Voor hoelang mag je een garage verhuren?

Als je een garage verhuurt, heb je een grote vrijheid wat betreft de duur van het contract. De regels van de woninghuurwet spelen hier immers niet.

 

 

Voor bepaalde duur 

Je kan de garage vooreerst verhuren voor een welbepaalde tijd (bv. voor één jaar). In dat geval eindigt de huur normaal gesproken automatisch op het einde van de afgesproken termijn.  Je moet dan geen extra opzeg meer geven.  Voor de einddatum kan je de huur in principe niet eenzijdig opzeggen tenzij contractueel iets anders is overeengekomen.

 

Om te vermijden dat je huurder na het einde van de huur stilzwijgend gebruik blijft maken van de garage geef je toch beter een opzeg. Zo niet riskeer je dat er sprake is van een stilzwijgende ‘wederinhuring’ tegen dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huurovereenkomst. 

 

Onbepaalde duur 

Je kan de garage daarnaast ook verhuren voor onbepaalde duur. Dit is ook het geval als je geen schriftelijk huurcontract hebt. Dergelijke overeenkomst kan zowel door de huurder als door jouzelf altijd worden beëindigd mits een opzegtermijn van één maand na te leven (tenzij in het contract een langere termijn werd afgesproken). Strikt gezien moet deze opzeg niet aan vormvoorwaarden voldoen.  Niettemin werk je om latere discussies te vermijden best via een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaardersexploot.

 

En als je later wil verkopen? 

Als het huurcontract een vaste datum heeft (het is bv. geregistreerd) dan moet je koper het verder naleven. Heeft het geen vaste datum dan kan je koper de huurovereenkomst naast zich neerleggen. Je kan in de huurovereenkomst wel een bepaling zetten dat de huur sowieso eindigt bij een verkoop van de garage. Een dergelijke bepaling is perfect geldig. 

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Vruchtgebruiker en/of naakte eigenaar: wie tekent het huurcontract?

Een vruchtgebruiker kan de meeste huurovereenkomsten alleen afsluiten. Slechts uitzonderlijk moet ook de naakte eigenaar het contract mee ondertekenen.

 
 
De vruchtgebruiker van een huis of een appartement mag daar gratis in wonen. Hij mag dit ook verhuren en krijgt de huurinkomsten daaruit. Hij moet deze inkomsten niet delen met de naakte eigenaars. Hij moet er al evenmin rekenschap over geven. 
 

De vruchtgebruiker tekent

 
De vruchtgebruiker mag de huurovereenkomst met de huurder meestal alleen ondertekenen. Dit geldt zowel als er sprake is van een woninghuur als bij een handelshuur. Hij mag ook de huurder selecteren en beslissen hoeveel de huurprijs bedraagt. De naakte eigenaar moet hier normaal niet in tussenkomen.
 
De huurder mag bij dit alles de bestemming van het onroerend goed niet zomaar wijzigen. Zo mag hij bijvoorbeeld een ‘gewoon’ huis niet verhuren als een crèche.
 

Er zijn uitzonderingen

 
Als de vruchtgebruiker een huurcontract wil afsluiten voor meer dan 9 jaar dan moet de naakte eigenaar wel mee tekenen.  Gebeurt dat niet dan is de huur maar beperkt tegenstelbaar aan de naakte eigenaar (meer bepaald alleen voor de termijn die nog moet lopen tot een periode van 9 jaar wordt bereikt).
 
De vruchtgebruiker mag al evenmin geruime tijd voor het verstrijken van de lopende huur al een nieuwe overeenkomst afsluiten met een huurder. Doet de vruchtgebruiker dat meer dan twee jaar voor de normale looptijd van de huurovereenkomst eindigt dan heeft dit geen gevolg, tenzij de uitvoering voor het einde van het vruchtgebruik begon.
 
Bij een hernieuwing van een handelshuur geldt ook een bijzondere regeling. De naakte eigenaar kan zich daar namelijk tegen verzetten als zijn akkoord niet werd gevraagd. Hij kan zich echter alleen maar verzetten van zodra hij het vrije beheer over zijn goederen herkregen heeft.
 
Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je de huurwaarborg op je eigen rekening laten storten?

Je mag als verhuurder niet vragen dat de huurwaarborg op je eigen rekening wordt gestort of dat de huurder die cash aan jou betaalt. Doe je dat toch, dan moet je uit eigen zak een intrest betalen.

 
 

De spelregels

 
Volgens de woninghuurwet mag je huurder kiezen op welke manier hij of zij de huurwaarborg geeft. Die mag vooreerst worden gestort op een geïndividualiseerde en geblokkeerde rekening op zijn of haar naam bij een bank.  Het bedrag van de huurwaarborg mag dan maximaal twee maand huur bedragen.  
 
De huurder kan je ook een bankwaarborg geven van maximum drie maand huur.  De bankwaarborg kan tenslotte ook gesteld worden ten gevolge van een contract tussen een OCMW en een financiële instelling.  In dat geval bedraagt de maximale waarborg 3 maand huur.  
 

De huurder stort aan jou

 
Ondanks de duidelijke wettekst gebeurt het nog vaak dat verhuurders aan hun huurder vragen dat die de huurwaarborg aan hen betaalt, en dit ofwel cash, ofwel door een overschrijving op de eigen rekening van de verhuurder. 
 
De wet geeft dan meteen aan wat het gevolg daarvan is. Als je dat doet ben je namelijk als verhuurder verplicht aan je huurder een rente te betalen, en dit aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg. Je bent de intrest verschuldigd vanaf het moment dat de waarborg aan jou betaald of gestort werd.  Overigens wordt deze intrest ook gekapitaliseerd.
 

Hij of zij maant je aan

 
Vanaf de dag dat je huurder je in gebreke stelt om de huurwaarborg te plaatsen op een geïndividualiseerde rekening bij de bank, is de intrest nog hoger.  In dat geval ben je intresten aan de wettelijke rentevoet verschuldigd tot je effectief over gaat tot die storting.
 
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Huurder zegt op: waarop heb je recht?

Als je een woning verhuurt voor negen jaar, kan je huurder de huur altijd opzeggen. Hij moet dan wel een opzegtermijn naleven en soms een vergoeding betalen.

 
 
Je huurder kan een negenjarig huurcontract op elk moment opzeggen. Het volstaat dat hij een opzegtermijn van drie maanden naleeft. Deze opzegtermijn gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin je huurder de opzeg geeft. Zegt je huurder bv. op 18 februari het huurcontract op dan begint de opzegtermijn te lopen in maart. 
 

Een vergoeding vragen

 
Leeft je huurder deze opzegtermijn niet na en wil hij direct uit het gehuurde huis vertrekken, dan kan je een opzegvergoeding van hem vragen. Je kan dan eisen dat je huurder de huur betaalt die hij normaal tijdens de (resterende) opzegtermijn had moeten betalen.
 
Daarnaast kan je ook een bijkomende vergoeding vragen als de huur eindigt tijdens de eerste drie jaar van het contract. Het bedrag van die schadevergoeding is wettelijk vastgelegd. Meer bepaald bedraagt deze drie maanden huur als het contract eindigt tijdens het eerste jaar, twee maand huur als het contract eindigt tijdens het tweede jaar en één maand huur bij een einde van het contract tijdens het derde jaar. 
 

Je hebt een andere huurder

 
Je hebt ook recht op deze vergoeding als je dadelijk een nieuwe huurder vindt en je huis uiteindelijk niet leeg staat. Je kan natuurlijk wel altijd op basis van vrijwilligheid beslissen om de vergoedingen uiteindelijk niet aan te rekenen aan de huurder of deze maar gedeeltelijk door hem te laten betalen.

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be) 

{{NEWSLETTER_BOX}}

3 manieren om je huur tijdig betaald te krijgen

Als je een huis verhuurt, is het belangrijk dat je huurder tijdig de huur betaalt. Selecteer je huurder daarom grondig en reageer adequaat (zonder discriminatie*) als je geen correcte betaling ontvangt.


Neem je voorzorgen

Selecteer je huurder grondig. Je mag hem daarbij vragen dat hij je een loonfiche laat zien. Zet verder in het huurcontract dat de huur op voorhand (tegen bv. de 5e van de maand waarop ze betrekking heeft) moet worden betaald.

 

Je kan ook vragen dat je huurder de huur betaalt via een domiciliëring. Bovendien kan je in het huurcontract bepalen dat de huurder bij laattijdige betaling van rechtswege en zonder ingebrekestelling intresten verschuldigd is en eventueel een beperkte schadevergoeding.


Overdrijf daarbij niet

Volg de betalingen stipt op. Stel je vast dat je huurder niet tijdig betaalt, neem dan contact met hem op. Helpt een telefoontje of mail niet dan kan je hem schriftelijk in gebreke stellen. Heeft ook dat geen effect, stuur dan een aangetekende brief aan je huurder waarin je hem alsnog verzoekt om tot betaling van de huurprijs over te gaan.

Naar de rechtbank?

Helpt ook dat niet, dan kan je je huurder oproepen in verzoening voor de vrederechter. Dit is niet verplicht. Het voordeel van een dergelijke verzoeningspoging is dat je dit zelf kan doen zonder dat er kosten aan verbonden zijn. Komt je huurder op de verzoeningspoging niet opdagen of kom je niet tot een akkoord dan is dit een maat voor niets.

 

Je kan ook een ‘echte’ procedure starten voor de vrederechter. Hiervoor doe je best een beroep op een advocaat. Je advocaat kan dan de betaling van de achterstallige huur vragen. Hij kan ook andere zaken vorderen zoals bijvoorbeeld de ontbinding van de huurovereenkomst en de vergoedingen die daar aan gekoppeld zijn.

 

*Lees meer hier: Selecteren mag, discrimineren niet



Tekst: Jan Roodhooft, advocaat

{{NEWSLETTER_BOX}}

Het is weer januari : tijd om de huur te indexeren?

Het is een vaak voorkomend misverstand dat alle huurprijzen in januari moeten worden geïndexeerd. Je moet dat integendeel doen op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur.

Het is een vaak voorkomend misverstand dat alle huurprijzen in januari moeten worden geïndexeerd. Je moet dat integendeel doen op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur.

 

Indexeren kan.

Als je een woning of appartement verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan je de huurprijs indexeren. Je kan dit zelfs doen als er geen indexeringsclausule in de huurovereenkomst staat. De huurovereenkomst kan de mogelijkheid om te indexeren wel uitsluiten. Verhuur je een winkelpand, een garage of tweede verblijf dan kan je alleen indexeren als er een uitdrukkelijke bepaling in de huurovereenkomst staat die dat toelaat.

 

De formule staat vast.

In de woninghuurwet staat wanneer en hoe je moet indexeren.  Je mag dat maar één keer per jaar doen op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.  Sloot je bv. in maart een huurovereenkomst af die op 1 mei in werking treedt dan mag je pas in mei indexeren.

 

De wet geeft ook de formule aan die je moet gebruiken.  Je moet de oorspronkelijke huurprijs vermenigvuldigen met de gezondheidsindex van de maand die de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst voorafgaat en dat delen door het indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand die het sluiten van het contract voorafgaat.  Je kan de berekening gemakkelijk zelf maken via de website http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/huurcalculator/.

 

Hoe vragen?

Diegene die belang heeft bij de indexering moet de aanpassing vragen aan de ander. Veelal is dat de verhuurder, tenzij de index zou zijn gedaald. Vraag het eerst via een gewone brief. Betaalt de huurder vervolgens niet dan kan je een aangetekende brief sturen.

 

De nieuwe huurprijs geldt in principe enkel voor de toekomstige huur. Je kan wel tot maximum drie maanden teruggaan in de tijd als je vergat tijdig de indexatie te vragen.

 

Hoe reageren als je huurder een huurhernieuwing vraagt?

Als je een handelspand verhuurt kan je huurder een huurhernieuwing vragen. Als verhuurder kan je dan op verschillende manieren reageren. 

 
 
Bij een handelshuur voor negen jaar heeft je huurder het recht drie keer een huurhernieuwing te vragen. De totale duur van de huur kan dus 36 jaar worden.
 
Je huurder kan meerbepaald tussen de 18e en 15e maand voor het eindigen van de lopende huur vragen dat hij verder kan huren. Hij moet dat doen via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Hij geeft tevens de voorwaarden aan waaronder hij dat wil. Veelal vraagt de huurder dat hij verder kan huren tegen dezelfde prijs.
 

Hoe reageren?

 
Stelt je huurder die vraag, dan moet jij als verhuurder reageren. Je hebt daarvoor drie maanden de tijd. Ook jij moet een aangetekende brief of deurwaardersexploot gebruiken. Je kan akkoord gaan, weigeren of andere voorwaarden (bv. op het vlak van de prijs) voorstellen.Reageer je niet, dan wordt je geacht het eens te zijn met de vraag van je huurder.
 
Weiger je, dan moet je soms – afhankelijk van de reden van weigering – een vergoeding betalen aan de huurder.
 
Vergeet je huurder tijdig een hernieuwing te vragen en wil hij toch graag verder van je huren, dan sta je meteen in een sterke positie om een nieuw huurcontract met gunstigere voorwaarden voor jou overeen te komen.
 
Het is terug aan de huurder. Vervolgens is het weer aan de huurder om te reageren. Is hij het niet met je eens dan kan hij de zaak aanhangig maken bij de vrederechter. De huurder heeft hier 30 dagen de tijd voor.
 

Je hebt een andere huurder

 
Heb je een andere kandidaat-huurder die meer wil betalen, dan gelden specifieke regels. Als je dat meedeelt aan je huurder moet je het bewijs daarvan leveren.Het aanbod van de andere kandidaat-huurder moet minstens drie maand geldig zijn. Je moet de huurder o.a. ook meedelen dat hij hetzelfde aanbod kan doen en dat hij daarvoor 30 dagen de tijd heeft. 
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe de huur opzeggen als je huurder trouwde?

Als je huurder in de loop van de huurovereenkomst trouwt of wettelijk gaat samenwonen, moet je als verhuurder daar bij een opzeg rekening mee houden. Je huurder moet wel kunnen bewijzen dat je het wist.


Je hebt een medehuurder.

Als je huurder in de loop van de huurovereenkomst trouwt, krijg je daardoor automatisch een medehuurder.  Hetzelfde geldt als je huurder wettelijk gaat samenwonen. Gaat je huurder feitelijk samenwonen, dan geldt dit niet.

Door het huwelijk (of de wettelijke samenwoonst) worden de wettelijke regels van de bescherming van de gezinswoning van toepassing. Dit geldt voor zover de door jou verhuurde woning de gezinswoning is van de partners in kwestie. Het moet dus gaan om de woning die ze het meest gebruiken.

 

{{NEWSLETTER_BOX}}


Hoe opzeggen?

Wil je de huur in zo’n geval opzeggen dan moet je twee aparte aangetekende brieven sturen. Meer bepaald moet je er één sturen aan elk van de echtgenoten. Dit geldt dus ook als slechts één van de echtgenoten het huurcontract ondertekende. Het is met andere woorden niet voldoende dat je één aangetekende brief stuurt die geadresseerd is aan de beide echtgenoten.

Hou je je niet aan deze regel dan kan je huurder zeggen dat je opzeg nietig is.


En als je het niet weet?

Bij een discussie moet je huurder bewijzen dat je wist dat hij intussen trouwde of wettelijk ging samenwonen. Je huurder kan dit bv. bewijzen doordat je op zijn huwelijksfeest was of doordat hij je van het huwelijk schriftelijk op de hoogte bracht.

Om zeker te zijn kan je bij de dienst bevolking van de gemeente waar het huurhuis ligt een attest van gezinssamenstelling vragen. Je kan dit attest schriftelijk aanvragen. Motiveer daarbij dat je het als verhuurder nodig hebt en voeg een kopie van het huurcontract toe.

 

Mag een huurder het huis voor beroepsdoeleinden gebruiken?

Je verhuurt een woning waarin je huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Mag hij of zij die woning ook voor beroepsdoeleinden gebruiken?

 

 

Als je huurder je woning voor beroepsdoeleinden gebruikt en de betaalde huur als beroepskost aangeeft in zijn belastingen, riskeer jij op jouw beurt dat je wordt belast op de ontvangen huurgelden. Op die manier ben je meteen een belangrijk deel van je huurinkomsten kwijt aan de belastingen. 

 

Verbied het in het contract 

Je vermijdt dit dan ook maar beter. Zet in het huurcontract dat je huurder de woning niet mag gebruiken voor beroepsdoeleinden. Vermeld tevens dat de huurder de huurprijs niet deels of volledig als beroepskost in mindering mag brengen bij zijn belastingaangifte.

 

Het is aangewezen verder expliciet te bepalen dat de huurder de bijkomende kosten (zoals elektriciteit, water en gas) evenmin als beroepskost mag inbrengen. Je kan tevens overeenkomen dat als de huurder zich hier niet aan houdt, de huurprijs automatisch verhoogd wordt met de fiscale kosten die je zal hebben. Bepaal dat dit het geval is onverminderd eventuele andere schadevergoedingen die je kan vragen en onverminderd je recht de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.

 

En anders?  

Is er niets in de overeenkomst bepaald, dan is je situatie minder sterk. Niettemin kan je ook dan argumenteren dat de bedoeling was het verhuurde huis of appartement alleen te verhuren als woonst. Je kan dan zeggen dat de huurder eenzijdig de bestemming wijzigt van het gehuurde goed.

 

Wat als je huurder het toch doet?  

Houdt je huurder zich hier niet aan, kan je de ontbinding van de huur vragen. Je kan tevens een schadevergoeding vragen van je huurder minstens ten belope van het bedrag dat je extra aan belastingen moet betalen.

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe kan je een huurovereenkomst opzeggen voor eigen gebruik?

Als je zelf in een appartement of huis dat je verhuurt wil gaan wonen, kan je de huur meestal gemakkelijk opzeggen. Dit geldt ook als een familielid daar zijn intrek in wil nemen.

 
 
Als je zelf wil gaan wonen in een huis of appartement waarvan je eigenaar bent en dat je verhuurtonder de woninghuurwet, kan je de lopende huur (aangegaan voor 9 jaar) gemakkelijk beëindigen. Je kan dat doen op gelijk welk moment mits je een opzegtermijn van zes maand naleeft.  Je kan die mogelijkheid wel beperkt hebben in de huurovereenkomst die je afsloot. Kijk dan ook je huurcontract na of er geen strengere bepaling in staat.
 

Ook voor familie

 
Deze opzegmogelijkheid bestaat ook als je bloedverwanten (of bloedverwanten van je echtgeno(o)t(e)) tot in de tweede graad (bv. je kleinkinderen, je broer, …) hun intrek willen nemen in de woning. Voor bloedverwanten in de derde graad (bv. een nonkel) is de opzegmogelijkheid beperkter. Voor hen mag de opzeg namelijk niet aflopen voor het einde van de eerste driejarige periode van het huurcontract.
 
Geef in de opzegbrief aan waarom je opzegt, wie het huis of appartement zal betrekken en welke verwantschap je met die persoon hebt. 
 

Strikte verplichtingen

 
Je moet  het onroerend goed vervolgens wel betrekken binnen het jaar na het verstrijken van de opzeg. Bovendien moet je het minstens twee jaarwerkelijk en doorlopendbetrekken. Doe je dat niet dan kan de vroegere huurder een schadevergoeding van je vragen. Die vergoeding is aanzienlijk en bedraagt maar liefst 18 maanden huur.
 
Je moet de boete niet betalen als jijzelf of het familielid omwille van ‘buitengewone omstandigheden’ uiteindelijk niet (lang genoeg) in het pand wonen. Die uitzondering wordt in de praktijk streng beoordeeld en wordt slechts zelden aanvaard. Omstandigheden die bv. in aanmerking kunnen worden genomen zijn een overlijden, een zware ziekte enz.  Een echtscheiding wordtintegendeel meestal niet aanvaard.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}