Mogen je buren afval op hun terras zetten?

Als een medebewoner afval op zijn terras zet kan dat wel eens geurhinder met zich brengen. Bovendien kan het uitzicht van het gebouw daardoor ontsierd worden. Kan je daar iets tegen beginnen?

Eén van de bewoners binnen het appartementsgebouw waar je woont zet geregeld afval op zijn terras. Moet je dat zo maar aanvaarden? Welke stappen kan je ondernemen?

Als een medebewoner afval op zijn terras zet kan dat wel eens geurhinder met zich brengen. Bovendien kan het uitzicht van het gebouw daardoor ontsierd worden. Kan je daar iets tegen beginnen?

Reglement van inwendige orde

Je kan vooreerst nazien of er in het reglement van inwendige orde binnen het gebouw geen bepalingen staan die het plaatsen van afval op het terras verbieden. Zo kan het bijvoorbeeld gebeuren dat dit reglement aangeeft dat huishoudelijk afval in een speciaal daarvoor bestemde kelder moet worden gezet of dat wordt aangegeven wat er precies op de terrassen mag staan. De kans dat daar instaat dat afval er niet thuis hoort is reëel.

Overdreven burenhinder

Zelfs als er niets in het reglement van inwendige orde staat kan er eventueel sprake zijn van een overdreven burenhinder.  Dat zal bv. het geval zijn als de afval geurhinder met zich brengt of allerhande ongedierte aantrekt.

Wat ondernemen?

Je kan in eerste instantie contact nemen met je buur en hem vragen om niet langer afval op hun terras te zetten. Helpt dat niet, neem dan contact met de syndicus. Die kan de andere bewoner op betere gedachten proberen te brengen. Als ook dat geen succes heeft dan zal de zaak uiteindelijk voor de vrederechter dienen te worden gebracht.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Dit riskeer je als de syndicus niet geregistreerd is

Het mandaat van een syndicus binnen een appartementsgebouw moet verplicht geregistreerd worden bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Maar waarom is dat het geval en wat riskeer je als mede-eigenaar als dat niet gebeurt?

Het mandaat van een syndicus binnen een appartementsgebouw moet verplicht geregistreerd worden bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Maar waarom is dat het geval en wat riskeer je als mede-eigenaar als dat niet gebeurt?

Al sinds meer dan 10 jaar moeten verenigingen van mede-eigenaars (VME’s) geregistreerd zijn bij de KBO. Sinds 1 april 2018 moet daarbij ook vermeld worden wie de syndicus is van het gebouw. Binnen heel wat appartementsgebouwen wordt deze verplichting echter nog niet nageleefd.

Waarom registreren?

Als iemand vroeger wilde weten wie de syndicus was binnen een appartementsgebouw moest die bijna gaan kijken in de hal of onthaalruimte van het gebouw. Daar hing namelijk een plaatje uit met de gegevens van de syndicus.

De wetgever wilde op dat vlak echter een grotere transparantie. Vandaar dat deze registratieplicht er kwam. Je kan voortaan nazien  wie syndicus is in een appartementgebouw op de site van de Kruispuntbank van Ondernemingen (https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform.html). Je kan dus op die site ook zien of de syndicus binnen jouw gebouw wel geregistreerd is.

Wie doet het?

Het is de taak van de VME om de registratie in orde te brengen. In de praktijk is het de syndicus die daarvoor het nodige doet.

Niet geregistreerd en dan?

Bij gebrek aan zo’n registratie riskeer je als mede-eigenaar geen rechtstreekse sancties. Indien echter zou blijken dat bepaalde personen schade lijden door de niet-registratie (bv. bepaalde leveranciers) en dit omdat ze niet wisten wie de syndicus was, dan kan de vereniging van mede-eigenaars alsnog eventueel voor deze schade opdraaien. Als mede-eigenaar zal je dan opvolgend een deel van de schadevergoeding moeten betalen.

De VME riskeert ook bv. dat bepaalde facturen of brieven niet juist toekomen waardoor er schadevergoedingen en intresten verschuldigd kunnen zijn.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Als een tweede algemene vergadering nodig is…

Als er onvoldoende eigenaars aanwezig zijn op een algemene vergadering van mede-eigenaars moet er een tweede vergadering georganiseerd worden. Maar wanneer heeft die plaats en welke spelregels gelden dan?

Als er onvoldoende eigenaars aanwezig zijn op een algemene vergadering van mede-eigenaars moet er een tweede vergadering georganiseerd worden. Maar wanneer heeft die plaats en welke spelregels gelden dan?

Opdat een algemene vergadering geldig zou kunnen beraadslagen moeten er voldoende mede-eigenaars aanwezig zijn (meer daarover lees je hier). Is dat niet het geval dan wordt een nieuwe vergadering georganiseerd. Dat is overigens een verplichting en niet zomaar een mogelijkheid.

Sowieso geldig

Deze tweede vergadering kan sowieso geldig beraadslagen ook al zijn de meerderheidsvereisten niet voldaan. Het feit dat de aanwezigheidsquorums niet meer gelden op deze tweede algemene vergadering betekent echter niet dat de te behalen stemquorums vervallen.

Weet overigens dat als je een volmacht gaf aan iemand voor de eerste vergadering die niet zomaar geldt voor de tweede. Je zal dus meestal een nieuwe volmacht moeten geven als je wil dat iemand je vertegenwoordigt.

Wanneer bijeenkomen?

De tweede vergadering kan ten vroegste 15 dagen na de eerste vergadering georganiseerd worden. Er is integendeel strikt genomen geen maximumtermijn. Dat betekent dan ook dat de vergadering bv. perfect zou kunnen worden bijeengeroepen twee maanden na de eerste.

Andere punten?

De dagorde van de tweede algemene vergadering moet in principe dezelfde zijn dan deze van de eerste vergadering. Het gaat dus niet op zo maar een aantal bijkomende punten op de agenda te plaatsen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Uitgenodigd op de algemene vergadering : wat nu?

Koop je een appartement dan word je minstens één keer per jaar uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat moet je daarvan weten?

Koop je een appartement dan word je minstens één keer per jaar uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat moet je daarvan weten?

Ga erheen

Je aanwezigheid op de algemene vergadering is niet verplicht. Toch ga je er maar beter heen. De belangrijke beslissingen binnen een appartementsgebouw worden namelijk genomen door de algemene vergadering. Het kan bv. gaan over de gunning van belangrijke werken aan aannemers, het goedkeuren van de jaarlijkse rekeningen, het wijzigen van het reglement van inwendige orde, de aanstelling van een nieuwe syndicus, enz.

Kan je niet gaan, geef dan een volmacht. Laat daarbij aan je volmachtdrager weten wat en hoe die precies moet stemmen. Die instructies kan je op papier zetten zodat er geen discussie over kan bestaan. Je kan zowel een mede-eigenaar als bepaalde andere personen (zoals bv. één van je kinderen of je echtgenoot) aanduiden als gevolmachtigde. Het reglement van mede-eigendom kan voorschrijven dat je op voorhand de syndicus moet verwittigen als je een volmacht geeft. Aan de syndicus zelf kan je geen volmacht geven.

Er zijn grenzen aan het aantal volmachten dat iemand kan krijgen. Een gevolmachtigde mag in principe maximaal drie volmachten krijgen met in totaal maximum de helft van het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Meer dan drie volmachten kunnen enkel als ze samen maximum 10 % van de stemmen vertegenwoordigen.

De agenda

De syndicus bezorgt je minstens 15 dagen voor de vergadering de agenda daarvan.  Alleen de zaken die op die agenda staan kunnen behandeld worden. Het is niet mogelijk nog andere zaken op de agenda te brengen. Op heel wat agenda’s staat een punt ‘varia’.  Wat hierbij kan besproken worden moet ook al in de oproeping worden gedetailleerd.  Het gaat dus niet op onder die noemer van alles en nog wat te behandelen. Bij de uitnodiging kunnen documenten zitten (bv. offertes van aannemers) die bepaalde agendapunten verduidelijken.  Er kan ook worden aangegeven hoe je sommige andere documenten op voorhand kan inzien. Neem deze documenten op voorhand door zodat je voldoende voorbereid bent op de vergadering.

Wil je zelf een agendapunt op de vergadering brengen, dan kan je dat aan de syndicus laten weten. Je kan dat doen tot drie weken voor de eerst mogelijke datum van de algemene vergadering.

Stemmen

Op de vergadering wordt over de verschillende agendapunten gestemd. In heel wat gevallen gebeurt dit met een gewone meerderheid van stemmen. Voor sommige beslissingen is een ruimere meerderheid vereist.  Het is aangewezen om in het reglement van mede-eigendom (en desgevallend in de wet) na te gaan of er voor bepaalde punten die op de agenda staan geen specifieke meerderheden vereist zijn.

Opdat de algemene vergadering geldig zou kunnen beraadslagen moeten minimaal 50 % van de eigenaars en 50 % van de stemmen vertegenwoordigd zijn en dit bij aanvang van de vergadering. De vergadering kan eveneens geldig beslissen als de aanwezige eigenaars meer dan ¾ e van de stemmen bezitten, ook al zijn ze niet met de helft. Zijn er onvoldoende aanwezigen dan moet een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen. Die kan ongeacht het aantal aanwezigen doorgaan.

Notulen

De syndicus stelt de notulen op van de vergadering.  Dit is een verslag van wat er op de vergadering werd beslist en besproken.  De syndicus stelt de notulen normaal tijdens de vergadering op. Hij leest ze op het einde van de vergadering voor en laat ze tekenen. Lees de notulen grondig na voor je ze tekent. Staan er zaken in die niet juist zijn merk dat dan op en vraag de syndicus één en ander aan te passen.  Vervolgens worden de notulen binnen de 30 dagen in een register opgenomen en meegedeeld aan de mede-eigenaars.

Heb je bij de beslissingen en/of notulen van de algemene vergaderingen opmerkingen of ben je het er niet mee eens dan kan je onder bepaalde voorwaarden binnen de vier maanden naar de vrederechter stappen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Mag een mede-eigenaar die ook syndicus is mee stemmen?

Binnen het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent is er een mede-eigenaar die tegelijk ook syndicus is. Mag deze meestemmen op de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Binnen het appartementsgebouw waarbinnen je eigenaar bent is er een mede-eigenaar die tegelijk ook syndicus is. Mag deze meestemmen op de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Een syndicus hoeft niet noodzakelijk een professioneel te zijn. Ook een mede-eigenaar binnen het gebouw waarin je eigenaar bent kan als syndicus worden aangesteld. Andere personen (zoals bv. een huurder) kunnen dat integendeel niet.

Opletten geblazen

Denk alleszins goed na vooraleer je je zelf kandidaat stelt om syndicus te zijn binnen het gebouw. De appartementswet is allesbehalve eenvoudig en legt strikte taken op aan een syndicus. Bovendien riskeer je aansprakelijk te worden gesteld als je je taken niet naar behoren vervult.

Meestemmen kan

Een syndicus die tegelijk ook mede-eigenaar is mag  wel degelijk (voor zijn aandeel in de gemene delen van het gebouw) meestemmen op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat hij integendeel niet mag is via volmacht te stemmen voor een andere mede-eigenaar binnen het gebouw. Doet de syndicus dat laatste toch, dan kunnen de beslissingen die op die manier worden genomen aangevochten worden.

Er zijn uitzonderingen

De mede-eigenaar die ook syndicus is kan integendeel niet meestemmen over zaken die zijn opdracht aanbelangen. Zo kan hij bv. niet meestemmen over het al dan niet aangaan van een nieuw contract met de syndicus, over een eventuele kwijting over zijn beheer en diens meer.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Wie betaalt de kosten van een tweede algemene vergadering?

Aan het organiseren van een algemene vergadering van mede-eigenaars zijn wel wat kosten verbonden. Wie moet de kosten van de tweede vergadering betalen als de eerste vergadering niet kon doorgaan wegens onvoldoende aanwezigen?

Aan het organiseren van een algemene vergadering van mede-eigenaars zijn wel wat kosten verbonden. Wie moet de kosten van de tweede vergadering betalen als de eerste vergadering  niet kon doorgaan wegens onvoldoende aanwezigen?

Een algemene vergadering van mede-eigenaars organiseren is niet altijd gratis. Zo zijn er eventueel de kosten van de huur van een zaaltje waarin de vergadering doorgaat, de eventuele consumpties, de kosten van de aangetekende brieven voor de oproeping, eventuele  syndicuskosten en diens meer.

Wie betaalt?

De kosten van de organisatie van de algemene vergadering worden betaald door de mede-eigenaars binnen het gebouw. De kosten worden daarbij in de regel verdeeld naargelang het aantal aandelen dat elke mede-eigenaar heeft in de gemene delen.

En bij een tweede vergadering?

Ook daar geldt dezelfde regel. Ook de kosten daarvan worden gedeeld tussen alle mede-eigenaars binnen het gebouw. Het is dus niet mogelijk om deze kosten enkel ten laste te leggen van de mede-eigenaars die op de eerste vergadering niet aanwezig waren (of geen volmacht gaven aan anderen voor deze vergadering).

Anders beslissen?

Op de algemene vergadering van mede-eigenaars kan ook niet beslist worden om in de toekomst (als sanctie) de kosten van de tweede vergadering toch ten laste te leggen van de afwezigen op de eerste vergadering. Het toch doorrekenen van deze kosten aan de afwezigen zou nu eenmaal het recht miskennen van mede-eigenaars om niet aanwezig te zijn op de algemene vergadering.

Bovendien zou het doorrekenen van deze kosten aan de afwezigen geen rekening houden met eventuele specifieke omstandigheden die bepaalde mede-eigenaars verhinderden om op de vergadering aanwezig te zijn.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Vijf zaken die je moet weten over het geven van een recht van bewoning

Een eigenaar van een onroerend goed wil wel eens een recht van bewoning toekennen aan de partner waar hij feitelijk mee samenleeft. Maar wat houdt dat precies in en wat moet je daar van weten?

Een eigenaar van een onroerend goed wil wel eens een recht van bewoning toekennen aan de partner waar hij feitelijk mee samenleeft. Maar wat houdt dat precies in en wat moet je daar van weten?

De meeste mensen hebben wel al gehoord van een recht op vruchtgebruik. Het recht van bewoning is integendeel over het algemeen minder bekend. Maar wat is dat juist?

Wat is het?

Een recht van bewoning geeft aan diegene die dat krijgt het recht om het onroerend goed waar het recht op slaat te bewonen. Hij mag dat doen samen met zijn of haar gezin. Voor dit bewoningsrecht moet ook geen vergoeding worden betaald, tenzij dit anders wordt overeengekomen.  Het recht van bewoning gaat daarbij wel minder ver dan een vruchtgebruik. Zo mag wie een bewoningsrecht krijgt dat pand niet zomaar verhuren en er de huurinkomsten van opstrijken. Het bewoningsrecht is ook persoonlijk wat betekent dat het niet mag worden verkocht of worden overgedragen aan iemand anders.

Het bewoningsrecht is bv. een geschikt instrument om een samenwoner die eigenaar is van een onroerend goed toe te laten zijn partner verder in dat goed te laten wonen nadat hij zelf is overleden. Het kan bv. ook nuttig zijn in het geval ouders hun onroerend goed willen overdragen aan hun kinderen maar zij nog tot hun overlijden willen blijven wonen in het pand.

Hoe lang duurt het?

Diegene die het bewoningsrecht geeft kan vrij beslissen voor hoelang het bewoningsrecht wordt toegekend. Dit kan gegeven worden voor zolang diegene die het recht krijgt leeft of voor een kortere periode. Zo is het bijvoorbeeld ook mogelijk dit maximaal voor vijf of tien jaar of nog voor een andere termijn toe te kennen.

Wat zijn de rechten en plichten?

Bij het begin van het recht van bewoning moet er in principe een staat van het onroerend goed worden opgesteld. Bovendien kan worden geëist dat de titularis van het recht een vorm van zekerheid geeft. Diegene die het bewoningsrecht krijgt moet het onroerend goed effectief bewonen en het onderhouden als een goed huisvader.

De titularis van het recht van bewoning staat in voor dezelfde uitgaven als degene die de vruchtgebruiker moet dragen. Zo moet hij de kosten wegens onderhoud en slijtage betalen, alsook de kosten van verwarming, elektriciteit en water. De eigenaar staat op zijn beurt in voor de grote herstellingen aan het onroerend goed.

Bij het einde van het bewoningsrecht moet de titularis van dat recht het onroerend goed teruggeven in dezelfde staat als waarin hij het ontving, rekening houdend met het normale gebruik en de slijtage. Diegene die het recht van bewoning had kan in principe geen vergoeding vorderen voor eventuele verbeteringswerken.

Hoe vestig  je het?

Je kan het recht van bewoning vooreerst via een overeenkomst toekennen. Omdat het recht van bewoning een zakelijk recht is moet deze overeenkomst wel worden opgemaakt bij een notaris. Daarnaast (en dat gebeurt veelal) kan het recht van bewoning ook via testament toegekend worden. De eigenaar van het onroerend goed kan dus een testament opmaken waarin hij aangeeft dat zijn samenwonende partner het recht krijgt om zijn eigendom na zijn overlijden (kosteloos) te blijven bewonen. Wil je zo’n testament opmaken dan doe je –om vergissingen in bewoordingen te vermijden- dat het beste ook via een notaris.

Weet overigens dat er naast een zakelijk bewoningsrecht ook een persoonlijk bewoningsrecht kan worden toegekend. Dat geeft de titularis ervan iets minder bescherming. De notaris kan je helpen om te kiezen voor de voor jou beste formule.

Kunnen de erfgenamen het in vraag stellen?

In principe kunnen de erfgenamen dit recht van bewoning niet zo maar in vraag stellen. Een uitzondering op die regel bestaat als de waarde van het bewoningsrecht een inbreuk zou maken op de reservataire rechten van bepaalde erfgenamen. Zo zal er rekening moeten worden gehouden met de rechten van de afstammelingen van diegene die het recht van bewoning toekent. Vanaf september 2018 bedraagt deze reserve ½ van de nalatenschap.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Mag je zelf de ramen van je appartement vervangen?

Je zou nieuwe ramen willen plaatsen in het appartement waarvan je eigenaar bent. Mag je zelf die beslissing nemen of heb je daarvoor de toestemming van de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig?

Je zou nieuwe ramen willen plaatsen in het appartement waarvan je eigenaar bent. Mag je zelf die beslissing nemen of heb je daarvoor de toestemming van de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig?

De ramen van je appartement zijn versleten of er staat nog enkel glas in. Je zou graag de ramen vervangen. Maar mag je dat zomaar zelf beslissen?

Gemene delen

Kijk in eerste instantie na of er in de statuten van het gebouw staat of de ramen privatieve dan wel gemene delen van het gebouw zijn. Gaat het om gemene delen dan kan jij niet beslissen om de ramen te vervangen. Die beslissing moet dan genomen worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Deze beslist over de werken met een 3/4e meerderheid van stemmen. Wil je een beslissing over de vervanging laten nemen, vraag dan aan de syndicus om dit punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten. Je kan meteen al enkele offertes opvragen om je mede-eigenaars met kennis van zaken te laten beslissen.

Privatief

Zijn de ramen privatief, dan kan je in principe zelf de beslissing nemen om ze te vervangen. Hou er wel rekening mee dat het reglement van mede-eigendom of het reglement van inwendige orde voorschriften kan bevatten over de stijl en de harmonie van het gebouw. Is dat het geval dan kan het zijn dat je ook hier de toestemming moet vragen van de algemene vergadering om de ramen te vervangen.

Een weigering, en dan?

Als de algemene vergadering van mede-eigenaars niet akkoord gaat met de voorgenomen werken, dan kan je eventueel naar de vrederechter stappen. In die hypothese is het aangewezen om een advocaat te raadplegen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Welke informatie moet er bij een uitnodiging voor de algemene vergadering zitten?

Als eigenaar van een appartement word je uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Welke informatie moet de syndicus je bij die uitnodiging precies geven?

Als eigenaar van een appartement word je uitgenodigd op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Welke informatie moet de syndicus je bij die uitnodiging precies geven?

Op een algemene vergadering van mede-eigenaars worden heel wat belangrijke zaken besproken. Die vind je terug in de agenda van de vergadering die je toegestuurd wordt. Om je degelijk te kunnen voorbereiden heb je echter vaak allerhande informatie nodig. Waar kan je die vinden?

Agenda

De uitnodiging voor de algemene vergadering moet de agenda bevatten van wat er zal besproken worden. Zaken die daarbij niet op de agenda staan kunnen niet aan bod komen. Ook de rubriek varia kan niet worden gebruikt om daar zo maar van alles onder te schuiven.

Informatie bijvoegen?

In de wet staat dat de bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. De syndicus kan (een kopie van) die documenten voegen als bijlage aan de uitnodiging of hij kan ze bijvoorbeeld op een website ter beschikking stellen dan wel je in de mogelijkheid stellen ze op zijn kantoor te komen inzien.

Het is niet voldoende die informatie pas op de algemene vergadering zelf te geven door bijvoorbeeld daar toelichting te geven over bepaalde werken die worden gepland aan de gemene delen.

Hij doet het niet

Als je deze informatie niet krijgt, kan je later de beslissing van de algemene vergadering aanvechten. Zorg er dan wel voor dat je tegenstemt op de algemene vergadering als je daar naartoe gaat. Je kan meteen vragen om in de notulen te zetten dat je meent dat een stemming niet kan omdat je de nodige informatie niet kreeg.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Vijf zaken die je moet weten over de nieuwe appartementswet

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Als je eigenaar bent van een appartement, moet je rekening houden met de wettelijke spelregels rond appartementseigendom. Die wetgeving zal binnenkort allicht grondig wijzigen. De nieuwe regels zullen daarbij ook van toepassing zijn als je eigenaar bent in een al bestaand gebouw. Ze gelden dus niet alleen voor gebouwen die na de inwerkingtreding van de wet worden gebouwd.

Soepelere meerderheden op de algemene vergadering

Voor heel wat beslissingen die kunnen worden genomen binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars zullen er soepelere meerderheidsvereisten gaan gelden. Dat is vooreerst het geval voor beslissingen om  renovatiewerken aan de gemene delen binnen het gebouw te doen. Waar voor zo’n beslissing tot op heden een 3/4e meerderheid vereist is, valt het te verwachten dat binnenkort een 2/3e meerderheid zal volstaan. Voor werken die nodig zijn om te voldoen aan wettelijke voorschriften (zoals bv. dakisolatie) volstaat onder de nieuwe wet een gewone meerderheid van meer dan 50 procent.

Om te kunnen beslissen tot een afbraak van het gebouw volstaat binnenkort dan weer een vier-vijfde meerderheid. Tot op heden is er unanimiteit vereist. Het is dan wel nodig dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of dat de kostprijs van een renovatie buitensporig is.

Reservefonds wordt verplicht

De nieuwe wettekst maakt het allicht ook verplicht om in appartementsgebouwen waar de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw minstens vijf jaar geleden plaatsvond een reservefonds op te richten. Dat reservefonds is een soort van spaarpot die kan worden aangewend als er belangrijke herstellingen of renovaties nodig zijn aan de gemene delen van het gebouw.

De nieuwe wet geeft ook aan hoeveel er jaarlijks in dat reservefonds moet worden gestort. Meer bepaald zou de jaarlijkse bijdrage daarin niet lager mogen zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Binnen de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier-vijfde meerderheid van stemmen op de algemene vergadering van deze regels afgeweken worden.

De kostprijs van de syndicus wordt duidelijker

Volgens de nieuwe wet zal de syndicus ook duidelijker moeten zijn over wat hij precies zal aanrekenen. Zo moet hij aangeven welke prestaties gedekt zijn door het forfait dat hij allicht per maand en per appartement vraagt en welke niet. Hij moet daarbij aangeven voor welke prestaties er extra vergoedingen worden aangerekend. Bij het opmaken van deze lijst moet de syndicus volledig zijn. Hij kan daarbij geen vergoeding vragen voor prestaties die niet op de lijst staan van zaken waarvoor extra moet worden betaald.

De syndicus kan gemakkelijker achterstallen invorderen

In heel wat appartementsgebouwen is het een plaag dat bepaalde eigenaars hun bijdragen in de kosten niet correct betalen. Op dit vlak krijgt de syndicus binnenkort meer armslag. Meer bepaald kan de syndicus allicht zelf het initiatief nemen  om een procedure te starten voor de rechtbank of om een incassobureau in te schakelen. Hij zou hiervoor de toestemming niet meer nodig hebben van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Exclusief gebruik van gemene delen kan ontnomen worden

In sommige gebouwen gebeurt het wel eens dat bepaalde mede-eigenaars het exclusieve gebruik krijgen van bepaalde gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de bewoner van het gelijkvloersappartement exclusief (een deel van) de gemeenschappelijke tuin mag gebruiken. Volgens de ontwerpteksten kan de vereniging van mede-eigenaars dat gebruiksrecht beëindigen met een vier-vijfde meerderheid van stemmen als men daar een belang bij heeft. De eigenaar die zijn exclusief gebruik ziet ‘verdwijnen’ kan daar dan wel eventueel een schadevergoeding voor vragen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)