Welke informatie moet er bij een uitnodiging voor de algemene vergadering zitten?

Als eigenaar van een appartement word je uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Welke informatie moet de syndicus je bij die uitnodiging precies geven?

Als eigenaar van een appartement word je uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Welke informatie moet de syndicus je bij die uitnodiging precies geven?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden heel wat belangrijke zaken besproken. Die vind je terug in de agenda van de vergadering die je toegestuurd wordt. Om je degelijk te kunnen voorbereiden heb je echter vaak allerhande informatie nodig. Waar kan je die vinden?

Agenda

De uitnodiging voor de algemene vergadering moet de agenda bevatten van wat er zal besproken worden. Zaken die daarbij niet op de agenda staan kunnen niet aan bod komen. Ook de rubriek varia kan niet worden gebruikt om daar zo maar van alles onder te schuiven.

Informatie bijvoegen?

In de wet staat dat de bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. De syndicus kan (een kopie van) die documenten voegen als bijlage aan de uitnodiging of hij kan ze bijvoorbeeld op een website ter beschikking stellen dan wel je in de mogelijkheid stellen ze op zijn kantoor te komen inzien.

Het is niet voldoende die informatie pas op de algemene vergadering zelf te geven door bijvoorbeeld daar toelichting te geven over bepaalde werken die worden gepland aan de gemene delen.

Hij doet het niet

Als je deze informatie niet krijgt, kan je later de beslissing van de algemene vergadering aanvechten. Zorg er dan wel voor dat je tegenstemt op de algemene vergadering als je daar naartoe gaat. Je kan meteen vragen om in de notulen te zetten dat je meent dat een stemming niet kan omdat je de nodige informatie niet kreeg.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Vijf zaken die je moet weten over de nieuwe appartementswet

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Als je eigenaar bent van een appartement, moet je rekening houden met de wettelijke spelregels rond appartementseigendom. Die wetgeving zal binnenkort allicht grondig wijzigen. De nieuwe regels zullen daarbij ook van toepassing zijn als je eigenaar bent in een al bestaand gebouw. Ze gelden dus niet alleen voor gebouwen die na de inwerkingtreding van de wet worden gebouwd.

Soepelere meerderheden op de algemene vergadering

Voor heel wat beslissingen die kunnen worden genomen binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars zullen er soepelere meerderheidsvereisten gaan gelden. Dat is vooreerst het geval voor beslissingen om  renovatiewerken aan de gemene delen binnen het gebouw te doen. Waar voor zo’n beslissing tot op heden een 3/4e meerderheid vereist is, valt het te verwachten dat binnenkort een 2/3e meerderheid zal volstaan. Voor werken die nodig zijn om te voldoen aan wettelijke voorschriften (zoals bv. dakisolatie) volstaat onder de nieuwe wet een gewone meerderheid van meer dan 50 procent.

Om te kunnen beslissen tot een afbraak van het gebouw volstaat binnenkort dan weer een vier-vijfde meerderheid. Tot op heden is er unanimiteit vereist. Het is dan wel nodig dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of dat de kostprijs van een renovatie buitensporig is.

Reservefonds wordt verplicht

De nieuwe wettekst maakt het allicht ook verplicht om in appartementsgebouwen waar de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw minstens vijf jaar geleden plaatsvond een reservefonds op te richten. Dat reservefonds is een soort van spaarpot die kan worden aangewend als er belangrijke herstellingen of renovaties nodig zijn aan de gemene delen van het gebouw.

De nieuwe wet geeft ook aan hoeveel er jaarlijks in dat reservefonds moet worden gestort. Meer bepaald zou de jaarlijkse bijdrage daarin niet lager mogen zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Binnen de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier-vijfde meerderheid van stemmen op de algemene vergadering van deze regels afgeweken worden.

De kostprijs van de syndicus wordt duidelijker

Volgens de nieuwe wet zal de syndicus ook duidelijker moeten zijn over wat hij precies zal aanrekenen. Zo moet hij aangeven welke prestaties gedekt zijn door het forfait dat hij allicht per maand en per appartement vraagt en welke niet. Hij moet daarbij aangeven voor welke prestaties er extra vergoedingen worden aangerekend. Bij het opmaken van deze lijst moet de syndicus volledig zijn. Hij kan daarbij geen vergoeding vragen voor prestaties die niet op de lijst staan van zaken waarvoor extra moet worden betaald.

De syndicus kan gemakkelijker achterstallen invorderen

In heel wat appartementsgebouwen is het een plaag dat bepaalde eigenaars hun bijdragen in de kosten niet correct betalen. Op dit vlak krijgt de syndicus binnenkort meer armslag. Meer bepaald kan de syndicus allicht zelf het initiatief nemen  om een procedure te starten voor de rechtbank of om een incassobureau in te schakelen. Hij zou hiervoor de toestemming niet meer nodig hebben van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Exclusief gebruik van gemene delen kan ontnomen worden

In sommige gebouwen gebeurt het wel eens dat bepaalde mede-eigenaars het exclusieve gebruik krijgen van bepaalde gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de bewoner van het gelijkvloersappartement exclusief (een deel van) de gemeenschappelijke tuin mag gebruiken. Volgens de ontwerpteksten kan de vereniging van mede-eigenaars dat gebruiksrecht beëindigen met een vier-vijfde meerderheid van stemmen als men daar een belang bij heeft. De eigenaar die zijn exclusief gebruik ziet ‘verdwijnen’ kan daar dan wel eventueel een schadevergoeding voor vragen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Moet je de inkomdeur van een appartementsgebouw ‘s nachts op slot doen?

Je bent eigenaar van een appartement. Sommige mede-eigenaars willen dat de inkomdeur ’s avonds na 22 uur op slot gaat, terwijl anderen dat niet zien zitten. Maar is dat eigenlijk een wettelijke verplichting?

Je bent eigenaar van een appartement. Sommige mede-eigenaars willen dat de inkomdeur ’s avonds na 22 uur op slot gaat, terwijl anderen dat niet zien zitten. Maar is dat eigenlijk een wettelijke verplichting?

Niet alle medebewoners in een appartementsgebouw zijn even voorzichtig met het openen van de inkomdeur als er iemand aanbelt. Hierdoor kunnen ongewenste gasten wel eens binnen geraken in de gemene delen waardoor diefstallen of vandalisme kunnen voorkomen. Daarom wordt wel eens gevraagd de inkomdeur na een bepaald uur op slot te doen.

Geen wettelijke verplichting

In de wet staat nergens dat het verplicht is om de inkomdeur van een appartementsgebouw‘s nachts op slot te doen. De verplichting kan eventueel wel opgelegd zijn in het reglement van inwendige orde dat binnen het appartementsgebouw van toepassing is. Daarin staat dan meteen vanaf welk uur het slotvast maken van de deur verplicht is.

Informeer bij de brandweer

Als de algemene vergadering van mede-eigenaars overweegt om zo’n verplichting in te voeren is het aangewezen eerst de brandweer te contacteren met de vraag of dit in het concrete geval wel toegelaten is. Er moet immers vermeden worden dat mensen die hun sleutel niet bijhebben bij bv. een brand het gebouw niet zouden kunnen verlaten.

Er bestaan speciale systemen

Er bestaan op de markt systemen die het mogelijk maken beide bekommernissen te verzoenen. Ze laten toe de deur af te sluiten en tegelijk aan mensen die het gebouw willen verlaten (en die geen sleutel bijhebben) toelaten om dit te doen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Algemene vergadering tussen compromis en notariële akte: wie mag gaan?

Je koopt een appartement. Tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte kunnen vier maanden liggen. Maar wat als er in die periode een algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsheeft? Is het dan de koper of verkoper die aanwezig mag zijn?

Je koopt een appartement. Tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte kunnen vier maanden liggen. Maar wat als er in die periode een algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsheeft? Is het dan de koper of verkoper die aanwezig mag zijn?

 

 

In een appartementsgebouw heeft er minstens één keer per jaar een algemene vergadering van mede-eigenaars plaats. Als je een appartement koopt bestaat dus de kans dat er tussen het tekenen van de compromis en de notariële akte zo’n vergadering is.

 

Belangrijke beslissingen

De algemene vergadering binnen het gebouw neemt belangrijke beslissingen over bv. herstellings- of verbouwingswerken aan de gemene delen. Die beslissing is vooral belangrijk voor jou als koper. Jij zal nu eenmaal moeten meebetalen in de kosten ervan. De werken waarover de vergadering beslist zullen wellicht uitgevoerd worden nadat de notariële akte is getekend. De beslissing van de algemene vergadering is overigens ook bindend voor jou als koper, ook al zou je niet aanwezig zijn op de vergadering.

 

Wie gaat?

In principe is het de eigenaar van het appartement die naar de algemene vergadering gaat. In de periode tussen de compromis en de notariële akte is de eigenaar meestal nog de verkoper. In de meeste verkoopcompromissen staat immers dat de eigendom van het onroerend goed maar overgaat bij het verlijden van de notariële akte.

 

Een volmacht geven

Als koper heb je meer ‘belang’ bij de vergadering dan de verkoper. Wat wordt beslist zal namelijk vooral jouw portemonnee raken. Het is dan ook nuttiger dat jij naar de vergadering zou kunnen gaan. Dit kan je oplossen door de verkoper jou een volmacht te laten geven om in zijn plaats naar de vergadering te gaan. Je kan dit al vastleggen in de compromis.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Wat staat er in de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden er steeds notulen opgesteld. Wie maakt deze notulen op? Wat staat er juist in? Wie moet de notulen ondertekenen?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden er steeds notulen opgesteld. Wie maakt deze notulen op? Wat staat er juist in? Wie moet de notulen ondertekenen?

 

 

Van een algemene vergadering van mede-eigenaars wordt een verslag opgesteld. De wet is daarbij duidelijk over wie dat moet opmaken en wat er moet instaan. Wat moet je daar juist van weten?

 

Wie stelt ze op?

De wet geeft vooreerst aan wie de notulen opstelt van de algemene vergadering. Meer bepaald is dat de syndicus. Het gaat dus niet op om bij het begin van de vergadering zomaar een mede-eigenaar aan te duiden die wordt belast met het opstellen ervan.

 

Wat staat er in?

In de notulen wordt vooreerst vastgesteld dat de algemene vergadering rechtsgeldig is samengesteld en wie er verkozen is als voorzitter en secretaris. Verder moet er in de notulen een verslag staan over de diverse agendapunten en moeten de beslissingen vermeld worden die genomen werden met vermelding van de stemuitslag per punt. Hierbij moeten ook de behaalde meerderheden worden aangegeven.

 

Ook de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of die zich onthouden hebben moeten bij de respectieve beslissingen in de notulen vermeld worden. Dat is van belang omdat enkel deze eigenaars later de beslissing van de algemene vergadering kunnen aanvechten bij de vrederechter.

 

Wie ondertekent?

De notulen moeten aan het einde van de vergadering ondertekend worden door de voorzitter van de algemene vergadering, door de secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun gevolmachtigden.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoeveel stemmen mag een mede-eigenaar maximaal uitbrengen?

In het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent, is er één mede-eigenaar die een ganse reeks appartementen kocht. Dat betekent dan ook dat hij op de algemene vergadering met ‘heel wat stemmen’ verschijnt. Maar mag hij daar onbeperkt mee stemmen?

In het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent, is er één mede-eigenaar die een ganse reeks appartementen kocht. Dat betekent dan ook dat hij op de algemene vergadering met ‘heel wat stemmen’ verschijnt. Maar mag hij daar onbeperkt mee stemmen?

 

 

Als één enkele persoon eigenaar is van het merendeel van de appartementen binnen een appartementsgebouw, dan heeft hij een zeer grote invloed op de beslissingen van de algemene vergadering. Maar hoever gaat dat juist?

 

Onbeperkt stemmen

De wet geeft als uitgangspunt aan dat elke mede-eigenaar het aantal stemmen heeft dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Die worden gewoonlijk uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten.

 

Er is één nuance

¬Toch geeft de wet een grens aan. Niemand mag namelijk meer stemmen hebben dan de som van de stemmen van de andere aanwezigen samen. Hiervoor moet je kijken naar het aantal stemmen op de vergadering zelf.

 

Volmachten wel beperkt

De wetgever wilde wel vermijden dat iemand te veel volmachten gaat ronselen om op die wijze de algemene vergadering naar zijn hand te trachten te zetten.   Vandaar dat in de wet staat dat niemand meer dan drie volmachten mag aanvaarden. Ook op deze regel geldt weer een uitzondering. De gevolmachtigde mag namelijk wel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Wat als je mede-eigenaars weigeren om de lift te laten moderniseren?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

 

De modernisatie van een lift in een appartementsgebouw kan heel wat geld kosten. Sommige eigenaars van een appartement zien er dan ook tegen op om deze kost te doen. Hoe ga je tewerk om de werken toch te zien uitvoeren?

 

Op de agenda

Is de lift in je gebouw nog niet gemoderniseerd, zorg er dan voor dat die problematiek op de agenda van de algemene vergadering komt. Die moet namelijk beslissen om de werken te doen. Je kan aan de syndicus vragen de problematiek op de agenda te zetten. Binnen de algemene vergadering is een 3/4e meerderheid van de stemmen nodig om deze beslissing te nemen.

 

Geef uitleg

Twijfelen bepaalde eigenaars aan de werken, breng hen dan op de hoogte van de wetgeving die de modernisering voorschrijft. Allicht kan je ook rekenen op de syndicus. Hij zal op zijn beurt de andere eigenaars wellicht wijzen op de noodzaak om de werken te doen.

 

Weigering

Als er geen voldoende meerderheid is op de algemene vergadering, dan kan je deze beslissing aanvechten. Je kan dan naar de vrederechter stappen om deze je te laten machtigen de werken toch te laten uitvoeren en dit op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.

 

De kosten zullen uiteindelijk worden verdeeld tussen de verschillende eigenaars volgens de spelregels die in het reglement van mede-eigendom staan.

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan je met de vereniging van mede-eigenaars een lening aangaan?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

 

 

Als het dak van een appartementsgebouw moet worden vernieuwd of de liften of terrasconstructies aan renovatie toe zijn kan dat heel wat geld kosten. De kans bestaat dan dat bepaalde mede-eigenaars onvoldoende financiële middelen hebben om hun deel te betalen en dat er niet voldoende geld in het reservefonds zit.

 

Een bijzondere lening

In dat geval kan er eventueel aan worden gedacht om een zogenaamde VME-lening aan te gaan. Dat is een lening die door een vereniging van mede-eigenaars (VME) collectief wordt aangegaan om de werken aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw te kunnen betalen. Het is dus de VME die de lening afsluit. De lening wordt vaak aangegaan voor een periode van 3 tot 10 jaar.

 

Moet iedereen meedoen?

Niet elke mede-eigenaar moet meedoen met de lening. Eigenaars die hun deel van de verbouwingswerken dadelijk willen betalen kunnen dat perfect doen.  De eigenaars die wel meedoen betalen (allicht maandelijks) hun individuele aandeel in de terugbetaling van het krediet.

 

Wat als één niet betaalt?

Iedere eigenaar die aan de VME-lening deelneemt betaalt enkel zijn deel af.  Als één van de andere eigenaars niet betaalt hoef je je overigens nog niet noodzakelijk zorgen te maken. Aan de lening zal namelijk allicht een kredietverzekering gekoppeld zijn.

 

Wordt een appartement verkocht dan betaalt de nieuwe eigenaar de lening verder af.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je een poort plaatsen aan een ‘uitweg’?

Eén van je buren heeft een recht van uitweg over jouw eigendom. Mag je in dat geval aan de uitweg een poort plaatsen? Met welke regels moet je rekening houden?

 

 

Aan je huis is er een uitweg voor een naburig erf. Je stelt echter vast dat allerlei andere mensen dan je buur (zoals toevallige wandelaars of andere buren) de weg eveneens gebruiken. Mag je daar dan een poort plaatsen met een opschrift ‘privé-weg’?

 

Het is toch geen buurtweg?

Ga vooreerst na of de weg in kwestie toch geen buurtweg is. Als dat het geval is mag je hem namelijk niet zomaar afsluiten. Je kan hiervoor op de gemeentediensten gaan informeren. Zij kunnen dit nazien op de gemeenteplannen. Ook bij de provincie kan je dit nakijken in de atlas der buurtwegen.

 

Neem contact met je buur

Blijkt het niet te gaan om een buurtweg dan neem je in eerste instantie best contact met de buur die eigenaar is van het erf waaraan je een uitweg dient te geven. Leg hem of haar je plannen om een poort te installeren voor. Je kan meteen meedelen dat hij of zij een sleutel krijgt of hoe de persoon in kwestie te allen tijde de weg in kwestie kan blijven gebruiken.

 

Hij of zij is niet akkoord

Ook als je buur niet akkoord is kan je een poort plaatsen aan de uitweg. Het enige wat je dan moet doen is het recht van uitweg te respecteren en niet te bezwaren.  Je moet er dus voor zorgen dat je buur over zijn of haar recht van uitweg kan blijven beschikken. Dit kan je doen door hem of haar een sleutel van de poort te geven of hem een afstandsbediening te bezorgen van de automatische poort die je plaatst.

 

Je bent in dat geval niet verplicht om andere mensen ook op de weg te laten, zoals bijvoorbeeld wandelaars of andere buren. 

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Moeten ook nog niet verkochte appartementen bijdragen in de gemeenschappelijke kosten?

Als je een appartement koopt in een nieuwbouwresidentie komt er wel eens een afrekening van gemeenschappelijke kosten vooraleer alle appartementen verkocht zijn. Moet de bouwpromotor in dat geval de kosten die zijn gekoppeld aan de niet verkochte kavels betalen?

 

 

Als een appartementsgebouw gebouwd wordt gebeurt het wel eens dat bepaalde appartementen al bewoond worden op een moment dat andere nog niet verkocht zijn. Wie betaalt in dat geval de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.

 

Betalen volgens het aantal aandelen

De wet bepaalt dat elke mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Elke eigenaar betaalt daarbij volgens het aantal aandelen dat gekoppeld is aan zijn eigendom volgens de basisakte van het gebouw. Ook de bouwpromotor is eigenaar van de nog niet-verkochte appartementen. Hij is dus verplicht mee te betalen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en dit in verhouding tot de aandelen die de nog niet verkochte appartementen vertegenwoordigen in de gemene delen.

 

Andere clausule

Het gebeurt wel eens dat de promotor in de basisakte of het reglement van mede-eigendom een andere bepaling zet. Daarin kan bijvoorbeeld vermeld worden dat de bouwpromotor nooit moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Er zijn heel wat rechters die zo’n bepaling niet geldig achten. Je kan dan ook proberen de geldigheid ervan te betwisten.

 

Naar de rechtbank

Maakt de syndicus toch een afrekening waarin hij met de voorgaande spelregels geen rekening houdt, dan betwist je de afrekening maar beter. Keur ze ook niet goed op de algemene vergadering. In het slechtste geval zal je naar de vrederechter moeten stappen om die een uitspraak te laten doen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}