Hoe gedetailleerd moet een plaatsbeschrijving zijn?

Bij het begin van een huurovereenkomst stellen een huurder en verhuurder een plaatsbeschrijving op. Maar hoe gedetailleerd moet die zijn? En kan je ze zelf opstellen?

Bij het begin van een huurovereenkomst stellen een huurder en verhuurder een plaatsbeschrijving op. Maar hoe gedetailleerd moet die zijn? En kan je ze zelf opstellen?

De wet zegt dat een plaatsbeschrijving ‘omstandig’ moet zijn. Het volstaat dus zeker niet om gewoon te zeggen dat het onroerend goed in perfecte staat was op het moment van het begin van de huur.

Detail nodig

De plaatsbeschrijving moet voldoende gedetailleerd zijn. Is dat niet het geval dan kan de plaatsbeschrijving later niet gebruikt worden om het bewijs van eventuele huurschade te leveren. De plaatsbeschrijving zal dan niet geldig zijn. Dat is vooral een probleem voor de verhuurder. Hij zal nu eenmaal moeten aantonen dat er sprake is van huurschade.

Een rechter verduidelijkt

In een recent vonnis van de vrederechter te Westerlo wordt aangegeven hoever je in detail moet gaan. Meer bepaald moet de plaatsbeschrijving een gedetailleerde beschrijving bevatten van alle onderdelen van de gehuurde woning inclusief de aard van de gebruikte materialen en vooral de staat waarin deze zich bevinden. Je kan deze beschrijving aanvullen met een reeks foto’s die de toestand van de woning aantonen.

Zelf doen?

De wet verplicht je niet om voor de opmaak van een plaatsbeschrijving professionele hulp in te schakelen. Je kan ze strikt gezien zelf opmaken. Dat is echter niet altijd een goed idee. De kans is reëel dat je dan een plaatsbeschrijving opmaakt die onvoldoende omstandig is en die later ongeldig wordt verklaard. Je denkt er dan ook maar beter twee keer over na om toch een professioneel in te schakelen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Mag je een tweede verblijf opzeggen voor eigen gebruik?

Je bent eigenaar van een appartement aan zee (of in een stad) dat je verhuurt in het kader van de woninghuurwet. Je zou dat appartement nu zelf als tweede verblijf willen gebruiken. Hoe kan je dan de huurovereenkomst opzeggen?

Je bent eigenaar van een appartement aan zee (of in een stad) dat je verhuurt in het kader van de woninghuurwet. Je zou dat appartement nu zelf als tweede verblijf willen gebruiken. Hoe kan je dan de huurovereenkomst opzeggen?

Als je een woninghuurovereenkomst afsloot voor negen jaar, kan je die als verhuurder meestal opzeggen voor eigen gebruik. Maar moet je er dan zelf in gaan wonen of mag je het pand ook gebruiken als tweede verblijf?

Betrekken, niet bewonen

Opdat je de huur zou kunnen opzeggen voor eigen gebruik schrijft de wet voor dat je als verhuurder nadien het pand moet gaan ‘betrekken’. Je moet het met andere woorden niet zelf gaan bewonen. Je moet er ook je domicilie niet nemen. Het volstaat dat je er je tweede verblijf in neemt.

Je zou de huur ook kunnen opzeggen voor eigen gebruik om bepaalde familieleden toe te laten daar hun tweede verblijf in te houden. In de opzegbrief moet de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken vermeld worden evenals de graad van verwantschap die hij heeft met de verhuurder.

Twee jaar

Hou er wel rekening mee dat je na het einde van de huur binnen een termijn van een jaar het pand zelf moet ‘betrekken’. Je moet dit vervolgens doen gedurende tenminste twee jaar.

Schadevergoeding?

De verhuurder is op basis van deze opzeggingsgrond geen enkele vergoeding verschuldigd aan de uitgezette huurder, behalve als één van de voormelde voorwaarden niet nageleefd werd.

 

Jan Roodhooft, advocaat (ww.ra-advocaten.be)

Als de huurder niet opdaagt voor de vrederechter

Het gebeurt wel eens dat een partij die voor de (vrede)rechter wordt gebracht daar ‘zijn of haar kat stuurt’. Maar wat kan je doen als dat jou overkomt? Betekent dat dan dat het proces niet kan doorgaan?

Het gebeurt wel eens dat een partij die voor de (vrede)rechter wordt gebracht daar ‘zijn of haar kat stuurt’. Maar wat kan je doen als dat jou overkomt? Betekent dat dan dat het proces niet kan doorgaan?

Een huurder betaalt de maandelijkse huur niet. Of er rijst een discussie omdat de verhuurder meent dat de huurder de huurwoning niet degelijk onderhoudt. De verhuurder brengt de zaak voor de vrederechter. Daar daagt de huurder niet op. Wat kan de verhuurder dan doen?

Verzoening

Roep je je huurder of verhuurder op in verzoening maar komt deze niet opdagen, dan kan je daar maar weinig tegen beginnen. De verzoeningspoging is in dat geval een maat voor niets. De vrederechter kan dan enkel vaststellen dat één van de partijen niet aanwezig is en … er dus geen verzoening kan worden bereikt. Je zal dus onverrichterzake naar huis moeten terugkeren… Je kan dan wel vervolgens een ‘echte’ procedure starten.

Echte procedure

Ben je integendeel een ‘echt procedure’ gestart voor de vrederechter dan liggen de zaken anders. De vrederechter zal dan -als de andere partij niet verschijnt- gewoon uitspraak doen. Meer bepaald zal deze een verstekvonnis uitspreken als je dat vraagt. Daarbij wordt jouw vordering zeer waarschijnlijk volledig ingewilligd.

Het is niet gedaan

Weet wel dat dit vonnis nog niet noodzakelijk definitief is. Diegene die niet verscheen zou namelijk onder bepaalde voorwaarden nog wel eens verzet of hoger beroep kunnen aantekenen tegen het verstekvonnis.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

Wie betaalt de rekening als gasten van een huurder schade aanrichten?

Een huurder krijgt gasten over de vloer die schade toebrengen aan de huurwoning. Wie betaalt in dat geval voor de schade die zij veroorzaken? En wat als de schade wordt aangebracht door ‘ongenode’ gasten?

Een huurder krijgt gasten over de vloer die schade toebrengen aan de huurwoning. Wie betaalt in dat geval voor de schade die zij veroorzaken? En wat als de schade wordt aangebracht door ‘ongenode’ gasten?

Een huurder houdt een wild feestje in de woning of het appartement dat hij huurt. Hierbij sneuvelt er een raam of een deur. Of één van de gasten laat iets vallen waardoor er schade is aan de vloerbekleding. Wie draait daar dan voor op?

De huurder betaalt

Een huurder staat in voor beschadigingen die aan de huurwoning worden aangebracht door zijn huisgenoten of onderhuurders. Ook voor de schade die wordt aangebracht door zijn vrienden of gasten staat de huurder in.  Als zij iets beschadigen in de woning of het appartement dat de huurder huurt, draait de huurder daarvoor op.

De verhuurder moet bewijzen

De verhuurder moet dan wel kunnen bewijzen dat er schade werd aangebracht door de huurder (of zijn gasten). Als de verhuurder niet beschikt over een tegensprekelijke omstandige plaatsbeschrijving die werd opgemaakt bij het begin van de huur kan dat bewijs wel eens problematisch zijn.

En bij ‘ongenode’ gasten?

Het kan ook gebeuren dat de schade werd aangebracht door ‘ongenode’ gasten van de huurder, zo bv. door iemand die ongewenst in de huurwoning wil binnendringen. In dat geval bestaat er rechtspraak die aangeeft dat de verhuurder daarvoor opdraait als de huurder er niets aan kan doen. De verhuurder kan in dat geval wel trachten om de schade te verhalen op diegene die de schade veroorzaakte.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Dit moet je doen als er een akkoord is om de huur stop te zetten…

Een huurder en verhuurder zijn het eens om hun woninghuurcontract stop te zetten. Moet die afspraak dan ook op papier worden gezet?

Een huurder en verhuurder zijn het eens om hun woninghuurcontract stop te zetten. Moet die afspraak dan ook op papier worden gezet? Of volstaat het om de sleutels gewoon aan de verhuurder af te geven?

Als een huurder en verhuurder onderling akkoord gaan om een woninghuurcontract stop te zetten is daar niets op tegen. Zo’n beëindiging in onderling akkoord is perfect mogelijk. Toch ben je maar beter voorzichtig hoe je dat vorm geeft.

Sleutels afgeven

Het alleen maar afgeven van de sleutels door de huurder (en die ontvangen door de verhuurder) volstaat niet. De kans is niet onbestaande dat één van de partijen dan later de beëindiging alsnog in vraag stelt. Of de verhuurder beweert misschien wel dat de huurder door de afgifte van de sleutels eenzijdig de huur verbrak.

Afspraken op papier

Het is dan ook aangewezen de beëindiging van de huur op papier te zetten in een kort contractje dat je opmaakt. Zorg er daarbij voor dat dit wordt opgemaakt in evenveel originele exemplaren als er partijen zijn en dat elke huurder en verhuurder partij is bij het contract. Tevens is het belangrijk dat iedereen dit contract ook voor akkoord ondertekent. In tegenstelling tot bij een handelshuur moet dit akkoord niet worden vastgesteld door een notaris of vrederechter.

Wat overeenkomen?

Zorg dat er in het document duidelijk staat dat de overeenkomst in onderling akkoord wordt beëindigd. Hierbij geef je meteen de datum aan waarop het contract stopt. Het is tevens aangewezen te vermelden of één van de partijen al dan niet aan de andere een vergoeding verschuldigd is uit hoofde van deze beëindiging.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Zo moet je een huurhernieuwingsaanvraag opmaken

Als je als handelshuurder een huurhernieuwing vraagt moet die een aantal zeer precieze vermeldingen bevatten. Je moet zelfs aangeven op welke manier je verhuurder erop moet reageren. Wat moet je hiervan weten?

Als je als handelshuurder een huurhernieuwing vraagt moet die een aantal zeer precieze vermeldingen bevatten. Je moet zelfs aangeven op welke manier je verhuurder erop moet reageren. Wat moet je hiervan weten?

Als je als handelshuurder een huurhernieuwing wil krijgen dan moet je die aanvragen tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de lopende huur. Om deze aanvraag te doen moet je een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaardersexploot gebruiken.

Verplichte vermeldingen

De aanvraag die je doet moet heel wat verplichte vermeldingen bevatten. Ze moet de voorwaarden opgeven waaronder je als huurder bereid bent om de nieuwe huur aan te gaan. Tevens moet de aanvraag de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Hoe moet de verhuurder reageren?

Je moet in je huurhernieuwingsaanvraag ook aangeven op welke wijze je verhuurder moet reageren op je vraag. Meer bepaald moet je letterlijk opnemen dat je verhuurder moet reageren bij exploot van een gerechtsdeurwaarder of via aangetekende brief. Als je dat niet letterlijk aangeeft is de vraag tot huurhernieuwing niet geldig. Dat wordt alvast beslist in een recent arrest van het Hof van Cassatie.

Niet geldig en dan?

Als je huuraanvraag niet geldig is dan kan je verhuurder de huur gewoon laten eindigen tegen de vervaldag. Hij zou je ongeldige vraag ook kunnen aangrijpen om een voor jou minder gunstig (nieuw) contract te onderhandelen. Hij zou ook kunnen beslissen om de ongeldigheid van de aanvraag niet in te roepen en kan dus perfect doen alsof het een geldige hernieuwingsaanvraag is.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Zo verzeker je je tegen huurachterstallen en huurschade

Als je een woning verhuurt is het altijd afwachten of je huurder de maandelijkse huur wel betaalt. Bovendien bestaat de kans dat je huurder schade toebrengt aan je woonst die je uiteindelijk niet op hem kan verhalen. Maar wist je dat je hiervoor als verhuurder een verzekering kan afsluiten?

Als je een woning verhuurt is het altijd afwachten of je huurder de maandelijkse huur wel betaalt. Bovendien bestaat de kans dat je huurder schade toebrengt aan je woonst die je uiteindelijk niet op hem kan verhalen. Maar wist je dat je hiervoor als verhuurder een verzekering kan afsluiten?

Eerder wezen we al op de mogelijkheid die je als verhuurder hebt om je aan te sluiten bij het Vlaams Huurgarantiefonds. Maar wist je dat je ook bij bepaalde maatschappijen een polis kan afsluiten die je huurrisico’s dekt?

Wat is er gedekt?

Wat er precies gedekt is in zo’n verzekering hangt af van maatschappij tot maatschappij. Lees er dan ook de polisvoorwaarden op na. Bekijk ook grondig wat de precieze voorwaarden zijn om op de waarborgen uit de polis een beroep te kunnen doen.

Waarover gaat het zo al?

Normaal betaalt de verzekering je de huur die je huurder niet betaalt terug (met een zeker maximum). Het kan daarbij wel vereist zijn dat je deze huur eerst moet invorderen voor de rechtbank en je ze na een gunstig vonnis nog niet kan recupereren. Bovendien komt de verzekering tussen als je huurder huurschade veroorzaakt en krijg je bijvoorbeeld juridische bijstand als je een geschil hebt met je huurder.

Wat kost het?

Voor de verzekering zal je een premie moeten betalen. Die bedraagt allicht een percentage van de maandelijkse huur. Ook hier hangt het af van maatschappij tot maatschappij hoeveel men je precies zal aanrekenen. Reken in de orde van grootte van 2 à 7 % van de huurprijs, afhankelijk van de waarborgen die je krijgt.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Vier manieren waarop je als verhuurder een handelshuur kan beëindigen

Je bent eigenaar van een handelspand dat je verhuurt in het kader van een handelshuur. Je bent niet echt tevreden van je huidige huurder. Hoe kan je in dat geval als verhuurder de huurovereenkomst beëindigen?

Je bent eigenaar van een handelspand dat je verhuurt in het kader van een handelshuur. Je bent niet echt tevreden van je huidige huurder. Hoe kan je in dat geval als verhuurder de huurovereenkomst beëindigen?

Als verhuurder is het lang niet eenvoudig om een einde te maken aan een handelshuurovereenkomst die je afsloot. Maar hoe kan je te werk gaan als je dat toch wil doen?

1. Zelf in gebruik nemen

Je kan als verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen om zelf een handelsactiviteit te gaan doen in het pand dat je verhuurde. Je moet deze mogelijkheid dan wel opgenomen hebben in het huurcontract. Als dat niet het geval is, dan kan je als verhuurder de huurovereenkomst niet voortijdig beëindigen om deze reden. Heb je deze optie wel ingelast in de huurovereenkomst, dan kan je de huur beëindigen na afloop van elke periode van 3 jaar en mits een opzeg van 1 jaar na te leven. Je moet deze opzeg ter kennis brengen van de huurder via een aangetekend schrijven  of gerechtsdeurwaardersexploot.

Je kan deze opzegmogelijkheid ook aanwenden als bepaalde familieleden een handelsactiviteit willen gaan uitoefenen in het door jou verhuurde pand. Meer bepaald kan het daarbij gaan om je afstammelingen, je aangenomen kinderen of je bloedverwanten in opgaande lijn. Andere familieleden die hiervoor in aanmerking komen zijn je echtgeno(o)t(e), zijn of haar afstammelingen en zijn of haar bloedverwanten in opgaande lijn of aangenomen kinderen. Ook een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste 3/4 van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot jou als verhuurder of tot je echtgeno(o)t(e) komen in aanmerking.

2. Hernieuwing niet toestaan

Als verhuurder kan je daarnaast ook de huurhernieuwing die door je huurder wordt gevraagd weigeren. Afhankelijk van de reden van de weigering, ben je een vergoeding verschuldigd aan je huurder. Bij een ongemotiveerde weigering bedraagt deze zelfs drie jaar huur.

Wil je de hernieuwing weigeren, dan moet je wel (correct en tijdig) reageren op de vraag van je huurder tot huurhernieuwing. Doe je dat niet, dan wordt je immers geacht zonder meer in te stemmen met diens vraag tot huurhernieuwing.

Als je huurder de huurhernieuwing niet correct aanvraagt, dan is deze vraag niet geldig. In dat geval eindigt de huur op de voorziene einddatum. Je hoeft daarvoor strikt gezien zelfs geen opzeg te geven.   Om discussies te vermijden laat je wel best aan de huurder weten dat hij het pand tijdig moet  verlaten. Doe dat via een aangetekende brief.

3. In onderling akkoord

In de loop van de huur kan je altijd een akkoord sluiten met je huurder waarbij de handelshuur minnelijk wordt beëindigd. Is je huurder het daarmee eens dan volstaat het overigens niet om dat akkoord gewoon tussen jullie beiden op papier te zetten.

De wet zegt namelijk dat dit akkoord moet worden vastgelegd in een notariële akte of door de vrederechter. Doe je dat niet, dan kan je huurder inroepen dat de beëindiging van de huurovereenkomst nietig is. Als verhuurder kan je integendeel later het niet naleven van deze formaliteiten niet inroepen om de nietigheid van de overeenkomst te bepleiten

4. Ontbinding vragen

Als je huurder zich niet houdt aan zijn huurdersverplichtingen, dan kan je eventueel naar de rechtbank stappen om daar de ontbinding van de huur te vragen. Dit is bijvoorbeeld het geval als je huurder de huur niet correct betaalt, als die een illegale activiteit uitoefent in het pand dat je aan hem verhuurt en diens meer.

Als de rechtbank vervolgens effectief de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, dan komt er een einde aan de huur. Je kan dan perfect met een andere huurder in zee gaan. In het geval van een ontbinding van de huur kan je bovendien allerhande bijkomende vergoedingen van je huurder vragen (zo bv. een wederverhuringsvergoeding). Meen je dat je redenen hebt om de ontbinding van de huur te vragen, contacteer dan een advocaat. Hij kan je adviseren over je kansen op succes.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Stuur eens een ‘aangetekende e-mail’ naar je (ver)huurder

Als je een onroerend goed (ver-)huurt gebeurt het wel eens dat je een aangetekende brief moet sturen naar je (ver-)huurder. Maar wist je dat je sinds kort ook kan werken met een aangetekende e-mail die dezelfde waarde heeft?

Als je een onroerend goed (ver-)huurt gebeurt het wel eens dat je een aangetekende brief moet sturen naar je (ver-)huurder. Maar wist je dat je sinds kort ook kan werken met een aangetekende e-mail die dezelfde waarde heeft?

Enkele weken geleden werd het eerste bedrijf erkend dat een platform biedt waarmee je een aangetekende e-mail kan versturen. Meer bepaald kan je hiervoor terecht op de website https://www.aangetekende.email. Binnenkort zullen er overigens allicht nog andere aanbieders volgen.

Waarde

Als je een aangetekende brief verstuurt, heb je meteen een bewijs van de verzending ervan. Diegene aan wie je de brief stuurt kan maar moeilijk komen zeggen dat hij de brief niet ontving. Voor wat betreft een aangetekende e-mail geldt hetzelfde. Die heeft nu eenmaal dezelfde bewijswaarde als een aangetekende brief.

Hoe werkt het?

Om een aangetekende e-mail te kunnen verzenden moeten zowel jij als de ontvanger van de brief geregistreerd zijn op het platform. Wil je een mail aangetekend verzenden dan log je in op het platform met je eID, je stelt het bericht op en ondertekent het elektronisch. Er wordt door de aanbieder van de mail een elektronische zegel en tijdstempel over het bericht geplaatst. De ontvanger op zijn beurt logt ook in op het platform en ondertekent het bericht met zijn eID. Ook hier wordt gezorgd voor een elektronische zegel en tijdstempel als  bewijs van ontvangst.

En de prijs?

Los van het feit dat je je niet meer moet verplaatsen naar het postkantoor om zo’n aangetekende e-mail te verzenden, is het ook goedkoper dan een aangetekende brief. Die zou namelijk maar een fractie kosten van een aangetekende brief.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

De eerste lijst met huurherstellingen is er: wie betaalt wat?

De wetgever kondigt al enige tijd aan dat er een lijst zou komen van herstellingen die door de verhuurder dan wel door de huurder moeten worden betaald. Voor wat betreft huurwoningen die in het Brusselse gewest liggen is die lijst nu een feit.

De wetgever kondigt al enige tijd aan dat er een lijst zou komen van herstellingen die door de verhuurder dan wel door de huurder moeten worden betaald. Voor wat betreft huurwoningen die in het Brusselse gewest liggen is die lijst nu een feit.

Bij het verhuren van een woning of appartement waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft staat de verhuurder in voor de grotere herstellingen en de herstellingen door ouderdom of overmacht. De huurder staat op zijn beurt in voor kleine herstellingen en voor herstellingen die door zijn fout (of die van zijn bezoekers of huisgenoten) veroorzaakt worden.

Discussie mogelijk

Of een herstelling al dan niet ten laste van een huurder of verhuurder is kan –met dit ‘algemene principe’- wel eens aanleiding geven tot discussies. Bij zo’n betwistingen heeft de rechtbank uiteindelijk het laatste woord als de partijen er niet uit geraken. Om deze discussies te beperken wordt al enige tijd aangekondigd dat men een lijst van concrete herstellingen zou maken waarbij wordt aangegeven wie ze moet betalen.

Lijst in Brussel

Voor het Brussels gewest werd er onlangs effectief zo’n lijst gepubliceerd die zegt welke herstelling nu precies voor wie is. Deze lijst kan u downloaden via deze link. Deze lijst bepaalt wie de werken moet betalen, niet wie ze moet uitvoeren.

En in Vlaanderen en Wallonië?

In Vlaanderen en Wallonië bestaat er op dat moment nog geen lijst met een overzicht van huurherstellingen. De lijst die in Brussel bestaat kan –zolang dat niet het geval is- wel als inspiratiebron dienen in de andere gewesten. Bovendien bestaan er allerlei lijsten die door allerhande auteurs werden opgesteld waar men terecht kan voor ‘inspiratie’ bij een betwisting.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)