Wat als je mede-eigenaars weigeren om de lift te laten moderniseren?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

 

De modernisatie van een lift in een appartementsgebouw kan heel wat geld kosten. Sommige eigenaars van een appartement zien er dan ook tegen op om deze kost te doen. Hoe ga je tewerk om de werken toch te zien uitvoeren?

 

Op de agenda

Is de lift in je gebouw nog niet gemoderniseerd, zorg er dan voor dat die problematiek op de agenda van de algemene vergadering komt. Die moet namelijk beslissen om de werken te doen. Je kan aan de syndicus vragen de problematiek op de agenda te zetten. Binnen de algemene vergadering is een 3/4e meerderheid van de stemmen nodig om deze beslissing te nemen.

 

Geef uitleg

Twijfelen bepaalde eigenaars aan de werken, breng hen dan op de hoogte van de wetgeving die de modernisering voorschrijft. Allicht kan je ook rekenen op de syndicus. Hij zal op zijn beurt de andere eigenaars wellicht wijzen op de noodzaak om de werken te doen.

 

Weigering

Als er geen voldoende meerderheid is op de algemene vergadering, dan kan je deze beslissing aanvechten. Je kan dan naar de vrederechter stappen om deze je te laten machtigen de werken toch te laten uitvoeren en dit op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.

 

De kosten zullen uiteindelijk worden verdeeld tussen de verschillende eigenaars volgens de spelregels die in het reglement van mede-eigendom staan.

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan je met de vereniging van mede-eigenaars een lening aangaan?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

 

 

Als het dak van een appartementsgebouw moet worden vernieuwd of de liften of terrasconstructies aan renovatie toe zijn kan dat heel wat geld kosten. De kans bestaat dan dat bepaalde mede-eigenaars onvoldoende financiële middelen hebben om hun deel te betalen en dat er niet voldoende geld in het reservefonds zit.

 

Een bijzondere lening

In dat geval kan er eventueel aan worden gedacht om een zogenaamde VME-lening aan te gaan. Dat is een lening die door een vereniging van mede-eigenaars (VME) collectief wordt aangegaan om de werken aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw te kunnen betalen. Het is dus de VME die de lening afsluit. De lening wordt vaak aangegaan voor een periode van 3 tot 10 jaar.

 

Moet iedereen meedoen?

Niet elke mede-eigenaar moet meedoen met de lening. Eigenaars die hun deel van de verbouwingswerken dadelijk willen betalen kunnen dat perfect doen.  De eigenaars die wel meedoen betalen (allicht maandelijks) hun individuele aandeel in de terugbetaling van het krediet.

 

Wat als één niet betaalt?

Iedere eigenaar die aan de VME-lening deelneemt betaalt enkel zijn deel af.  Als één van de andere eigenaars niet betaalt hoef je je overigens nog niet noodzakelijk zorgen te maken. Aan de lening zal namelijk allicht een kredietverzekering gekoppeld zijn.

 

Wordt een appartement verkocht dan betaalt de nieuwe eigenaar de lening verder af.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je een poort plaatsen aan een ‘uitweg’?

Eén van je buren heeft een recht van uitweg over jouw eigendom. Mag je in dat geval aan de uitweg een poort plaatsen? Met welke regels moet je rekening houden?

 

 

Aan je huis is er een uitweg voor een naburig erf. Je stelt echter vast dat allerlei andere mensen dan je buur (zoals toevallige wandelaars of andere buren) de weg eveneens gebruiken. Mag je daar dan een poort plaatsen met een opschrift ‘privé-weg’?

 

Het is toch geen buurtweg?

Ga vooreerst na of de weg in kwestie toch geen buurtweg is. Als dat het geval is mag je hem namelijk niet zomaar afsluiten. Je kan hiervoor op de gemeentediensten gaan informeren. Zij kunnen dit nazien op de gemeenteplannen. Ook bij de provincie kan je dit nakijken in de atlas der buurtwegen.

 

Neem contact met je buur

Blijkt het niet te gaan om een buurtweg dan neem je in eerste instantie best contact met de buur die eigenaar is van het erf waaraan je een uitweg dient te geven. Leg hem of haar je plannen om een poort te installeren voor. Je kan meteen meedelen dat hij of zij een sleutel krijgt of hoe de persoon in kwestie te allen tijde de weg in kwestie kan blijven gebruiken.

 

Hij of zij is niet akkoord

Ook als je buur niet akkoord is kan je een poort plaatsen aan de uitweg. Het enige wat je dan moet doen is het recht van uitweg te respecteren en niet te bezwaren.  Je moet er dus voor zorgen dat je buur over zijn of haar recht van uitweg kan blijven beschikken. Dit kan je doen door hem of haar een sleutel van de poort te geven of hem een afstandsbediening te bezorgen van de automatische poort die je plaatst.

 

Je bent in dat geval niet verplicht om andere mensen ook op de weg te laten, zoals bijvoorbeeld wandelaars of andere buren. 

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Moeten ook nog niet verkochte appartementen bijdragen in de gemeenschappelijke kosten?

Als je een appartement koopt in een nieuwbouwresidentie komt er wel eens een afrekening van gemeenschappelijke kosten vooraleer alle appartementen verkocht zijn. Moet de bouwpromotor in dat geval de kosten die zijn gekoppeld aan de niet verkochte kavels betalen?

 

 

Als een appartementsgebouw gebouwd wordt gebeurt het wel eens dat bepaalde appartementen al bewoond worden op een moment dat andere nog niet verkocht zijn. Wie betaalt in dat geval de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.

 

Betalen volgens het aantal aandelen

De wet bepaalt dat elke mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Elke eigenaar betaalt daarbij volgens het aantal aandelen dat gekoppeld is aan zijn eigendom volgens de basisakte van het gebouw. Ook de bouwpromotor is eigenaar van de nog niet-verkochte appartementen. Hij is dus verplicht mee te betalen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en dit in verhouding tot de aandelen die de nog niet verkochte appartementen vertegenwoordigen in de gemene delen.

 

Andere clausule

Het gebeurt wel eens dat de promotor in de basisakte of het reglement van mede-eigendom een andere bepaling zet. Daarin kan bijvoorbeeld vermeld worden dat de bouwpromotor nooit moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Er zijn heel wat rechters die zo’n bepaling niet geldig achten. Je kan dan ook proberen de geldigheid ervan te betwisten.

 

Naar de rechtbank

Maakt de syndicus toch een afrekening waarin hij met de voorgaande spelregels geen rekening houdt, dan betwist je de afrekening maar beter. Keur ze ook niet goed op de algemene vergadering. In het slechtste geval zal je naar de vrederechter moeten stappen om die een uitspraak te laten doen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe worden de aandelen van een appartement in de mede-eigendom bepaald?

Als eigenaar van een appartement ben je meteen ook ‘eigenaar’ van een aantal aandelen in de gemene delen van het gebouw. Hoe wordt dat precies bepaald? Waarvoor is het van belang en kan de algemene vergadering van mede-eigenaars deze aandelenverhouding wijzigen?

 

 

Als je een appartement koopt, koop je naast je individuele kavel ook een aandeel in de gemene delen…

 

Waarom van belang?

Het aantal aandelen dat je in de gemene delen van het gebouw hebt is van belang voor je rechten en plichten als mede-eigenaar. Hoe meer aandelen je appartement heeft, hoe meer je allicht zal moeten bijdragen in de kosten die betrekking hebben op de gemene delen (onderhoud, herstellingen, …). Meer aandelen geeft je anderzijds ook meer rechten. Zo heb je bijvoorbeeld meer stemrechten op de algemene vergadering van mede-eigenaars en krijg je meer uitbetaald van de verzekering als het gebouw bv. teniet gaat wegens een brand.

 

Hoe worden de aandelen vastgesteld?

Het aantal aandelen dat je appartement heeft in de gemene delen staat in de statuten van het gebouw.  Bij ‘jonge’ gebouwen gebeurt de verdeling van de aandelen op basis van een verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.  Bij die verdeling wordt rekening gehouden met de netto-vloeroppervlakte, de ligging en de bestemming van elke kavel.

 

Kan het gewijzigd worden?

De aandelenverhouding kan gewijzigd worden door een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hiervoor is een unanieme beslissing nodig. De algemene vergadering kan ook de verdeling van de kosten wijzigen zonder dat de aandelenverhouding wijzigt. Daarvoor volstaat een meerderheid van vier-vijfde van de stemmen. 

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Stoort de fontein van je buren? Doe dan dit

Je buren hebben in hun tuin een vijver met fontein geplaatst. Het water geeft je heel wat lawaaihinder. Hoe moet je dan reageren?

 

 

Een fontein die de ganse dag door een monotoon geluid maakt kan voor buren die dichtbij wonen wel eens vervelend zijn. Ook als de fontein ‘s nachts afstaat heb je als buur soms bepaalde rechten.

 

Contacteer je buur

Je kan je buur vooreerst contacteren en hem het probleem voorleggen. Door de fontein anders in te stellen of de uren waarop de fontein werkt anders te regelen kan het probleem wel eens opgelost worden. Helpt een spontaan contact niet dan kan je in eerste instantie een aangetekend schrijven richten aan je buurman. Helpt ook dat niet dan is het misschien nog een denkpiste je buurman in verzoening op te roepen voor de vrederechter.

 

Stap naar de vrederechter

Als het geluid echt storend is kan je eventueel inroepen dat er sprake is van overmatige burenhinder. Of dat effectief het geval is of niet is natuurlijk een feitenkwestie. Je buur roept misschien wel in dat je overdreven gevoelig bent. Als er effectief overdreven burenhinder is kan de vrederechter tussenkomen. Die kan je buur dan bijvoorbeeld bevelen om de fontein uit te zetten of maatregelen te treffen om de geluidshinder te vermijden.

 

Leg een klacht neer

Je kan ook nazien of er in het gemeentelijk of politiereglement van de gemeente waar je woont geen bepaling staat die je ter hulp komt. In sommige reglementen staat wel eens dat bepaalde vormen van geluidshinder niet zomaar toegelaten zijn. Is dat het geval dan kan je een klacht neerleggen bij de politie of gemeente. Die kan ter plaatse gaan. Je buur riskeert een (gas)boete. De politie kan meteen ook een PV opstellen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Affiche hangen in de inkomhal van een appartementsgebouw: mag dat?

Je woont in een appartement en wil één of andere affiche ophangen in de gemene delen van het gebouw. Is dat wel toegelaten? En mag je een affiche hangen aan de venster van je eigen appartement?

 

 

Je bent lid van een vereniging die een activiteit organiseert. Of je komt op bij de gemeenteraadsverkiezingen. Je zou een affiche hieromtrent op de deur van de inkomhal van het appartementsgebouw waar je woont willen hangen. Kan dat wel?

 

Het mag niet zomaar

Je mag niet zomaar een affiche hangen of plaatsen in de gemene delen van het gebouw. Zo mag je geen verkiezingsbord zetten in de tuin van het gebouw. Je kan al evenmin een affiche hangen aan de gemeenschappelijke inkomdeur.  Wil je dat toch doen dan heb je daar het akkoord van de algemene vergadering van mede-eigenaars voor nodig, tenzij het reglement van mede-eigendom of van inwendige orde iets anders bepaalt.

 

Een affiche aan je eigen raam?

Wil je de affiche op je eigen raam hangen, dan gelden er andere regels. In principe kan je daar wel een affiche uithangen. Het gaat nu eenmaal om je eigen appartement dat jouw eigendom is. Toch kunnen er ook hier beperkingen zijn aan wat je mag doen. Je raam is nu eenmaal van buitenaf zichtbaar en maakt deel uit van het uitzicht van het gebouw. Vaak staat er in het reglement van mede-eigendom of van inwendige orde een regeling hieromtrent. En daarin kan het aanbrengen van affiches worden verboden.

 

Je houdt je niet aan de regels

Hang je in je appartement in strijd met de regels toch een affiche, dan kan de syndicus die niet zomaar komen verwijderen. Hij kan je aanschrijven en vragen de affiche weg te doen. Doe je dat niet, dan kan hij naar de vrederechter stappen om een verwijdering te vragen en er een dwangsom aan te koppelen. Affiches in de gemene delen die er niet zouden mogen hangen kunnen wel zonder meer verwijderd worden.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Wat kan je doen als de bamboe van je buren in jouw tuin groeit?

Je buren hebben enkele jaren geleden bamboe geplant in hun tuin. De bamboe verschijnt nu ook in jouw tuin. Kan je de bamboe verwijderen of kan je vragen dat je buren daarvoor het nodige doen?

 

 

Bepaalde soorten bamboe groeien bijzonder snel en kunnen beginnen woekeren. Het verwijderen daarvan is niet altijd even eenvoudig. Als de bamboe afkomstig is van je buren en doorgroeit in jouw tuin rijst dan ook de vraag wat je kan doen.

 

Contacteer je buren

Groeit de bamboe van je buren in jouw tuin, dan kan je hen vragen het nodige te doen om deze te verwijderen. Je buur is nu eenmaal verantwoordelijk voor de beplantingen die hij aanbracht en moet er ook voor zorgen dat die niet zomaar in je tuin terecht komen. Wacht daar niet te lang mee en laat de bamboe ook je eigen tuin niet overwoekeren.

 

Reageer alleszins tijdig om schade te vermijden. Doe je dat niet dan zou je buur namelijk kunnen zeggen dat je schade ontstaan is doordat jij niets deed en dat je hem maar eerder had moeten verwittigen. Bovendien kan je buur dan eventueel zeggen dat je akkoord ging met de aanwezigheid van de bamboe.

 

Je kan ook zelf aan de slag

In de wet staat dat diegene op wiens erf wortels doorschieten, ze daar zelf mag weghakken. Het recht om de wortels weg te hakken verjaart trouwens niet.

 

Naar de vrederechter

Geraak je er onderling met je buur niet uit, dan zou je een verzoeningsprocedure kunnen starten bij de vrederechter. Helpt ook dat niet dan kan je nog altijd een echte procedure aanhangig maken. 

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Aannemer failliet: wie moet je betalen?

De aannemer die werken bij jou uitvoerde gaat failliet voor je hem betaalde. Mag je de betaling dan nog aan hem doen? Of dien je de rekening te betalen aan de curator?

 

 

Je ontvangt een factuur van je aannemer voor werken die hij bij je uitvoerde. Vooraleer je de factuur betaalde gaat de aannemer failliet. Wat moet je dan doen?

 

Betalen aan de curator

Het is van groot belang dat je, als je aannemer failliet gaat, zijn factuur of rekening niet meer aan hem betaalt. Je aannemer (ongeacht of dat een eenmanszaak dan wel een vennootschap is), is namelijk niet meer bevoegd de betaling ervan in ontvangst te nemen. Het is zeker uit den boze het geld cash te geven aan je aannemer ook al vraagt die daar om.

Je moet de werken integendeel afrekenen met de curator. Neem dan ook, als die je zelf niet contacteert, contact op met de curator en vraag hem je schriftelijk te bevestigen op welke rekening je de overschrijving mag doen.

 

Hoe weet je het?

Het kan zijn dat je hebt horen zeggen dat je aannemer failliet is of dat hij je dat zelf vertelde. Je kan -om het te weten- ook navraag doen op de rechtbank van koophandel van de plaats waar je aannemer gevestigd was. Je kan verder nazicht doen op de site http://www.faillissementsdossier.be/nl/zoeken.aspx

 

En als je toch betaalt aan de aannemer?

Betaal je de rekening toch aan de aannemer dan betaal je verkeerd. Geeft de aannemer vervolgens het geld niet door aan de curator dan riskeer je met een probleem te zitten. De curator kan dan namelijk zeggen dat je niet correct betaalde en vragen dat je de factuur ook nog eens aan hem betaalt. Of hoe je in dat geval riskeert … de werken twee keer te moeten betalen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Een kras op je nieuwe veranda? Doe dan dit

Je liet een nieuwe veranda bouwen. Enkele weken nadien merk je dat daar een grote kras op is die allicht bij de montage werd aangebracht. Kan je de verandabouwer daarvoor aanspreken?

 

 

Het kan wel eens gebeuren dat je een kras op je nieuwe veranda niet dadelijk vaststelt maar dat die pas opvalt met een bepaalde lichtinval. Kan je vragen dat de aannemer die alsnog op zijn kosten herstelt?

 

Zichtbaar gebrek

Een kras op de veranda is allicht een zichtbaar gebrek. Zo’n gebrek moet je in principe dadelijk bij de levering of de oplevering inroepen. Doe je dat niet, dan kan de verandabouwer zeggen dat je de werken aanvaardde. Hij zou al eveneens kunnen zeggen dat je niet bewijst dat de kras door hem of door zijn personeel (of aangestelden) werd veroorzaakt (die kras heb je nadien zelf veroorzaakt, mijnheer). 

 

Het is dan ook belangrijk om dadelijk bij het einde van de werken die zeer grondig te inspecteren. Merk je dan de kras maak dan een vaststelling op die je de verandabouwer ook laat ondertekenen en spreek meteen af hoe hij dit zal oplossen. Stuur hem anders dadelijk een aangetekende brief.

 

Hij weigert tussen te komen

Stel je de kras maar nadien vast, contacteer dan dadelijk de verandabouwer. Vraag hem te komen kijken en een oplossing voor te stellen. Weigert hij de veranda op zijn kosten te herstellen dan sta je in een zwakke positie. De kans dat je bij een procedure voor de rechtbank aan het kortste eind trekt is reëel.

 

Een compromis sluiten

Je bent als je de kras maar na enige tijd vaststelt dan ook vaak beter af om te trachten het met de verandabouwer op een akkoordje te gooien. Zo zou je bijvoorbeeld kunnen afspreken om de kosten van de herstelling te delen. Ook deze afspraak zet je maar beter op papier.

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}