Algemene vergadering tussen compromis en notariële akte: wie mag gaan?

Je koopt een appartement. Tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte kunnen vier maanden liggen. Maar wat als er in die periode een algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsheeft? Is het dan de koper of verkoper die aanwezig mag zijn?

Je koopt een appartement. Tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte kunnen vier maanden liggen. Maar wat als er in die periode een algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsheeft? Is het dan de koper of verkoper die aanwezig mag zijn?

 

 

In een appartementsgebouw heeft er minstens één keer per jaar een algemene vergadering van mede-eigenaars plaats. Als je een appartement koopt bestaat dus de kans dat er tussen het tekenen van de compromis en de notariële akte zo’n vergadering is.

 

Belangrijke beslissingen

De algemene vergadering binnen het gebouw neemt belangrijke beslissingen over bv. herstellings- of verbouwingswerken aan de gemene delen. Die beslissing is vooral belangrijk voor jou als koper. Jij zal nu eenmaal moeten meebetalen in de kosten ervan. De werken waarover de vergadering beslist zullen wellicht uitgevoerd worden nadat de notariële akte is getekend. De beslissing van de algemene vergadering is overigens ook bindend voor jou als koper, ook al zou je niet aanwezig zijn op de vergadering.

 

Wie gaat?

In principe is het de eigenaar van het appartement die naar de algemene vergadering gaat. In de periode tussen de compromis en de notariële akte is de eigenaar meestal nog de verkoper. In de meeste verkoopcompromissen staat immers dat de eigendom van het onroerend goed maar overgaat bij het verlijden van de notariële akte.

 

Een volmacht geven

Als koper heb je meer ‘belang’ bij de vergadering dan de verkoper. Wat wordt beslist zal namelijk vooral jouw portemonnee raken. Het is dan ook nuttiger dat jij naar de vergadering zou kunnen gaan. Dit kan je oplossen door de verkoper jou een volmacht te laten geven om in zijn plaats naar de vergadering te gaan. Je kan dit al vastleggen in de compromis.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Wat staat er in de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden er steeds notulen opgesteld. Wie maakt deze notulen op? Wat staat er juist in? Wie moet de notulen ondertekenen?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden er steeds notulen opgesteld. Wie maakt deze notulen op? Wat staat er juist in? Wie moet de notulen ondertekenen?

 

 

Van een algemene vergadering van mede-eigenaars wordt een verslag opgesteld. De wet is daarbij duidelijk over wie dat moet opmaken en wat er moet instaan. Wat moet je daar juist van weten?

 

Wie stelt ze op?

De wet geeft vooreerst aan wie de notulen opstelt van de algemene vergadering. Meer bepaald is dat de syndicus. Het gaat dus niet op om bij het begin van de vergadering zomaar een mede-eigenaar aan te duiden die wordt belast met het opstellen ervan.

 

Wat staat er in?

In de notulen wordt vooreerst vastgesteld dat de algemene vergadering rechtsgeldig is samengesteld en wie er verkozen is als voorzitter en secretaris. Verder moet er in de notulen een verslag staan over de diverse agendapunten en moeten de beslissingen vermeld worden die genomen werden met vermelding van de stemuitslag per punt. Hierbij moeten ook de behaalde meerderheden worden aangegeven.

 

Ook de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of die zich onthouden hebben moeten bij de respectieve beslissingen in de notulen vermeld worden. Dat is van belang omdat enkel deze eigenaars later de beslissing van de algemene vergadering kunnen aanvechten bij de vrederechter.

 

Wie ondertekent?

De notulen moeten aan het einde van de vergadering ondertekend worden door de voorzitter van de algemene vergadering, door de secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun gevolmachtigden.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoeveel stemmen mag een mede-eigenaar maximaal uitbrengen?

In het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent, is er één mede-eigenaar die een ganse reeks appartementen kocht. Dat betekent dan ook dat hij op de algemene vergadering met ‘heel wat stemmen’ verschijnt. Maar mag hij daar onbeperkt mee stemmen?

In het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent, is er één mede-eigenaar die een ganse reeks appartementen kocht. Dat betekent dan ook dat hij op de algemene vergadering met ‘heel wat stemmen’ verschijnt. Maar mag hij daar onbeperkt mee stemmen?

 

 

Als één enkele persoon eigenaar is van het merendeel van de appartementen binnen een appartementsgebouw, dan heeft hij een zeer grote invloed op de beslissingen van de algemene vergadering. Maar hoever gaat dat juist?

 

Onbeperkt stemmen

De wet geeft als uitgangspunt aan dat elke mede-eigenaar het aantal stemmen heeft dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Die worden gewoonlijk uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten.

 

Er is één nuance

¬Toch geeft de wet een grens aan. Niemand mag namelijk meer stemmen hebben dan de som van de stemmen van de andere aanwezigen samen. Hiervoor moet je kijken naar het aantal stemmen op de vergadering zelf.

 

Volmachten wel beperkt

De wetgever wilde wel vermijden dat iemand te veel volmachten gaat ronselen om op die wijze de algemene vergadering naar zijn hand te trachten te zetten.   Vandaar dat in de wet staat dat niemand meer dan drie volmachten mag aanvaarden. Ook op deze regel geldt weer een uitzondering. De gevolmachtigde mag namelijk wel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Wat als je mede-eigenaars weigeren om de lift te laten moderniseren?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

Liften in oudere appartementsgebouwen moeten worden gemoderniseerd. Hoe kan je tewerk gaan als de andere eigenaars binnen het gebouw het daar niet mee eens zijn?

 

De modernisatie van een lift in een appartementsgebouw kan heel wat geld kosten. Sommige eigenaars van een appartement zien er dan ook tegen op om deze kost te doen. Hoe ga je tewerk om de werken toch te zien uitvoeren?

 

Op de agenda

Is de lift in je gebouw nog niet gemoderniseerd, zorg er dan voor dat die problematiek op de agenda van de algemene vergadering komt. Die moet namelijk beslissen om de werken te doen. Je kan aan de syndicus vragen de problematiek op de agenda te zetten. Binnen de algemene vergadering is een 3/4e meerderheid van de stemmen nodig om deze beslissing te nemen.

 

Geef uitleg

Twijfelen bepaalde eigenaars aan de werken, breng hen dan op de hoogte van de wetgeving die de modernisering voorschrijft. Allicht kan je ook rekenen op de syndicus. Hij zal op zijn beurt de andere eigenaars wellicht wijzen op de noodzaak om de werken te doen.

 

Weigering

Als er geen voldoende meerderheid is op de algemene vergadering, dan kan je deze beslissing aanvechten. Je kan dan naar de vrederechter stappen om deze je te laten machtigen de werken toch te laten uitvoeren en dit op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Voor een dergelijke procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.

 

De kosten zullen uiteindelijk worden verdeeld tussen de verschillende eigenaars volgens de spelregels die in het reglement van mede-eigendom staan.

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan je met de vereniging van mede-eigenaars een lening aangaan?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

Als er binnen een appartementsgebouw renovatiewerken moeten gebeuren, moet elke eigenaar daarin meebetalen in functie van zijn aandeel in de gemene delen. Maar wist je dat er ook kan worden gedacht aan het aangaan van VME-lening?

 

 

Als het dak van een appartementsgebouw moet worden vernieuwd of de liften of terrasconstructies aan renovatie toe zijn kan dat heel wat geld kosten. De kans bestaat dan dat bepaalde mede-eigenaars onvoldoende financiële middelen hebben om hun deel te betalen en dat er niet voldoende geld in het reservefonds zit.

 

Een bijzondere lening

In dat geval kan er eventueel aan worden gedacht om een zogenaamde VME-lening aan te gaan. Dat is een lening die door een vereniging van mede-eigenaars (VME) collectief wordt aangegaan om de werken aan de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw te kunnen betalen. Het is dus de VME die de lening afsluit. De lening wordt vaak aangegaan voor een periode van 3 tot 10 jaar.

 

Moet iedereen meedoen?

Niet elke mede-eigenaar moet meedoen met de lening. Eigenaars die hun deel van de verbouwingswerken dadelijk willen betalen kunnen dat perfect doen.  De eigenaars die wel meedoen betalen (allicht maandelijks) hun individuele aandeel in de terugbetaling van het krediet.

 

Wat als één niet betaalt?

Iedere eigenaar die aan de VME-lening deelneemt betaalt enkel zijn deel af.  Als één van de andere eigenaars niet betaalt hoef je je overigens nog niet noodzakelijk zorgen te maken. Aan de lening zal namelijk allicht een kredietverzekering gekoppeld zijn.

 

Wordt een appartement verkocht dan betaalt de nieuwe eigenaar de lening verder af.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je een poort plaatsen aan een ‘uitweg’?

Eén van je buren heeft een recht van uitweg over jouw eigendom. Mag je in dat geval aan de uitweg een poort plaatsen? Met welke regels moet je rekening houden?

 

 

Aan je huis is er een uitweg voor een naburig erf. Je stelt echter vast dat allerlei andere mensen dan je buur (zoals toevallige wandelaars of andere buren) de weg eveneens gebruiken. Mag je daar dan een poort plaatsen met een opschrift ‘privé-weg’?

 

Het is toch geen buurtweg?

Ga vooreerst na of de weg in kwestie toch geen buurtweg is. Als dat het geval is mag je hem namelijk niet zomaar afsluiten. Je kan hiervoor op de gemeentediensten gaan informeren. Zij kunnen dit nazien op de gemeenteplannen. Ook bij de provincie kan je dit nakijken in de atlas der buurtwegen.

 

Neem contact met je buur

Blijkt het niet te gaan om een buurtweg dan neem je in eerste instantie best contact met de buur die eigenaar is van het erf waaraan je een uitweg dient te geven. Leg hem of haar je plannen om een poort te installeren voor. Je kan meteen meedelen dat hij of zij een sleutel krijgt of hoe de persoon in kwestie te allen tijde de weg in kwestie kan blijven gebruiken.

 

Hij of zij is niet akkoord

Ook als je buur niet akkoord is kan je een poort plaatsen aan de uitweg. Het enige wat je dan moet doen is het recht van uitweg te respecteren en niet te bezwaren.  Je moet er dus voor zorgen dat je buur over zijn of haar recht van uitweg kan blijven beschikken. Dit kan je doen door hem of haar een sleutel van de poort te geven of hem een afstandsbediening te bezorgen van de automatische poort die je plaatst.

 

Je bent in dat geval niet verplicht om andere mensen ook op de weg te laten, zoals bijvoorbeeld wandelaars of andere buren. 

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Moeten ook nog niet verkochte appartementen bijdragen in de gemeenschappelijke kosten?

Als je een appartement koopt in een nieuwbouwresidentie komt er wel eens een afrekening van gemeenschappelijke kosten vooraleer alle appartementen verkocht zijn. Moet de bouwpromotor in dat geval de kosten die zijn gekoppeld aan de niet verkochte kavels betalen?

 

 

Als een appartementsgebouw gebouwd wordt gebeurt het wel eens dat bepaalde appartementen al bewoond worden op een moment dat andere nog niet verkocht zijn. Wie betaalt in dat geval de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.

 

Betalen volgens het aantal aandelen

De wet bepaalt dat elke mede-eigenaar moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Elke eigenaar betaalt daarbij volgens het aantal aandelen dat gekoppeld is aan zijn eigendom volgens de basisakte van het gebouw. Ook de bouwpromotor is eigenaar van de nog niet-verkochte appartementen. Hij is dus verplicht mee te betalen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en dit in verhouding tot de aandelen die de nog niet verkochte appartementen vertegenwoordigen in de gemene delen.

 

Andere clausule

Het gebeurt wel eens dat de promotor in de basisakte of het reglement van mede-eigendom een andere bepaling zet. Daarin kan bijvoorbeeld vermeld worden dat de bouwpromotor nooit moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw. Er zijn heel wat rechters die zo’n bepaling niet geldig achten. Je kan dan ook proberen de geldigheid ervan te betwisten.

 

Naar de rechtbank

Maakt de syndicus toch een afrekening waarin hij met de voorgaande spelregels geen rekening houdt, dan betwist je de afrekening maar beter. Keur ze ook niet goed op de algemene vergadering. In het slechtste geval zal je naar de vrederechter moeten stappen om die een uitspraak te laten doen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe worden de aandelen van een appartement in de mede-eigendom bepaald?

Als eigenaar van een appartement ben je meteen ook ‘eigenaar’ van een aantal aandelen in de gemene delen van het gebouw. Hoe wordt dat precies bepaald? Waarvoor is het van belang en kan de algemene vergadering van mede-eigenaars deze aandelenverhouding wijzigen?

 

 

Als je een appartement koopt, koop je naast je individuele kavel ook een aandeel in de gemene delen…

 

Waarom van belang?

Het aantal aandelen dat je in de gemene delen van het gebouw hebt is van belang voor je rechten en plichten als mede-eigenaar. Hoe meer aandelen je appartement heeft, hoe meer je allicht zal moeten bijdragen in de kosten die betrekking hebben op de gemene delen (onderhoud, herstellingen, …). Meer aandelen geeft je anderzijds ook meer rechten. Zo heb je bijvoorbeeld meer stemrechten op de algemene vergadering van mede-eigenaars en krijg je meer uitbetaald van de verzekering als het gebouw bv. teniet gaat wegens een brand.

 

Hoe worden de aandelen vastgesteld?

Het aantal aandelen dat je appartement heeft in de gemene delen staat in de statuten van het gebouw.  Bij ‘jonge’ gebouwen gebeurt de verdeling van de aandelen op basis van een verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.  Bij die verdeling wordt rekening gehouden met de netto-vloeroppervlakte, de ligging en de bestemming van elke kavel.

 

Kan het gewijzigd worden?

De aandelenverhouding kan gewijzigd worden door een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hiervoor is een unanieme beslissing nodig. De algemene vergadering kan ook de verdeling van de kosten wijzigen zonder dat de aandelenverhouding wijzigt. Daarvoor volstaat een meerderheid van vier-vijfde van de stemmen. 

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Stoort de fontein van je buren? Doe dan dit

Je buren hebben in hun tuin een vijver met fontein geplaatst. Het water geeft je heel wat lawaaihinder. Hoe moet je dan reageren?

 

 

Een fontein die de ganse dag door een monotoon geluid maakt kan voor buren die dichtbij wonen wel eens vervelend zijn. Ook als de fontein ‘s nachts afstaat heb je als buur soms bepaalde rechten.

 

Contacteer je buur

Je kan je buur vooreerst contacteren en hem het probleem voorleggen. Door de fontein anders in te stellen of de uren waarop de fontein werkt anders te regelen kan het probleem wel eens opgelost worden. Helpt een spontaan contact niet dan kan je in eerste instantie een aangetekend schrijven richten aan je buurman. Helpt ook dat niet dan is het misschien nog een denkpiste je buurman in verzoening op te roepen voor de vrederechter.

 

Stap naar de vrederechter

Als het geluid echt storend is kan je eventueel inroepen dat er sprake is van overmatige burenhinder. Of dat effectief het geval is of niet is natuurlijk een feitenkwestie. Je buur roept misschien wel in dat je overdreven gevoelig bent. Als er effectief overdreven burenhinder is kan de vrederechter tussenkomen. Die kan je buur dan bijvoorbeeld bevelen om de fontein uit te zetten of maatregelen te treffen om de geluidshinder te vermijden.

 

Leg een klacht neer

Je kan ook nazien of er in het gemeentelijk of politiereglement van de gemeente waar je woont geen bepaling staat die je ter hulp komt. In sommige reglementen staat wel eens dat bepaalde vormen van geluidshinder niet zomaar toegelaten zijn. Is dat het geval dan kan je een klacht neerleggen bij de politie of gemeente. Die kan ter plaatse gaan. Je buur riskeert een (gas)boete. De politie kan meteen ook een PV opstellen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Affiche hangen in de inkomhal van een appartementsgebouw: mag dat?

Je woont in een appartement en wil één of andere affiche ophangen in de gemene delen van het gebouw. Is dat wel toegelaten? En mag je een affiche hangen aan de venster van je eigen appartement?

 

 

Je bent lid van een vereniging die een activiteit organiseert. Of je komt op bij de gemeenteraadsverkiezingen. Je zou een affiche hieromtrent op de deur van de inkomhal van het appartementsgebouw waar je woont willen hangen. Kan dat wel?

 

Het mag niet zomaar

Je mag niet zomaar een affiche hangen of plaatsen in de gemene delen van het gebouw. Zo mag je geen verkiezingsbord zetten in de tuin van het gebouw. Je kan al evenmin een affiche hangen aan de gemeenschappelijke inkomdeur.  Wil je dat toch doen dan heb je daar het akkoord van de algemene vergadering van mede-eigenaars voor nodig, tenzij het reglement van mede-eigendom of van inwendige orde iets anders bepaalt.

 

Een affiche aan je eigen raam?

Wil je de affiche op je eigen raam hangen, dan gelden er andere regels. In principe kan je daar wel een affiche uithangen. Het gaat nu eenmaal om je eigen appartement dat jouw eigendom is. Toch kunnen er ook hier beperkingen zijn aan wat je mag doen. Je raam is nu eenmaal van buitenaf zichtbaar en maakt deel uit van het uitzicht van het gebouw. Vaak staat er in het reglement van mede-eigendom of van inwendige orde een regeling hieromtrent. En daarin kan het aanbrengen van affiches worden verboden.

 

Je houdt je niet aan de regels

Hang je in je appartement in strijd met de regels toch een affiche, dan kan de syndicus die niet zomaar komen verwijderen. Hij kan je aanschrijven en vragen de affiche weg te doen. Doe je dat niet, dan kan hij naar de vrederechter stappen om een verwijdering te vragen en er een dwangsom aan te koppelen. Affiches in de gemene delen die er niet zouden mogen hangen kunnen wel zonder meer verwijderd worden.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}