, naar waar de zaak werd overgebracht.

 

Tijdens de huurovereenkomst

Zolang de huurovereenkomst duurt heeft je huurder vanzelfsprekend het recht om aan te kondigen naar waar hij zal verhuizen. Hij kan dat op allerhande manieren doen (bv. via zijn website, via flyers, publicatie in reclamebladen, mailing, …). Hij mag ook perfect binnen in de winkel (of aan de buitenzijde) duidelijk aankondigen wanneer en naar waar hij verhuist.

 

Na de huurovereenkomst

Ook als de huur al geëindigd is heeft je huurder het recht om te laten weten naar waar hij zijn winkel overbracht. Ook dan mag hij dat nog uithangen aan het pand dat je aan hem verhuurde. Dat recht staat letterlijk in de wet. Meer bepaald zegt de handelshuurwet dat iedere huurder wiens huur eindigt, gedurende de zes maanden die volgen op zijn vertrek, aan de lokalen een duidelijk zichtbaar bericht mag aanbrengen, waarbij wordt opgegeven naar welke plaats hij zijn inrichting heeft overgebracht. Dat geldt zelfs als je intussen aan iemand anders hebt verhuurd die er zijn zaak al in heeft gevestigd.

 

Geen andere afspraken

In het huurcontract kan je van de voorgaande regel niet afwijken. De regel is nu eenmaal wat men noemt van dwingend recht.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Dit gebeurt er met de huur als de verhuurder scheidt

Net zoals het kan gebeuren dat een koppel dat een huis huurt gaat scheiden, kan zo’n scheiding ook voorkomen bij de verhuurder. Wat gebeurt er dan met het huurcontract?

Net zoals het kan gebeuren dat een koppel dat een huis huurt gaat scheiden, kan zo’n scheiding ook voorkomen bij de verhuurder. Wat gebeurt er dan met het huurcontract?

 

 

Een gehuwd koppel verhuurt een woning of appartement. In de loop van de huurovereenkomst komt er tussen de verhuurders een breuk die leidt tot een echtscheiding. Heeft dit gevolgen voor het huurcontract?

 

De huur eindigt niet

Door de feitelijke scheiding (of de echtscheiding) van de verhuurders komt er niet automatisch een einde aan het huurcontract. Dat blijft dus gewoon lopen, zelfs als de woning de onverdeelde eigendom is van de beide verhuurders.

 

Gaat het om een huurcontract voor negen jaar, dan zou het wel kunnen gebeuren dat de verhuurders de huur opzeggen voor ‘eigen gebruik’ en dit meer bepaald om één van hen toe te laten voortaan zelf in het verhuurde pand te gaan wonen. Ze moeten dan een opzegtermijn van zes maanden naleven.

 

Aan wie betalen?

De huurder kan de huur (voorlopig) blijven betalen op de rekening waarop hij deze altijd betaalde. Doet één van de verhuurders moeilijk en vraagt die om voortaan op een andere rekening (bv. op zijn naam) te betalen, dan doet de huurder er goed aan het akkoord van de andere echtgenoot daarmee te vragen.

 

Een wijziging aanbrengen op de loutere vraag van één van de verhuurders (zonder het akkoord van de andere) doet men maar beter niet tenzij er bijvoorbeeld een uitvoerbaar vonnis zou zijn dat het tegendeel zegt.

 

Er komt een ‘oplossing’

In het kader van de echtscheiding zal de woning uiteindelijk allicht worden toebedeeld aan één van de echtgenoten of worden verkocht. Ook daardoor eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. In dat geval moet de huur wel betaald worden aan de (nieuwe) eigenaar.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan een huurder extra sloten vragen?

Je huurders kunnen je niet verplichten om extra beveiligingsmaatregelen te nemen tegen mogelijke diefstallen in het huis dat je verhuurt. Het volstaat dat de woning kan worden afgesloten.

 

 

Je huurder vraagt je om in de voordeur van het huis dat je verhuurt een veiligheidsslot te plaatsen. Hij vraagt ook een extra grendel op de achterdeur. Volgens hem kunnen op die manier diefstallen worden vermeden.

 

Je bent niet verplicht

Je bent als verhuurder niet verplicht om zulke werken op jouw kosten te doen, tenzij je je daar in het huurcontract toe verbond. In de wet staat alleen dat de woning (of het appartement) die je verhuurt moet kunnen worden afgesloten zodat enkel de bewoners er toegang toe hebben.

 

Als alle deuren en ramen van de huurwoning kunnen worden afgesloten en de sloten ook in goede staat zijn, kan je huurder dus niets van jou vragen. Hij kan niet eisen dat je op jouw kosten aanpassingen aanbrengt.

 

Er volgt een diefstal

Je huurder kan je ook niet aansprakelijk stellen als er later een diefstal volgt waarbij een deel van zijn inboedel wordt gestolen. Je huurder draait daar zelf voor op, tenzij de woning niet voldeed aan de minimale norm dat ze moet kunnen worden afgesloten. Voor schade aan de deur zelf of aan het gebouw draai jij op als de huurder kan bewijzen dat er sprake was van overmacht (en diefstal is nu eenmaal vaak een vorm van overmacht).

 

Je huurder betaalt zelf

Wil je huurder zelf beveiligingsmaatregelen treffen op zijn kosten, dan moet hij je daar in de regel geen toestemming voor vragen. Je riskeert bij het einde van de huur hem hiervoor een vergoeding te moeten betalen.

Je vermijdt zulke discussies maar beter. Zet dan ook in het huurcontract een bepaling dat je huurder je toestemming moet vragen voor welkdanige werken ook aan de woning. Bepaal tevens dat je de werken die gebeurden en die niet wegneembaar zijn sowieso kan behouden zonder een vergoeding te moeten betalen (of dat je kan eisen dat ze worden ‘afgebroken’ met herstel in de vorige toestand op kosten van je huurder).

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Dossierkosten hypothecaire lening: hoe hoog mogen ze zijn?

Als je een hypothecaire lening aangaat voor het kopen, bouwen of verbouwen van een huis zal de bank je vaak dossierkosten aanrekenen. Sinds april 2017 worden die kosten wettelijk begrensd. Hoeveel mogen ze maximaal bedragen?

Als je een hypothecaire lening aangaat voor het kopen, bouwen of verbouwen van een huis zal de bank je vaak dossierkosten aanrekenen. Sinds april 2017 worden die kosten wettelijk begrensd. Hoeveel mogen ze maximaal bedragen?

 

Omdat sommige banken de dossierkosten bij een hypothecair krediet systematisch optrokken werd er in de wet een maximumbedrag opgenomen. Wat moet je hiervan weten?

 

In principe 500 euro

De maximale dossierkost die de bank je mag aanrekenen als je een hypothecair krediet aangaat bedraagt 500 euro. Het gaat om een maximum. De bank kan je dus eventueel een lagere of zelfs geen kost aanrekenen. Probeer dan ook bij je onderhandelingen bij het afsluiten van een lening de kosten zo laag mogelijk te houden.

 

Wat bij een overbruggingskrediet?

Ga je een overbruggingskrediet aan (je koopt bijvoorbeeld een huis maar je bestaande woning die te koop staat is nog niet verkocht), dan bedragen de maximale dossierkosten 300 euro. De combinatie van een overbruggingskrediet met een nieuw krediet mag maximaal 800 euro aan dossierkosten met zich brengen.

 

En bij herfinanciering?

Herfinancier je je krediet bij dezelfde kredietgever, dan mogen de dossierkosten hoogstens vijftig procent bedragen van de dossierkosten die, op het ogenblik dat de herfinanciering wordt aangegaan, worden aangerekend voor nieuwe hypothecaire kredieten. Als je binnen het jaar een tweede herfinanciering afsluit, dan mag de bank nogmaals de initiële dossierkosten aanrekenen.

 

De wet geeft ook maximumbedragen aan voor duplicatiekosten en de kosten voor het lichten van een contractuele optie (bv. de mogelijkheid voor een consument om een uitstel van betaling te vragen als hij zijn woonkrediet tijdelijk niet kan aflossen). De kost hiervan mag maximum 50 euro bedragen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}