Heb je een inhoudingsplicht als je aannemer in financieel slechte papieren zit?

Je doet een beroep op een aannemer voor het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken. Rust er in dat geval op jou soms een zogenaamde ‘inhoudingsplicht’? Wat moet je daarvan weten?

Je doet een beroep op een aannemer voor het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken. Rust er in dat geval op jou soms een zogenaamde ‘inhoudingsplicht’? Wat moet je daarvan weten?

 

 

Je las recent misschien wel het verhaal van een frituuruitbaatster die meer dan 5500 euro moest ophoesten aan de RSZ omdat ze geen inhoudingen had gedaan op de facturen die ze betaalde aan een aannemer die bij haar klinkers kwam leggen. Wat was er daar aan de hand en hoe vermijd je in een soortgelijke situatie te komen?

 

Inhoudingsplicht

De wet zegt dat opdrachtgevers die een beroep doen op een aannemer voor het uitvoeren van bouw- of verbouwingswerken moeten nagaan of hun aannemer geen sociale of fiscale schulden heeft. Is dat wel het geval, dan mag de opdrachtgever de facturen van de aannemer niet volledig betalen. Hij moet dan een inhouding doen.

 

Als de aannemer sociale schulden heeft, moet je 35% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid. Als de aannemer fiscale schulden heeft, moet je 15% van het bedrag dat je hem verschuldigd bent, inhouden en doorstorten aan de FOD Financiën.

 

Niet voor particulieren

Ben je particulier en doe je een beroep op een aannemer voor werken aan je huis, dan geldt deze inhoudingsplicht niet. In dat geval hoef je je dus geen zorgen te maken, voorzover de werken 100% betrekking hebben op het privégedeelte van je woning .

 

Hebben de werken deels betrekking op het beroepsmatig gebruik van je woning dan moet je de inhouding wel doen. Hetzelfde geldt als je eenmanszaak of vennootschap de aannemer beopdracht.

 

Hoe controleren?

Op de website https://www.checkinhoudingsplicht.be/ kan je nagaan of er een inhoudingsplicht van toepassing is wat betreft de aannemer waar je mee werkt. Is dat niet het geval, druk dan de betreffende pagina af en hou deze bij. Zo kan je aantonen dat je de opvraging deed en er op het moment van de betaling van de factuur geen inhoudingsplicht van toepassing was.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Wat als de huurder de elektriciteit niet betaalt?

De huurder van je huis of appartement betaalt de afrekeningen van de elektriciteit niet. Wat zijn in dat geval je rechten als verhuurder?

De huurder van je huis of appartement betaalt de afrekeningen van de elektriciteit niet. Wat zijn in dat geval je rechten als verhuurder?

 

 

In de loop van de huurovereenkomst blijkt dat de huurder de facturen van de elektriciteit niet betaalt. Kan de energieleverancier dan vragen dat jij als verhuurder deze betaalt? Welke risico’s loop je precies?

 

Contract op naam van je huurder

Heel vaak wordt bij aanvang van de huur aan de huurder gevraagd een contract met een energieleverancier af te sluiten. Doet de huurder dat, dan sta jij als verhuurder niet in voor eventuele onbetaalde rekeningen. De energieleverancier zal moeten trachten de rekeningen te laten betalen door de huurder. Lukt dat niet, dan draai jij als verhuurder er niet voor op.

 

Stond het contract met de energieleverancier voor aanvang van de huur op jouw naam, laat de huurder dan een overnamedocument tekenen en bezorg dat ook aan eandis. Een overnamedocument kan je downloaden via de link https://www.eandis.be/sites/eandis/files/documents/energieovernamedocument.pdf. Doe je dat niet dan riskeer je voor het energieverbruik van je huurder op te draaien als deze zelf geen contract met een leverancier afsluit.

 

Je werkt met een forfait

Het kan ook zijn dat het contract op jouw naam staat en dat je aan je huurder een forfait aanrekent voor energiekosten. Als je dat doet en je huurder betaalt niet, dan zal je zelf moeten overgaan tot invordering van de achterstallen. Eventueel kan je ook –bijkomend- de ontbinding van de huur vragen. Hoewel je huurder je niet betaalt zal jij op jouw beurt wel de leverancier van de energie moeten betalen…

 

Je rekent de kosten door

Als je werkt met een systeem waar je je huurder een voorschot aanrekent en later een afrekening stuurt, geldt hetzelfde als indien je met een forfait werkt. Ook hier zal jij moeten betalen aan de leverancier van de energie en moeten trachten bij je huurder in te vorderen wat hij je verschuldigd is.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Sneeuw op mijn dak: ben ik aansprakelijk voor schade?

Dat je aansprakelijk gesteld kan worden als iemand op het besneeuwd voetpad voor je deur ten val komt, is wel geweten. Je loopt echter ook een zeker risico als er sneeuw of ijs van je dak valt en die iemand schade veroorzaakt.

Dat je aansprakelijk gesteld kan worden als iemand op het besneeuwd voetpad voor je deur ten val komt, is wel geweten. Je loopt echter ook een zeker risico als er sneeuw of ijs van je dak valt en die iemand schade veroorzaakt.

 

Als het na een langere tijd van sneeuwen en vriezen begint te dooien kan het wel eens gebeuren dat er een pak sneeuw of een ijsblok van je dak schuift. Maar wat gebeurt er als die op een toevallige voorbijganger of op een wagen terecht komt. Riskeer je dan aansprakelijk gesteld te worden voor de schade?

Er bestaat al rechtspraak

Er zijn al gerechtelijke uitspraken die oordeelden dat je inderdaad aansprakelijk kan worden gesteld als iemand schade lijdt doordat er sneeuw of ijs van je dak naar beneden valt.

 

Volgens deze rechters moet je de nodige voorzorgen nemen om sneeuw- of ijsophopingen op je dak te vermijden. Lukt dat niet of is dat te gevaarlijk, dan moet je op zijn minst maatregelen nemen om mensen te waarschuwen voor een eventueel risico.

 

Verzekering

Als er zich een schadegeval voordoet en men stelt je aansprakelijk, maak dan de zaak over aan je verzekeraar. Je kan daarbij aangifte trachten te doen bij je woningverzekeraar en bij je familiale verzekering. Hou er daarbij rekening mee dat je wel riskeert een franchise te moeten betalen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Is een architect verzekerd voor beroepsfouten?

Voor het bouwen of verbouwen van je woning doe je een beroep op een architect. Als deze een beroepsfout maakt kan je hem daarvoor aansprakelijk stellen. Maar is je architect voor zo’n fouten eigenlijk verzekerd?

 

 

Net zoals je aannemer kan ook je architect fouten maken bij de taken die je hem toevertrouwt. Evenwel is je architect verplicht om zich hiertegen te verzekeren. Wat moet je daarvan weten?

 

De wet legt hem de verplichting op

Elke natuurlijke persoon en elke rechtspersoon die gemachtigd is om het beroep van architect uit te oefenen en die ingeschreven is op één van de tabellen van de Orde van Architecten, moet een verzekering afsluiten. Die verzekering dekt zijn aansprakelijkheid (ook de tienjarige aansprakelijkheid van de architect).

 

De sancties

Als je architect zich niet verzekerde loopt hij heel wat risico’s . Los van het feit dat hij de eventuele schade die uit zijn fout voortvloeit zelf moet vergoeden, riskeert hij deontologische sancties. Die kunnen zelfs gaan tot een schrapping als architect. Bovendien riskeert je architect strafrechtelijk te worden gesanctioneerd.

 

Hoe weet je waar hij verzekerd is? 

Om te weten waar je architect verzekerd is kan je de overeenkomst die je met hem afsluit bekijken. In die overeenkomst moet de naam staan van de verzekeringsonderneming van de architect alsook het polisnummer van de verzekering die hij afsloot. Verder vind je in de overeenkomst ook de coördinaten terug van de Raad van de Orde van architecten die kan worden geraadpleegd met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Dit moet je weten als je een onroerend goed wil inbrengen in de huwgemeenschap

Echtgenoten die voor hun huwelijk al eigenaar zijn van een onroerend goed, brengen dat op het moment dat ze trouwen wel eens in in de huwgemeenschap. Waarom gebeurt dat? Waar moet je rekening mee houden?

 

 

In heel wat huwelijkscontracten leest men dat één van de echtgenoten een onroerend goed waarvan hij of zij al eigenaar is inbrengt in de huwgemeenschap. Kan zo’n clausule ook voor jou nuttig zijn?

 

Waarom kiezen voor een inbreng? 

Als je huwt onder het wettelijk stelsel (scheiding van goederen en gemeenschap van aanwinsten) dan blijven goederen (zowel roerende als onroerende) die je al had op het moment dat je trouwt eigen. Ook goederen die je geschonken krijgt (of erft) tijdens je huwelijk hebben in principe een eigen karakter. 

 

Heb je bijvoorbeeld een bouwgrond waar je later samen met je echtgenoot op wil bouwen dan wordt ook het huis dat je op de bouwgrond zet veelal eigen (door de regels inzake de natrekking). Dit geldt zelfs als jij en je echtgeno(o)t(e) dat huis samen betalen. Eindigt het huwelijk (door bv. een echtscheiding of een overlijden) dan kan de echtgenoot die geen eigenaar is hooguit van de andere een financiële vergoeding vragen (als daar degelijke afspraken over zijn gemaakt). Om dat te vermijden kan je werken met een inbreng.

 

Een ander geval waar een inbreng bijvoorbeeld nuttig kan zijn is als iemand mee wil investeren in het onroerend goed dat reeds eigendom is van zijn partner of waarvan die partner al mede-eigenaar was en dat hij wil ‘inkopen’.  Een inbreng kan bovendien wel eens een instrument zijn om de langstlevende echtgenoot te bevoordeligen.

 

Hoe gebeurt dit?

Bij een inbreng wordt een eigen goed ingebracht in de huwgemeenschap. De inbreng gebeurt via een huwelijkscontract dat wordt opgemaakt door een notaris. Zo’n huwelijkscontract kan worden afgesloten voor je huwelijk. Ook tijdens je huwelijk kan je nog steeds een huwelijkscontract laten opmaken als jij en je partner het daarover eens zijn en mits bepaalde voorwaarden worden gerespecteerd. De kosten die verbonden zijn aan de inbreng zijn (behoudens de kosten van het huwelijkscontract zelf) overigens bijzonder beperkt. 

 

Als het onroerend goed dat wordt ingebracht gefinancierd werd met een krediet (bijvoorbeeld een hypothecaire lening), dan wordt deze lening normalerwijze ook volledig mee ingebracht zodat ook die gemeenschappelijk wordt.

 

Wat als er een haar in de boter komt? 

Als de echtgenoten nadien scheiden, kan de inbreng vervelende gevolgen hebben. Het onroerend goed valt dan namelijk in de huwgemeenschap waardoor beide echtgenoten er voor de helft in delen. Dit kan bijzonder nadelig zijn voor diegene die het onroerend goed inbracht. De helft van wat hij inbracht gaat nu eenmaal naar diegene van wie hij uit de echt scheidt. 

 

De echtgenoot die een onroerend goed inbrengt kan wel een recht van terugname bedingen. Zo kan men bijvoorbeeld in het huwelijkscontract een clausule zetten dat de echtgenoot die een onroerend goed inbracht een bepaald bedrag mag vragen uit het gemeenschappelijk vermogen als het tot een echtscheiding komt. Er kan bijvoorbeeld aan gedacht worden hem een bedrag gelijk aan de waarde van de bouwgrond (verminderd met de lening) op het moment dat de bouwgrond werd ingebracht toe te kennen.

 

Het is alleszins belangrijk je op dit vlak goed te laten adviseren. De notaris die het huwelijkscontract opmaakt kan je hierbij helpen om een evenwichtige oplossing te vinden.

 

Het onroerend goed werd geschonken 

Heb je het onroerend goed dat je wil inbrengen geschonken gekregen (bijvoorbeeld van je ouders), dan is het belangrijk na te zien of er in de schenkingsakte geen verbod staat om het onroerend goed in te brengen. Zo’n uitsluitingsclausule is immers perfect geldig. Staat er zo een bepaling in dat moet je eerst het akkoord krijgen van de schenkers dat je toch tot een inbreng mag overgaan.


Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan je een tweede verblijftaks aanvechten?

Een aantal steden en gemeenten heffen een taks op tweede verblijven. Is deze taks geldig of kan je hem aanvechten?

 

 

 

Om te weten of er in de gemeente of stad waar je een tweede verblijf wil kopen een tweede verblijftaks bestaat, moet je het gemeentelijk reglement er op na kijken. Dat bevat ook de voorwaarden waaronder de taks verschuldigd is en het bedrag ervan.  

 

Er bestaan gerechtelijke uitspraken die de taks ongeldig verklaren

Er bestaan al enkele uitspraken van rechtbanken die zo’n tweede verblijftaks ongeldig verklaren. De rechters die deze uitspraak deden baseerden zich daarbij op het argument dat die taks in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel. Zo werd de taks in Koksijde bijvoorbeeld in het verleden strijdig geacht met het gelijkheidsbeginsel omdat de inwoners van de gemeente geen gemeentebelasting betalen, terwijl niet-inwoners met een tweede verblijf wel een forfaitaire tweede verblijftaks moesten betalen. 

 

Is elke tweede verblijftaks dan ongeldig? 

Dat is nu ook weer niet het geval. Om de taks in een concrete gemeente of stad aan te kunnen vechten zal je een schending van het gelijkheidsbeginsel moeten kunnen aantonen. Je zal een discriminatie met de inwoners van de gemeente moeten kunnen bewijzen. Of dat lukt hangt in belangrijke mate af van de motivering van de taks. Wil je dat proberen, doe dan een beroep op een gespecialiseerd advocaat. Weet dat de kosten van een procedure de opbrengsten daarvan kunnen overstijgen.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Dit zijn je rechten als je bankier een rekenfout begaat in het saldo van je lening

Je wil je hypothecaire lening herfinancieren bij een andere bank. Je ‘eerste’ bankier maakt de afrekening over en begaat daarbij een rekenfout. Wat zijn dan je rechten?

 

 

Als je je lening wil herfinancieren, zal je bankier een afrekening opmaken. Die bevat het openstaande saldo van je krediet, de wederbeleggingsvergoeding en diens meer. Maar wat gebeurt er als je bankier zich daarbij vergist?

 

De afrekening is te hoog 

Kijk alleszins de afrekening die je krijgt grondig na. Leg ze eventueel ook voor aan je nieuwe bankier en/of de notaris die tussenkomt voor het verlijden van de nieuwe kredietakte. Is de afrekening te hoog vraag dan aan de bank die de afrekening bezorgde om ze aan te passen. 

 

Heb je al betaald en stel je naderhand vast dat de afrekening niet klopte, vraag dan het teveel betaalde bedrag terug. Zeker als er sprake was van een gewone rekenfout (bv. in de optelling) heb je goede argumenten om het teveel betaalde terug te krijgen. Betaalde je een ‘betwistbare’ post dan ligt het moeilijker. De bank zou dan kunnen zeggen dat je door te betalen akkoord ging met die post en daar niet meer op kan terugkomen. 

 

De afrekening is te laag 

De bank kan zich ook in je voordeel vergissen en je een te laag bedrag aanrekenen. Als je dat betaalde kan ook je bank terugkomen op eventuele rekenfouten. Dat wordt trouwens bevestigd in een recente uitspraak van het hof van beroep in Antwerpen. Meer bepaald vloeit dit volgens de rechter voort uit het feit dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Dit moet je weten over een accordeonlening

Als je een lening aangaat voor de aankoop van een onroerend goed kan je ook werken met een zogenaamde ‘accordeonlening’. Wat houdt dat juist in?

 

 

Als je een lening aangaat tegen een vaste rentevoet, dan weet je hoeveel je maandelijks moet aflossen. Ga je integendeel een lening aan tegen een variabele rentevoet, dan riskeer je dat de maandelijkse aflossing omhoog gaat als de rentevoet stijgt. Daalt deze, dan gaat de aflossing naar beneden. Wil je dat risico niet lopen en wil je niet meer gaan betalen per maand, dan bestaat een alternatief erin een accordeonlening af te sluiten..

 

Wat is het?

Bij een accordeonlening sluit je het krediet af tegen een variabele rentevoet. Niettemin blijft de maandelijkse aflossing die je moet betalen steeds dezelfde. De rentestijging wordt in dat geval opgevangen door de leningstermijn te verlengen. Bij een accordeonlening blijft de maandelijkse aflossing dus dezelfde maar de totale looptijd van het krediet kan variëren naargelang de rente stijgt of daalt. 

 

Concreet wordt bij een stijging van de rente de looptijd van de lening verlengd. Daalt de rente dan wordt de looptijd integendeel ingekort. 

 

Vergelijk de voorwaarden

Wil je zo’n krediet aangaan, dan is het belangrijk de voorwaarden van de verschillende kredietverleners te vergelijken. Kijk bijvoorbeeld na wat er gebeurt als er nog een saldo openstaat als de maximale termijn van de lening bereikt is. Sommige banken nemen dit risico op zich terwijl anderen dit bij jou als  kredietnemer leggen.

  

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Wat gebeurt er met je lening als je overlijdt?

Als jij (of je partner) sterft ‘vervalt’ je hypothecaire lening niet zomaar. De lening moet verder worden terugbetaald. Het is dan ook belangrijk je tegen dit risico te beschermen.

 

 

Enkele jaren nadat je samen met je partner een hypothecaire lening aanging, slaat het noodlot toe. Door een ziekte of ongeval komen jij of je partner te overlijden. Wat gebeurt er dan met de lening die je aanging? Moet de langstlevende van jullie beiden deze nog verder afbetalen?

 

De lening blijft lopen 

Ondanks je overlijden zal de bank willen dat de lening verder wordt afbetaald. De bank wenst nu eenmaal de gelden terug die ze aan jou leende. 

 

Zeker als je aanvankelijk met twee leende en er door het overlijden één inkomen wegvalt kan de terugbetaling wel eens problematisch worden. Het risico bestaat dan ook dat de bank niet kan worden terugbetaald en het uiteindelijk zelfs komt tot een gedwongen verkoop van de woonst.

 

Neem een schuldsaldoverzekering 

Je kan je tegen dit risico verzekeren door een schuldsaldoverzekering te nemen. Heel wat banken zullen het nemen van een dergelijke verzekering zelfs als voorwaarde stellen om je een krediet te willen geven. De schuldsaldoverzekering zal een kapitaal uitbetalen bij overlijden zodat je hiermee de lening geheel of gedeeltelijk kan terugbetalen. Op die manier valt de schuld bij de bank uiteindelijk (al dan niet deels) weg en kan het onroerend goed behouden blijven.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Moet je een wederbeleggingsvergoeding betalen als je je lening vervroegd terugbetaalt?

Als je als consument een hypothecair krediet vervroegd terugbetaalt moet je aan de bank meestal een wederbeleggingsvergoeding betalen. Wat is dat en hoeveel bedraagt deze vergoeding?

 

 

Als kredietnemer heb je het recht om je lening vervroegd terug te betalen. Je kan dit bijvoorbeeld willen doen omdat je een som geld ter beschikking kreeg (zo bv. door een schenking of erfenis) of omdat je je lening wil herfinancieren (en dit omdat de rentevoet op dat moment heel wat voordeliger is).

 

De wet laat het je toe

De wetgeving inzake het hypothecair krediet geeft je het recht om je lening vervroegd terug te betalen als je dat wil. Je kan dat deels of volledig doen. De bank kan daar maar een beperkt aantal grenzen aan aanbrengen. Zo is een volledige terugbetaling altijd mogelijk. Ook moet je minstens één maal per jaar een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling kunnen uitvoeren. Verder moet je op elk ogenblik gedeeltelijke terugbetalingen kunnen uitvoeren die minstens 10% van het oorspronkelijk geleende kapitaal bedragen.

 

Bij een terugbetaling kan de bank vragen dat je een wederbeleggingsvergoeding betaalt. Dat is een vergoeding die tot doel heeft het rendementsverlies dat de bank door je terugbetaling lijdt te vergoeden.

 

Hoeveel moet je betalen?

De wederbeleggingsvergoeding wordt wettelijk beperkt. Ze mag maximaal 3 maanden intrest bedragen op het gedeelte dat je wil terugbetalen.

 

Kan je het vermijden?

Je kan in de kredietovereenkomst die je met de bank afsluit afspreken dat je bij een vervroegde terugbetaling geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd bent. Mogelijks kan je ook op het moment van de terugbetaling van je bank gedaan krijgen dat ze geen zulke vergoeding van je vraagt. Hoe een ‘betere klant’ je bent van de bank, hoe groter de kans is dat de bank dit wil overwegen.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}