Zo kan je als huurder vertrekken als het huurcontract niet geregistreerd is

Als je een woning huurt moet de verhuurder het huurcontract laten registreren. Doet hij dat niet dan kan je als huurder het huurcontract wel eens beëindigen zonder opzegtermijn en/of –vergoeding.

Als je een woning huurt moet de verhuurder het huurcontract laten registreren. Doet hij dat niet dan kan je als huurder het huurcontract wel eens beëindigen zonder opzegtermijn en/of –vergoeding. Wat moet je daarvan weten?

Als je een woning huurt die in het Waalse gewest gelegen is, dan mag de verhuurder de huurprijs niet indexeren als hij naliet de huurovereenkomst te laten registreren. In Vlaanderen en Brussel geldt die regel niet.

Weg zonder opzegtermijn en/of -vergoeding

In de drie gewesten bestaat er nog een andere sanctie. Meer bepaald kan de huurder bij niet-registratie de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen zonder een opzegtermijn te moeten naleven en/of een opzeggingsvergoeding te moeten betalen. Toch verschillen de modaliteiten van deze regel van gewest tot gewest.

Brussel en Wallonië

In Brussel en Wallonië moet je als huurder -opdat deze ‘sanctie’ zou spelen- eerst de verhuurder nog aanmanen om de huurovereenkomst alsnog te laten registreren. Dit moet je doen via een aangetekend brief, een deurwaardersexploot, dan wel door afgifte van een brief aan de verhuurder waarbij die het dubbel ondertekent met vermelding van de datum van ontvangst.

Als de verhuurder de huurovereenkomst dan niet registreert binnen de maand na deze aanmaning kan de huurder vertrekken zonder een opzegtermijn na te leven en/of een opzegvergoeding te moeten betalen. In Brussel geldt eenzelfde regeling.

En in Vlaanderen?

In Vlaanderen is zo’n aanmaning integendeel niet nodig. Daar kan je als huurder sowieso een einde maken (zonder opzeg en/of vergoeding) aan het huurcontract als dit niet tijdig werd geregistreerd.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Wie betaalt de kosten van de plaatsbeschrijving?

Als er bij het begin van de huur geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgesteld wordt de huurder geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Maar op wiens kosten wordt zo’n plaatsbeschrijving opgemaakt?

Bij het verhuren van een woning of appartement moet er bij aanvang van de huur een gedetailleerde plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Wie betaalt de kosten daarvan?

Als er bij het begin van de huur geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgesteld wordt de huurder geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Maar op wiens kosten wordt zo’n plaatsbeschrijving opgemaakt?

Twee mogelijkheden

Er bestaan twee methodes om een plaatsbeschrijving op te stellen. Vooreerst kunnen de huurder en verhuurder dat onderling doen. In dat geval zijn er in principe geen kosten verbonden aan de opmaak. Zorg er als je op deze manier te werk gaat wel voor dat de plaatsbeschrijving voldoende gedetailleerd is. Een alternatief bestaat er in een deskundige de plaatsbeschrijving te laten opmaken.

De kosten worden gedeeld

Als een beroep wordt gedaan op een deskundige, dan worden de kosten van de plaatsbeschrijving gedeeld tussen de huurder en de verhuurder. Elk van hen betaalt dan meer bepaald de helft hiervan. Deze kosten kunnen al snel 300 euro of meer bedragen. Hou er overigens rekening mee dat de kosten voor de opmaak van een plaatsbeschrijving allicht hoger liggen bij de verhuring van een huis dan als een appartement wordt verhuurd.

Een eigen expert

Ook als de plaatsbeschrijving onderling wordt opgemaakt zou één van de partijen kunnen verkiezen om zich te laten bijstaan door een eigen deskundige. Weet wel dat de kosten van zo’n eigen deskundige exclusief moeten worden gedragen door de partij die er een beroep op doet. De andere partij dient daar dus niet in bij te dragen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Als de handelshuurder geen vergunning krijgt…

Stel dat een huurder bijvoorbeeld een nachtwinkel wil beginnen in een handelspand dat hij huurt. Na de huurovereenkomst te hebben getekend blijkt dat de vergunningen niet in orde komen. Wat gebeurt er dan met de huurovereenkomst?

Een handelshuurder heeft wel eens vergunningen nodig om een bepaald soort handel te kunnen beginnen in het pand dat hij huurt. Maar wat gebeurt er als hij deze vergunningen niet krijgt? Eindigt de huur dan automatisch?

 

Stel dat een huurder bijvoorbeeld een nachtwinkel wil beginnen in een handelspand dat hij huurt. Na de huurovereenkomst te hebben getekend blijkt dat de vergunningen niet in orde komen. Wat gebeurt er dan met de huurovereenkomst?

De huur eindigt niet

Het feit dat de huurder niet de nodige vergunningen krijgt voor de uitbating van zijn winkel heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst daardoor automatisch eindigt. De huur blijft dus ‘gewoon’ doorlopen. De huurder kan ook niet zomaar argumenteren dat er sprake is van overmacht in zijnen hoofde waardoor het contract automatisch stopt.

Verantwoordelijkheid van de huurder

Het is de taak van de handelshuurder om na te gaan welke vergunningen hij precies nodig heeft en of hij de voorgenomen handel wel kan uitvoeren in het pand dat hij huurt. Hij kan die verantwoordelijkheid dus niet afschuiven op de verhuurder en zeggen dat het diens fout is dat de vergunningen niet bekomen worden. Om alle discussies te vermijden kan dat ook nog eens letterlijk vermeld worden in de huurovereenkomst.

Andere afspraken maken

De huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst wel andere afspraken maken. Zo zouden zij bijvoorbeeld kunnen afspreken dat de huur wordt afgesloten onder de ontbindende (of opschortende) voorwaarde van het krijgen van de nodige vergunningen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Waarom je maar beter de handtekening van je (ver)huurder controleert…

Het gebeurt zelden dat de partijen bij een overeenkomst controleren of de handtekening van de andere partij wel de echte handtekening is en niet zomaar een kribbel. Die werkwijze is echter niet zonder gevaar.

Als je een woning (ver)huurt of (ver)koopt dan wel een contract sluit met een aannemer kijk je maar beter na of die wel zijn of haar juiste handtekening zet. Doe je dat niet dan riskeer je namelijk geen geldige overeenkomst te hebben.

Het gebeurt zelden dat de partijen bij een overeenkomst controleren of de handtekening van de andere partij wel de echte handtekening is en niet zomaar een kribbel. Die werkwijze is echter niet zonder gevaar.

Waarom een handtekening?

Door iemand zijn handtekening te laten zetten laat je die bevestigen akkoord te gaan met de overeenkomst die je ermee afsluit. Laat die handtekening zetten onderaan de overeenkomst. Om discussies te vermijden laat je ook maar beter de overeenkomst op elke bladzijde door alle partijen paraferen. Ook eventuele wijzigingen die nog manueel worden aangebracht aan de tekst voorzie je best van een paraaf.

En wat als het een loutere kribbel is?

Plaatst iemand alleen maar een kribbel op het contract (die niet zijn echte handtekening is) dan zijn er wel eens rechters die zeggen dat die persoon …  niet gebonden is door de overeenkomst en daar alsnog onderuit kan. Hij had dan volgens die rechters niet de bedoeling om zich te verbinden door het contract. Onnodig te zeggen dat onbetrouwbare contractspartijen wel eens op deze manier zouden kunnen te werk gaan om zo desgewenst nog onder de overeenkomst uit te kunnen.

Hoe vermijden?

Je kan zulke discussies vermijden door te vragen of je de identiteitskaart van je contractspartij mag zien en de handtekening die daar op staat te vergelijken met de handtekening die deze persoon plaatst op het contract.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Als een huurder niet opdaagt voor de rechtbank…

Als verhuurder heb je een discussie met een huurder. De zaak escaleerde dusdanig dat die uiteindelijk voor de rechtbank komt. Maar wat gebeurt er dan als je huurder niet opdaagt op de rechtbank? Wat zijn in dat geval je rechten?

Als verhuurder heb je een discussie met een huurder. De zaak escaleerde dusdanig dat die uiteindelijk voor de rechtbank komt. Maar wat gebeurt er dan als je huurder niet opdaagt op de rechtbank? Wat zijn in dat geval je rechten?

Je huurder betaalt de maandelijkse huur niet correct. Of hij verdween met de noorderzon en laat je pand beschadigd achter. De discussie komt uiteindelijk voor de rechtbank waar je huurder … niet opdaagt.

Verzoening

Riep je je huurder op in verzoening voor de vrederechter en verschijnt je huurder daar niet, dan ben je niets vooruit. De rechter kan dan alleen maar vaststellen dat je huurder niet aanwezig is. Er kan dan geen verzoening worden bereikt. De rechter zal in dat geval al evenmin een uitspraak doen. De oproeping in verzoening is dan zonder meer een maat voor niets.

Een ‘echte’ procedure

Als je je huurder betrok in een echte procedure (via een dagvaarding of verzoekschrift) dan liggen de zaken anders. Als je huurder dan niet komt opdagen, kan je zijn veroordeling vragen. Je kan dan aan de rechter vragen dat die je een zogenaamd verstekvonnis geeft. In zo’n vonnis zal de rechter normaal gesproken de vordering die je stelde integraal inwilligen.

Verzet of beroep

Het feit dat je een verstekvonnis kreeg betekent nog niet dat de zaak noodzakelijk afgelopen is. Je huurder zou namelijk alsnog kunnen reageren tegen het verstekvonnis en daar bv. verzet of hoger beroep tegen kunnen aantekenen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten)

Wat als een huurhuis wordt verkocht na opzeg voor eigen gebruik?

Een verhuurder zegt de huurovereenkomst van een huurder op omdat hij of een familielid in het verhuurde pand wil gaan wonen. Na het einde van de huur verkoopt hij uiteindelijk het pand. Moet de huurder zich daar dan zo maar bij neerleggen?

Een verhuurder zegt de huurovereenkomst van een huurder op omdat hij of een familielid in het verhuurde pand wil gaan wonen. Na het einde van de huur verkoopt hij uiteindelijk het pand. Moet de huurder zich daar dan zo maar bij neerleggen?

Het gebeurt wel eens dat een verhuurder een huurovereenkomst opzegt omdat hij er zogenaamd zelf gaat wonen. Als hij dat uiteindelijk niet doet en hij verkoopt het huurhuis kan de huurder veelal een schadevergoeding vragen.

18 maand huur

Als de verhuurder zijn opzegmotief niet ten uitvoer brengt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maand huur. Dat geldt ook als de verhuurder de huurwoning verkoopt. De verkoop heft de verplichting van de verhuurder om het opzeggingsmotief voor eigen gebruik daadwerkelijk uit te voeren, namelijk niet op.

Buitengewone omstandigheden

De verhuurder zal aan het betalen van de vergoeding kunnen ontsnappen als hij buitengewone omstandigheden kan aantonen. Dat zal bij een verkoop echter veelal moeilijk zijn. De verkoop is nu eenmaal een bewuste en vrije keuze. Een uitzondering op die regel zou bv. kunnen bestaan als de verhuurder (die zelf in het pand zou gaan wonen) door een ziekte of ongeval plots in een rolstoel geraakt en het huurpand een appartement is op een verdieping in een gebouw waar er geen lift is…

Het familielid koopt

Zegt de verhuurder de huur op omdat een familielid in het pand wil gaan wonen en koopt dat familielid uiteindelijk het huurpand aan, dan is de verhuurder al evenmin de schadevergoeding verschuldigd. In dat geval wordt het opzegmotief namelijk uiteindelijk toch uitgevoerd.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Deze info moet je als verhuurder in Brussel geven

Als je een woning of appartement verhuurt in het Brusselse gewest, moet je heel wat informatie meedelen aan je huurder.

Als je een woning of appartement verhuurt in het Brusselse gewest, moet je heel wat informatie meedelen aan je huurder. Waar moet je precies rekening mee houden en wat riskeer je als je je niet aan de spelregels houdt?

Voor huurwoningen die in het Brusselse gewest liggen moet je aan je huurder voorafgaand aan en uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst allerhande informatie geven. Als je dat niet doet, riskeer je  sancties.

Welke info?

Je moet aan je huurder de beschrijving van de woning meedelen net als de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten. Daarnaast moet je ook het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit meedelen net als de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden. Je moet ook aangeven of de lasten aangerekend worden op basis van de reële kosten of op basis van een forfait. Verder moet je het EPC meedelen net als de beheerwijze van het onroerend goed.

Je doet het niet

Als je je niet houdt aan deze verplichting dan kan je huurder wel eens de ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Hij kan bovendien een schadevergoeding eisen. De rechtbank kan ook het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten beperken tot het bedrag meegedeeld vóór het sluiten van de huurovereenkomst.

En in publiciteit ?

De informatie in kwestie moet ook in de publiciteit staan die je rond het onroerend goed maakt. Doe je dat niet dan kan je een administratieve boete krijgen die tussen de 50 en 200 euro ligt. Deze wordt opgelegd door de  gemeente waar het verhuurde goed is gelegen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Deelt je echtgenoot mee in je huurinkomsten?

Je bent alleen eigenaar van een onroerend goed dat je verhuurt. Deelt je echtgenoot dan mee in de huurinkomsten daarvan? Of zijn die voor jou alleen?

Je bent alleen eigenaar van een onroerend goed dat je verhuurt. Deelt je echtgenoot dan mee in de huurinkomsten daarvan? Of zijn die voor jou alleen?

Stel : je kocht voor het huwelijk al een onroerend goed aan of je kreeg dat geschonken door je ouders. Of je bent gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen en kocht alleen een appartement aan met het oog op de verhuur ervan? Voor wie zijn dan de huurinkomsten?

Wettelijk stelsel

Als je getrouwd bent onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten) dan zijn de huurinkomsten voor de huwgemeenschap. Dat betekent meteen dat je echtgenoot er in meedeelt. Dit ‘delen’ houdt echter op voor de inkomsten die worden verworven vanaf het moment dat je uiteengaat en meer bepaald van zodra je een echtscheidingsprocedure start.

Scheiding van goederen

Bij een stelsel van scheiding van goederen ligt dat anders. Daar zijn de huurinkomsten die je verwerft uit een eigen onroerend goed wel eigen. Hou er wel rekening mee dat je zal moeten bijdragen in de lasten van het huwelijk. Dat betekent dan ook dat je bv. de huurinkomsten die je gebruikte om het uitgavenpatroon van het gezin te financieren niet (zelfs niet deels) zal kunnen terugvorderen van je ex.

Alimentatie

Bij het bepalen van een eventuele onderhoudsuitkering die je verschuldigd bent voor je ex-partner en/of voor je kinderen kan de rechtbank overigens al eveneens rekening houden met de huurinkomsten die je verwerft, ongeacht onder welk huwelijksstelsel je getrouwd was. Op die manier deelt je (ex-)echtgenoot daar dus mogelijks onrechtstreeks weer voor een stukje in mee.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Zo kan je reageren als je huurder loog bij de ‘selectie’

Je verhuurt een woning. De kandidaat-huurder waar je uiteindelijk mee in zee gaat blijkt destijds te hebben gelogen over zijn inkomsten. Of hij legde je zelfs een valse loonfiche voor. Wat kan je dan doen?

Je verhuurt een woning. De kandidaat-huurder waar je uiteindelijk mee in zee gaat blijkt destijds te hebben gelogen over zijn inkomsten. Of hij legde je zelfs een valse loonfiche voor. Wat kan je dan doen?

Het gebeurt wel eens dat een kandidaat-huurder niet volledig eerlijk is over zijn financiële situatie. Als je je woning dan aan hem verhuurt en hij later de huur niet correct kan betalen, zit je met een probleem. Hoe kan je reageren?

Selecteren mag

Als verhuurder mag je wel degelijk informeren naar het inkomen van je kandidaat-huurders. Dat blijkt uit een advies van de Privacycommissie. Ook de nieuwe huurdecreten (en ordonnantie) in Wallonië, Brussel en Vlaanderen bevestigen dat. In Wallonië mag je zelfs het bewijs van de betaling van de laatste drie huurprijzen opvragen.

De huurder liegt

Als je kandidaat-huurder liegt over zijn inkomsten of als hij je valse documenten voorlegt (bv. een valse loonfiche), dan pleegt hij eigenlijk bedrog hetgeen niet toegelaten is. Je zal de leugens wel moeten kunnen bewijzen. Dat kan je bv. doen als de huurder je effectief een valse loonfiche bezorgde. Wat door de kandidaat mondeling werd gezegd valt moeilijker te bewijzen.

Sanctie

Bij bedrog van je huurder kan je eventueel de nietigverklaring van de huurovereenkomst vragen aan de rechtbank. Bovenop kan je van de huurder eventueel een schadevergoeding vragen. Als de rechtbank op je vraag ingaat eindigt de huur en kan je met een andere huurder in zee gaan.  Doe voor een dergelijke procedure een beroep op de diensten van een advocaat.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Verhuren: een oplossing voor het beheer van het pand

Verschillende bedrijven bieden een “all inclusive” dienst aan aan verhuurders die zich niet met bovenstaande zaken willen of kunnen bezighouden. Zij gaan dan in hun plaats op zoek naar kandidaat-huurders, controletren hun solvabiliteit, stellen het huurcontract op, het EPC-attest, de sleuteloverhandiging… Zelfs voor de plaatsing van rookmelders  wordt gezorgd.

Hun verhuurd pand beheren, daar zitten veel verhuurders tegen hun zin mee opgescheept. Er is de zoektocht naar een huurder, de opvolging van de betalingen, reparaties enzovoort. Al bestaat daar gelukkig een oplossing voor.

Verschillende bedrijven bieden een “all inclusive” dienst aan aan verhuurders die zich niet met bovenstaande zaken willen of kunnen bezighouden. Zij gaan dan in hun plaats op zoek naar kandidaat-huurders, controletren hun solvabiliteit, stellen het huurcontract op, het EPC-attest, de sleuteloverhandiging… Zelfs voor de plaatsing van rookmelders  wordt gezorgd.

Eenmaal verhuurd…

… zijn het ook zij die het contact met de huurder behouden én de betalingen opvolgen (gevolgd door procedures in geval van niet-betaling), maar ook eventuele werken, de af te sluiten verzekeringen enzovoort.

Einde huurcontract

Is het huurcontract afgelopen, wordt voor de plaatsbeschrijving gezorgd, eventuele schade opgemeten, de waarborg afgehandeld, de meterstanden gecontroleerd enzovoort.

Meer info nodig? Vul onderstaand formulier in en onze experts nemen contact met je op!

{{ARTICLE_CONTACT gestion@trevi.be}}