Wie beslist over renovatiewerken in een appartementsgebouw?

Als eigenaar kan je vrij beslissen over werken aan je eigen appartement. Over werken aan de gemene delen wordt beslist door de algemene vergadering…

 
 

Je eigen appartement

 
Je kan zelf beslissen om renovatiewerken te doen aan je eigen appartement. Zo kan je daar bv. een nieuwe keuken of badkamer in plaatsen of een nieuwe vloer leggen. Behalve als dat in het reglement van mede-eigendom anders geregeld staat heb je daar geen toestemming voor nodig.
 
Je mag bij deze werken wel niet raken aan de gemene delen. Je mag al evenmin de rechten van de andere mede-eigenaars schenden.
 

Werken aan de gemene delen

 
Je kan niet zelf beslissen om werken te doen of te laten doen aan de gemene delen. Zo mag je bv. de gang niet laten schilderen zelfs al doe je dat op je eigen kosten. Deze beslissing moet genomen worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hierbij is een meerderheid van ¾ nodig tenzij er in de statuten een strengere meerderheidsvoorwaarde staat. 
 
Meen je dat er werken moeten gebeuren aan de gemene delen, vraag dan aan de syndicus schriftelijk om dat als agendapunt op de algemene vergadering te brengen. Je kan meteen al een aantal offertes van aannemers opvragen en die aan de oproeping laten toevoegen. 
 
Over kleine herstellingen aan de gemene delen en dringende ingrepen om schade te vermijden beslist de syndicus. 
 

Naar de vrederechter

 
Wordt de noodzakelijke meerderheid niet gehaald, dan kan je een procedure starten bij de vrederechter. Als er sprake is van dringende en noodzakelijke werken dan kan je je door hem laten machtigen om de werken zelf te laten uitvoeren op kosten van de gemeenschap. 
 
Is er sprake van nuttige werken die niet noodzakelijk zijn dan kan je je door de vrederechter laten machtigen om de werken op je eigen kosten uit te voeren als de algemene vergadering zich zonder reden verzet.
 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

3 aandachtspunten als je als mede-eigenaar syndicus wil worden

Als eigenaar van een appartement kan je zelf syndicus zijn in het gebouw. Doe dat alleen als je voldoende ervaring hebt en neem alleszins een aansprakelijkheidsverzekering.

 

 

Mag het?

Niet iedereen mag zomaar voor syndicus spelen in een appartementsgebouw.  In de regel mogen enkel diegenen die daarvoor wettelijk erkend zijn dat doen. In heel wat appartementsgebouwen wordt dan ook gewerkt met een professionele syndicus.

 

Toch mag je ook als mede-eigenaar syndicus zijn in het gebouw waarin je eigenaar bent. Een huurder kan integendeel niet worden belast met die functie. Was je eigenaar, verkocht je je appartement en huur je dat nu dan kan je ook geen syndicus meer zijn. Speel je toch voor syndicus hoewel dat wettelijk gezien niet mag, dan kan je zelfs strafrechtelijk vervolgd worden.

 

De algemene vergadering van mede-eigenaars beslist wie als syndicus in het gebouw wordt aangesteld. Heb je interesse dan kan je je kandidaat stellen. Je mandaat kan daarbij zowel bezoldigd als onbezoldigd zijn. Ook daarover beslist de algemene vergadering.

Heb je de ervaring?

Om syndicus te kunnen zijn moet je voldoende afweten van boekhouden en van het financieel beheer van een gebouw. Bovendien legt de wet je heel wat verplichtingen op. Om de functie van syndicus degelijk te kunnen uitoefenen is het bovendien nodig dat je de wet op de mede-eigendom afdoende kent. Hoe groter het gebouw waarin je woonachtig bent, hoe zwaarder overigens de taken van de syndicus zijn en hoe groter zijn verantwoordelijkheden.

 

Begin dan ook niet onbezonnen aan een functie van syndicus. Hou er trouwens rekening mee dat als je iets verkeerd doet, je riskeert daarvoor aansprakelijk te worden gesteld.


Neem een verzekering!

Begin alleszins niet als syndicus zonder een aansprakelijkheidsverzekering te hebben afgesloten. Oefen je de functie gratis uit, vraag dan dat de vereniging van mede-eigenaars de kost van de verzekering op zich neemt.


{{NEWSLETTER_BOX}}

Meerdere eigenaar van één appartement: wie stemt op de algemene vergadering?

Als je samen met anderen eigenaar bent van een appartement, moet je overeenkomen wie jullie vertegenwoordigt op de algemene vergadering. Anders wordt je stemrecht geschorst.

 
 
Er kunnen zich heel wat situaties voordoen waarin een appartement eigendom is van meer dan één persoon. Zo gebeurt het bv. in het kader van een erfenis geregeld dat twee of meer kinderen samen eigenaar worden van het appartement van hun overleden ouders. Ook twee samenwonende partners kunnen in onverdeeldheid een appartement kopen. 

Wie stemt? 

Als je de enige eigenaar bent dan kan jij stemmen op de algemene vergadering. Zijn er twee of meer eigenaars dan kunnen jullie niet beiden stemmen. Er is maar één stem toegelaten per appartement.
 
In dat geval moet je samen met je mede-eigenaars kiezen wie jullie vertegenwoordigt. Je moet de identiteit van deze persoon ook aan de syndicus meedelen. De persoon die jullie hebben aangeduid wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars.
 
Duid je niemand aan of ben je het niet meer eens dat wie je aanstelde jullie verder vertegenwoordigt, dan worden jullie rechten om deel te nemen aan de algemene vergadering geschorst.
 

Samen naar de vergadering?

 
In sommige gebouwen past men die regel ook toe als echtgenoten samen een appartement kopen. Zij laten maar één van de echtgenoten toe op de algemene vergadering. Ben je eigenaar van zowel een appartement als een garage dan bestaat een oplossing erin dat de ene echtgenoot op de algemene vergadering komt voor het appartement en de andere voor de garage of kelder.
 
In andere gebouwen loopt het zo’n vaart niet en mogen beiden aanwezig zijn. Ze mogen dan samen maar één stem uitbrengen.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Ijs of sneeuw : welke appartementsbewoner moet de stoep ruimen?

Ook als je in een appartementsgebouw woont moet de stoep ijs- en sneeuwvrij worden gemaakt. Dit is vaak de taak van de bewoners van het gelijkvloers.

 


Het is een verplichting.

De meeste steden en gemeenten hebben een politiereglement waarinstaat dat inwoners verplicht zijn om hun stoep vrij te maken van sneeuw en ijzel. Doe je dat niet, dan kan de gemeente je een boete opleggen.

 

Dat is nog niet alles. Je loopt nog een bijkomend risico. Als er immers iemand ten val komt op je gladde stoep kan je daarvoor burgerrechtelijk aansprakelijk worden gesteld.


Ook in een appartement.

Ook als je in een appartement woont moet de stoep worden vrijgemaakt. In de meeste politiereglementen wordt bepaald welke bewoners van appartementsgebouwen deze verplichting moeten nakomen.

 

Veelal wordt die taak gelegd bij de bewoners van het gelijkvloers. Woont daar niemand (omdat het appartement bijvoorbeeld leegstaat of de bewoners op vakantie zijn) dan verschuift de verplichting vaak naar de bewoners van het eerste verdiep enz…

 

In het reglement staat ook wel eens dat als er een conciërge is aangesteld de ruimingsplicht bij hem ligt. Het gemeentelijk reglement kan ook bepalen dat je als appartementsbewoners onderling moet overeenkomen wie de stoep ruimt.


Kijk na en overleg.

Kijk na in het politiereglement van de plaats waar je woont hoe de ruimingsplicht daar geregeld is. Ook in de basisakte en het reglement van mede-eigendom van het gebouw kunnen bepalingen op dit vlak voorkomen.

 

Wordt er gevraagd dat de bewoners onderling afspreken wie de stoep vrijmaakt dan zet je die afspraken best op papier. Je kan de kwestie desgevallend voorleggen op de algemene vergadering.


Jan Roodhooft

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdeeld?

Als eigenaar van een appartement betaal je een deel van de gemeenschappelijke kosten. In het reglement van mede-eigendom vind je terug hoe deze kosten verdeeld worden.

 


De eigenaar van een appartement betaalt zelf de kosten die specifiek aan zijn appartement zijn verbonden. Denk daarbij bv. maar aan het verbruik van water en elektriciteit. Daarnaast moet hij bijdragen in de kosten die verband houden met de gemene delen (bv. de verzekering, kosten van de lift, poetsvrouw van de gemene delen, enz.).


Kijk in het reglement van mede-eigendom

Het reglement van mede-eigendom geeft aan hoe de algemene kosten van het gebouw worden verdeeld tussen de eigenaars. Vaak gebeurt dit in functie van de waarde van de appartementen. Het reglement van mede-eigendom kan de kosten ook op een andere wijze verdelen. Zo kunnen bepaalde kosten bv. gesplitst worden in functie van het nut dat men heeft van de gemene delen waarop de kosten betrekking hebben. Zo kan men bv. de eigenaars van gelijkvloerse appartementen minder laten bijdragen in de kosten van de lift.

Een voorbeeld

Een appartementsgebouw bestaat uit 8 appartementen. Er zijn er twee met één slaapkamer, vier met twee en twee met drie.

 

De appartementen met één slaapkamer krijgen 100/1000 in de gemene delen toegekend, deze met 2 slaapkamers 125/1000 en deze met drie slaapkamers 150/1000. Als de gemeenschappelijke kosten op jaarbasis 10.000 euro bedragen betalen de eigenaars van de kleinste appartementen 1000 euro, deze van de grootste 1500 euro en de anderen 1250 euro.

Je bent het niet eens

Als eigenaar moet je je neerleggen bij de regeling die in het reglement van mede-eigendom staat. Je kan in bepaalde gevallen wel aan de vrederechter vragen om de verdeling te wijzigen. Je kan dit doen als de verdeelsleutel je een persoonlijk nadeel bezorgt of als de verdeling onjuist werd door wijzigingen aan het gebouw. 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe kan je optreden tegen een mede-eigenaar die niet betaalt?

Als een mede-eigenaar in een appartementsgebouw zijn bijdragen in de werkingskosten niet correct betaalt moet de syndicus daar tegen optreden. Als mede-eigenaar kan je dat zelf niet doen.

 

 
Het is de taak van de syndicus om toe te zien op wanbetalingen van mede-eigenaars. Als iemand niet correct betaalt, moet hij of zij die aanmanen. Helpt ook dat niet dan dient de syndicus een procedure op te starten bij de rechtbank. Om zo’n procedure te kunnen starten moet de syndicus de toestemming krijgen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. 
 
In het reglement van mede-eigendom kan een clausule staan dat de syndicus machtiging krijgt om dergelijke procedures op te starten. In dat geval heeft de syndicus geen extra toestemming van de algemene vergadering meer nodig. Het reglement kan ook aangeven welke stappen de syndicus precies moet zetten vooraleer hij mag procederen.
 

De syndicus doet niets

 
Doet de syndicus niets dan kan je dat als mede-eigenaar niet in zijn plaats doen. Je kan dus niet zelf naar de rechter stappen om een andere eigenaar te laten veroordelen tot betaling. Je kan de syndicus wel aansporen het nodige te doen. De syndicus kan ook aansprakelijk gesteld worden als hij nalaat zijn taak op een correcte wijze uit te voeren.
 

Bijkomende druk zetten? 

 
In het reglement van mede-eigendom kunnen boetes worden opgenomen voor eigenaars die hun bijdragen niet tijdig betalen. Voorzie daarbij dat die boetes van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn. Overdrijf ook niet bij het bedrag dat je als boete opneemt.
 
In sommige reglementen staat dat de syndicus bij wanbetalingen water en elektriciteit mag afsluiten. Een dergelijke sanctie is echter niet wettelijk.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Commissaris worden binnen een appartementsgebouw?

Men zoekt een ‘commissaris van de rekeningen’ in het gebouw waar je eigenaar bent van een appartement. Kan je je daarvoor kandidaat stellen?

 
 
De aanstelling van zo’n commissaris is wettelijk verplicht. Hierbij maakt het niet uit of het over een groot dan wel een klein appartementsgebouw gaat. 
 

De taak

 
De commissaris heeft als taak toezicht te houden op het financieel beheer van het gebouw door de syndicus. Om te weten wat zijn precieze taken zijn, kijkt u best het reglement van mede-eigendom na. Zijn taken kunnen namelijk verschillen van gebouw tot gebouw.
 

Wie stelt hem of haar aan?

 
De commissaris wordt aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Een mede-eigenaar kan deze functie uitoefenen, maar het mag ook een extern persoon zijn (zoals bv. een accountant of een bedrijfsrevisor). 
 
Dat betekent meteen dat men bv. ook jou zou kunnen vragen om deze functie uit te oefenen en/of dat je je kandidaat kan stellen. De algemene vergadering kan je echter niet verplichten om deze functie op te nemen. Ben je kandidaat, dan moet de algemene vergadering van mede-eigenaars over je aanstelling stemmen. Ben je onvoldoende ervaren in financiële zaken dan weiger je maar beter elke aanstelling.
 

De vergoeding

 
Het is mogelijk dat zo’n commissaris voor de uitoefening van zijn taak een vergoeding krijgt. Dit zal zeker het geval zijn als er op een extern iemand een beroep wordt gedaan. 
 
Word je als mede-eigenaar betaald dan heeft dat ook een keerzijde. Je riskeert dan sneller aansprakelijk te worden gesteld voor eventuele fouten dan als je de functie gratis uitoefent. Overweeg sowieso een aansprakelijkheidsverzekering te nemen als je commissaris wordt. Je kan als de aanstelling gratis is vragen dat de vereniging van mede-eigenaars de kosten van zulke verzekering op zich neemt.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Uitgenodigd op de algemene vergadering: wat nu?

Koop je een appartement dan word je minstens één keer per jaar uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat moet je daarvan weten?

 
 
Je aanwezigheid op de algemene vergadering is niet verplicht. Toch ga je er maar beter heen. De belangrijke beslissingen binnen een appartementsgebouw worden namelijk genomen door de algemene vergadering. Het kan bv. gaan over de gunning van belangrijke werken aan aannemers, het goedkeuren van de jaarlijkse rekeningen, het wijzigen van het reglement van inwendige orde, de aanstelling van een nieuwe syndicus, enz. 
 
Kan je niet gaan, geef dan een volmacht. Laat daarbij aan je volmachtdrager weten wat en hoe die precies moet stemmen. Die instructies kan je op papier zetten zodat er geen discussie over kan bestaan. Je kan zowel een mede-eigenaar als bepaalde andere personen (zoals bv. één van je kinderen of je echtgenoot) aanduiden als gevolmachtigde. Het reglement van mede-eigendom kan voorschrijven dat je op voorhand de syndicus moet verwittigen als je een volmacht geeft. Aan de syndicus zelf kan je geen volmacht geven. 
 
Er zijn grenzen aan het aantal volmachten dat iemand kan krijgen. Een gevolmachtigde mag in principe maximaal drie volmachten krijgen met in totaal maximum de helft van het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Meer dan drie volmachten kunnen enkel als ze samen maximum 10 % van de stemmen vertegenwoordigen.
 

De agenda

 
De syndicus bezorgt je minstens 15 dagen voor de vergadering de agenda daarvan.  Alleen de zaken die op die agenda staan kunnen behandeld worden. Het is niet mogelijk nog andere zaken op de agenda te brengen. Op heel wat agenda’s staat een punt ‘varia’.  Wat hierbij kan besproken worden moet ook al in de oproeping worden gedetailleerd.  Het gaat dus niet op onder die noemer van alles en nog wat te behandelen. Bij de uitnodiging kunnen documenten zitten (bv. offertes van aannemers) die bepaalde agendapunten verduidelijken.  Er kan ook worden aangegeven hoe je sommige andere documenten op voorhand kan inzien. Neem deze documenten op voorhand door zodat je voldoende voorbereid bent op de vergadering.
 
Wil je zelf een agendapunt op de vergadering brengen, dan kan je dat aan de syndicus laten weten. Je kan dat doen tot drie weken voor de eerst mogelijke datum van de algemene vergadering.
 

Stemmen

 
Op de vergadering wordt over de verschillende agendapunten gestemd. In heel wat gevallen gebeurt dit met een gewone meerderheid van stemmen. Voor sommige beslissingen is een ruimere meerderheid vereist.  Het is aangewezen om in het reglement van mede-eigendom (en desgevallend in de wet) na te gaan of er voor bepaalde punten die op de agenda staan geen specifieke meerderheden vereist zijn.
 
Opdat de algemene vergadering geldig zou kunnen beraadslagen moeten minimaal 50 % van de eigenaars en 50 % van de stemmen vertegenwoordigd zijn en dit bij aanvang van de vergadering. De vergadering kan eveneens geldig beslissen als de aanwezige eigenaars meer dan ¾ e van de stemmen bezitten, ook al zijn ze niet met de helft. Zijn er onvoldoende aanwezigen dan moet een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen. Die kan ongeacht het aantal aanwezigen doorgaan.
 

Notulen

 
De syndicus stelt de notulen op van de vergadering.  Dit is een verslag van wat er op de vergadering werd beslist en besproken.  De syndicus stelt de notulen normaal tijdens de vergadering op. Hij leest ze op het einde van de vergadering voor en laat ze tekenen. Lees de notulen grondig na voor je ze tekent. Staan er zaken in die niet juist zijn merk dat dan op en vraag de syndicus één en ander aan te passen.  Vervolgens worden de notulen binnen de 30 dagen in een register opgenomen en meegedeeld aan de mede-eigenaars.  
 
Heb je bij de beslissingen en/of notulen van de algemene vergaderingen opmerkingen of ben je het er niet mee eens dan kan je onder bepaalde voorwaarden binnen de vier maanden naar de vrederechter stappen. 
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Op welke afstand moeten bomen en hagen staan?

Als je bomen of een haag wil planten in je tuin moeten die, tenzij je buur het ermee eens is dat ze dichter worden geplant, op een minimale afstand van de scheidingslijn staan…

 
 
Is er waar je woont geen ander gebruik dan moeten levende hagen en laagstammige bomen minstens op 50 cm staan. Een dode haag (bv. droge takken) mag wel op de scheiding staan. Hoogstammige bomen moeten op hun beurt minstens 2 meter van de scheiding staan. De afstand wordt berekend vanaf de kern van de boom tot aan de scheiding.
 
Bij het bepalen of een boom hoog- of laagstammig is wordt rekening gehouden met de hoogte van de boom, de kroon en wortelvorming. De minimale hoogte die meestal wordt vereist om van een hoogstammige bomen te kunnen spreken is 3 meter. 
 

Wat kan je doen?

 
Respecteert je buur deze regels niet, dan kan je hem vragen de haag of boom uit te doen. Helpt een gesprek niet, stuur dan een aangetekende brief waarin je dit vraagt. Gaat je buur daar niet spontaan toe over, dan kan je een verzoeningsprocedure starten bij de vrederechter.
 
Lukt de verzoening niet of komt je buur niet opdagen, dan kan je een echte procedure starten. Hiervoor neem je best een advocaat onder de arm.
 

Burenhinder?

 
Staat een boom wel op de correcte afstand maar bezorgt die je toch veel hinder, dan kan je je beroepen op overdreven burenhinder. Op die basis kan je dan eventueel toch vragen dat de boom wordt verwijderd. Dit kan bv. het geval zijn als de boom alle zon in je tuin wegneemt.
 
 
{{NEWSLETTER_BOX}}