De Verzoeningscommissie Bouw : een alternatief voor de rechtbank?

Als je een discussie hebt met je aannemer of architect kan je de zaak soms voorleggen aan de Verzoeningscommissie Bouw. Dat gaat sneller en is goedkoper dan de rechtbank.

Wat is het?

De verzoeningscommissie Bouw is een buitengerechtelijke instantie die je discussie met je aannemer of architect kan oplossen. De commissie tracht jou en je aannemer en/of architect te verzoenen. Lukt dat niet dan wordt een expertiseverslag opgesteld waarmee je naar de rechtbank kan stappen. Als er geen verzoening is neemt de commissie dus zelf geen beslissing. Dit expertiseverslag is wel bindend. Je kan het voor de rechtbank niet meer betwisten.

Bevoegdheid overeenkomen.

Je kan het geschil alleen voorleggen aan de commissie als jij en de aannemer het daarover eens zijn. Je kan die afspraak al maken in de aannemings- of architectenovereenkomst. Een ontwerp van clausule die je hiervoor in het contract moet opnemen vind je terug op de website van de commissie.

Om de zaak in te dienen moet je het bevoegdheidsbeding -dat door beiden werd ondertekend-overmaken en moet je een klachtenformulier invullen. Dit formulier vind je terug op de website http://www.bouwverzoening.be/uw-dossier-indienen.

Wat kost het?

Elke partij betaalt een bedrag van 200 euro voor een eerste plaatsbezoek van een deskundige met een overeenkomst van verzoening of een verslag. De kosten kunnen oplopen als er bijkomende onderzoeksdaden nodig zijn.


Meer info vind je op de website http://www.bouwverzoening.be/

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe reageren als je het niet eens bent met een factuur van je aannemer?

Protesteer de facturen van je aannemer waar je het niet mee eens bent. Betaal tevens het niet-betwiste gedeelte ervan. Op die manier laat je je goede trouw zien.

 
 
Je krijgt een factuur van je aannemer die je niet (volledig) wil betalen. Mogelijks zijn de werken nog niet naar behoren afgewerkt. Of je aannemer rekent heel wat meer aan dan wat in zijn offerte stond. Hoe kan je in dat geval reageren?
 

Protesteer de factuur

 
Laat de factuur niet zomaar liggen. Laat aan je aannemer integendeel zo snel als mogelijk weten dat je het er niet mee eens bent. Geef in je brief uitvoerig aan waarom je meent dat de factuur niet correct is. Laat je protest kennen via een aangetekende brief. Je aannemer kan dan niet zeggen dat hij je brief nooit heeft gekregen.
 
Maak in je brief voorbehoud voor eventuele latere opmerkingen. Schrijf daarbij een zinsnede in de zin van ‘Ik ontving goed uw factuur waarmee ik het niet eens kan zijn. Zonder volledige te willen zijn en onder voorbehoud van latere verdere aanvulling kan ik alvast wijzen op wat volgt : ***‘.
 
Ben je een particulier en formuleerde je geen protest dan is dan niet noodzakelijk een ramp. Voor een handelaar geldt het tegendeel. Hij wordt nu eenmaal geacht akkoord te zijn met facturen die hij niet betwist.
 

Betaal het niet betwiste deel

 
Voer je geen discussie over een gedeelte van de factuur, betaal dan alvast het niet-betwiste gedeelte. Op die manier laat je je goede trouw zien. Stapt je aannemer later naar de rechtbank om zijn factuur te innen dan kan je gedeeltelijke betaling een argument zijn in je voordeel.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Een vergissing in de offerte van je aannemer: wat nu?

Als je aannemer een foutje maakte in zijn offerte is dat meestal zijn probleem. Toch zijn er gevallen waarin hij nog onder zijn vergissing onderuit kan.

 
 

Je bent gebonden

 
Als je een aannemer werken wil laten doen aan je huis, vraag je hem best voorafgaandelijk om een offerte. Op die manier weet je tenminste wat de werken je zullen kosten. Van zodra je de offerte ondertekent ben je daar door gebonden.
 
Ook de aannemer is er dan door gebonden. Hou er wel rekening mee dat er in de algemene voorwaarden van je aannemer afwijkende afspraken kunnen staan. Zo kan het bv. gebeuren dat de offerte een prijsherzieningsclausule bevat.  
 

En bij een vergissing? 

 
Als er in de offerte een fout staat die in je voordeel is, dan moet je aannemer desondanks de werken uitvoeren tegen de overeengekomen prijs. Dit is bijvoorbeeld het geval als je aannemer voor een bepaalde post van de werken een te laag bedrag opgaf.
 
Op die regel bestaan wel enkele uitzonderingen. Gaf je aannemer een correcte prijs op voor de deelposten maar maakte hij een fout in zijn optelling dan moet je als opdrachtgever toch de prijs betalen die door een juiste optelling van alle deelposten wordt bekomen.
 
Ook als het overduidelijk is dat je aannemer zich vergiste in zijn offerte kan  je je niet zomaar op het bedrag uit de offerte beroepen.
 

Protesteer de factuur

 
Wijkt de factuur van je aannemer zonder reden af van de prijs die in de offerte is afgesproken, protesteer dan dadelijk de factuur. Verwijs naar de offerte en geef aan dat je niet bereid bent om meer te betalen.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Bouwbudget overschreden: kan je je architect aansprakelijk stellen?

Spreek met je architect een budget af. Als het budget uiteindelijk zwaar overschreden wordt, kan je je architect daar soms voor aansprakelijk stellen.

 

 

Als je een huis bouwt of een verbouwing doet, heb je daar een budget voor. Bij het uitwerken van het project moet je architect daar rekening mee houden. Het betreft immers een essentieel bestanddeel van de overeenkomst die je met hem afsluit.

 

Zorg er dan ook voor dat je budget wordt aangegeven in de overeenkomst die je met je architect afsluit. Geef in de overeenkomst aan wat er allemaal in dit budget begrepen is (zo bv. enkel de ruwbouwwerken of ook de afwerking, BTW of niet, …). Meent je architect dat het door jou vooropgestelde budget voor wat je verlangt niet realistisch is dan moet hij je daarop wijzen.

 

Als je architect de opdracht aanvaardt, geeft hij daarmee meteen ook het signaal dat het project binnen de grootorde van je budget valt. 

 

Het budget wordt overschreden 

Als je bouwproject later heel wat meer blijkt te kosten dan het budget dat je ervoor had, dan kan er sprake zijn van een beroepsfout van je architect.

 

Dat is echter niet altijd het geval. Het kan bv. ook gebeuren dat je in de loop van de bouw allerlei meerwerken liet doen of dat je bv. voor duurdere materialen opteerde. In de praktijk aanvaardt men bovendien vaak dat een overschrijding van het budget ten belope van 10 à 15 % aanvaardbaar is.

 

Welke sanctie?  

Wordt het budget overschreden dan kan je soms de ontbinding van de overeenkomst met je architect vragen. Je kan eventueel ook de terugbetaling vragen van de erelonen die je al betaalde en een schadevergoeding. Raadpleeg als je een discussie hebt met je architect een advocaat.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Wie draait op voor een diefstal op de werf?

Op bouwwerven worden geregeld machines en bouwmaterialen gestolen. Door een ABR-verzekering te nemen kan je je hiertegen verzekeren.

 
 

Je bent zelfbouwer

 
Als je je woning zelf zet draai jij op voor diefstallen op de werf. De leverancier van de bouwmaterialen is niet meer aansprakelijk voor een diefstal vanaf het moment dat de materialen op de werf worden geleverd.
 
Wordjehet slachtoffer van een diefstal, leg dan een strafklacht neer. Dat kan je doen bij de politie of het parket.  Bij belangrijke diefstallen kan je ook een klacht indienen bij de onderzoeksrechter. In dat geval moet je een bedrag consigneren van enkele honderden euro’s. Het is onzeker of de dader gevonden wordt.
 

Je werkt met een aannemer

 
Werk je met een aannemer, dan draagt diehet risico van diefstal tot aan de voorlopige oplevering. Dit geldt zelfs als de materialen reeds verwerkt zijn in het gebouw. Laat je werken doen aan je woning terwijl je er intussen blijft wonen, dan kan de aannemer zeggen dat jij de bewaarnemer van de werf bent en ervoor moest zorgen dat er geen diefstal kon plaatsvinden. Je riskeert dan wel aansprakelijk te zijn voor de diefstal.
 

Andere afspraken

 
In de overeenkomst die de aannemer met je afsluit kan staan dat jij aansprakelijk bent voor diefstallen. De aannemer kan ook eisen dat je een verzekering neemt die zulke diefstallen dekt.Lees dan ook voor je met een aannemer in zee gaat zijn contract of algemene voorwaarden na.
 
Als de ‘wet Breyne’ van toepassing is (bv. bij sleutel op de deur woningen) kan de aannemer het risico van de diefstal voor de voorlopige oplevering contractueel niet bij jou leggen. 
 

Neem een verzekering

 
Je kan als bouwheer eenalle bouwplaatsrisico’s polis afsluiten. Dat is een verzekering die tijdens de bouwperiode de schade verzekert aan het gebouw of aan derden. Binnen die polis kunnen ook diefstallen op de werf verzekerd zijn.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

In zee met een aannemer? Lees de kleine lettertjes!

Als je werkt met een aannemer staan er op de achterzijde van zijn offerte en factuur vaak algemene voorwaarden. Bij een discussie grijpt de aannemer daar steevast naar terug.

Als je werkt met een aannemer staan er op de achterzijde van zijn offerte en factuur vaak algemene voorwaarden. Bij een discussie grijpt de aannemer daar steevast naar terug.

In de algemene voorwaarden van een aannemer zie je vaak bepalingen waarin de aannemer zijn aansprakelijkheid beperkt of een sanctie opneemt voor als je niet tijdig betaalt. Het gebeurt ook wel eens dat de aannemer je in die voorwaarden verplicht om een verzekering op de werf te nemen, om de nodige vergunningen aan te vragen en de werf van water en elektriciteit te voorzien.
Gaat er later iets mis dan grijpt de aannemer daar steevast naar terug om het gelijk aan zijn kant te halen. Vaak lukt dat nog ook. De kleine lettertjes zijn nu eenmaal eenzijdig in zijn voordeel opgesteld.

Lees ze grondig na

Lees de algemene voorwaarden van de aannemer na voor je met hem in zee gaat. Ben je het met sommige bepalingen niet eens vraag dan ze te schrappen. Zijn er bepaalde clausules die jij wil opnemen (bv. dat de aannemer de werken binnen een bepaalde termijn moet uitvoeren) vermeld die dan op het contract.

Gebonden of niet?

Beroept de aannemer zich bij een geschil op zijn algemene voorwaarden, dan kan je vooreerst argumenteren dat je ze niet hebt aanvaard. Je kan dit doen als je de offerte niet ondertekende of als je de kleine lettertjes pas voor het eerst te zien krijgt op de factuur van de aannemer.
Zelfs als je akkoord ging met de algemene voorwaarden zijn die nog niet noodzakelijk ook allemaal geldig. Een heel aantal bepalingen worden wettelijk verboden en dit zeker als je zelf een particulier/consument bent. Zo is het bv. niet toegelaten de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken op te heffen of te verminderen. Het is o.a. ook verboden een bedrag vast te leggen van de vergoeding die jij verschuldigd bent als je je verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de aannemer die in gebreke blijft.

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Voor welke gebreken is je aannemer tien jaar aansprakelijk?

Als je bouwt of verbouwt is je aannemer tien jaar aansprakelijk voor gebreken. Dit geldt alleen voor gebreken  die de stevigheid van de woning in het gedrang brengen.

 

Het principe

Je aannemer en architect zijn gedurende tien jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken die zich aan je woning voordoen.  Je aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering van zijn werk, je architect voor conceptiefouten en fouten in zijn controle van het werk. Deze aansprakelijkheid geldt alleen voor gebreken die de stevigheid van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengen.  
 
De aannemer en architect kunnen in het contract dat ze met jou afsluiten de tienjarige aansprakelijkheid niet ‘uitsluiten’.  Staat er toch zo’n bepaling in het contract, dan is ze niet geldig.
 

Enkele voorbeelden

Je kan de tienjarige aansprakelijkheid bv. inroepen als het buitenschrijnwerk van je woning rot, de funderingen onvoldoende waterdicht zijn, er scheuren of spleten in de muren komen die de stabiliteit aantasten enz. Je kan ze niet inroepen voor scheurtjes die zich voordoen in het pleisterwerk, voor het loskomen van enkele muurtegels en dergelijke.  
 

Vanaf wanneer tellen? 

De tien jaar begint te lopen vanaf de oplevering. Als er gewerkt wordt met een voorlopige en een definitieve oplevering dan staat er wellicht in je aannemingscontract  vanaf wanneer de tien jaar begint te lopen.  Staat er niets in, dan is het aangewezen de termijn vanaf de voorlopige oplevering te rekenen. Binnen deze tien jaar moet je een procedure voor de rechtbank starten. Het is niet voldoende het gebrek binnen de 10 jaar alleen maar te melden.
 
Bouwde je de woning niet zelf maar kocht je die enkele jaren na het bouwen ervan van de bouwheer, dan neem je de rechten van de bouwheer tegenover de aannemer en architect over.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag je een bouwgrond onbebouwd laten?

Als eigenaar van een bouwgrond moet je daarop niet altijd binnen een bepaalde termijn bouwen. Een uitzondering geldt als je een bouwverplichting hebt.


Laten liggen mag.

Je mag als eigenaar van een bouwgrond die gerust jaren laten liggen zonder er op te bouwen. Het is dus niet zo dat je wettelijk verplicht wordt binnen een bepaalde termijn iets te doen met de grond in kwestie. Je krijgt daarvoor normaal ook geen enkele sanctie. Wel kan de gemeente waar de grond gelegen is belastingen heffen op onbebouwde percelen bouwgrond. De kans bestaat dus dat je zulke heffing moet betalen.

 

{{NEWSLETTER_BOX}}


Bouwverplichting.

Een uitzondering geldt als er een bouwverplichting rust op de grond die je koopt. Die bouwverplichting kan bv. in de verkavelingsvoorwaarden staan. Vraag dat alleszins na bij de verkoper en laat hem expliciet in de compromis en notariële akte bevestigen of er zulke verplichting bestaat. Vraag je notaris nazicht te doen en doe ook zelf navraag op de dienst Stedenbouw.

Vaak wordt meteen ook aangegeven wat de sanctie is als je je niet houdt aan de bouwverplichting. Zo kan bv. overeengekomen worden dat de koop dan kan worden ontbonden of dat je een schadevergoeding verschuldigd bent.

Bouwen via de verkoper.

Het kan gebeuren dat de verkoper van de bouwgrond tegelijk ook een aannemer is die wil dat je de op te richten woning bij hem laat bouwen. Zoiets kan wel degelijk contractueel worden overeengekomen. Het is dan ook belangrijk dit bij de aankoop van de grond te weten zodat je later niet voor verrassingen komt te staan.

 

Mag je als kandidaat-koper een grondsondering laten doen?

Dit is een antwoord op een vraag van een gebruiker van Immovlan.be. Stel uw vastgoedvragen op Immovlan.be >

 

Als je een bouwgrond wil kopen kan je de stabiliteit van de bodem laten nagaan. Deed je dit niet dan is het moeilijk achteraf de koop nog in vraag te stellen.


Het nut van een sondering.

Als je een bouwgrond wil kopen is het belangrijk te weten hoe stabiel de bodem is. Een instabiele ondergrond kan de kostprijs van je bouwproject namelijk flink de hoogte injagen. Je moet dan heel wat meer investeren in de funderingen. Door een grondsondering te laten doen kan je je verrassingen op dit vlak besparen. Je weet dan meteen waar je aan toe bent.
 

Doe ze tijdig.

Laat de sondering doen vooraleer je effectief aankoopt. Valt het resultaat tegen dan kan je alsnog beslissen de bouwgrond niet te kopen.

De verkoper moet je wel toestemming geven om de studie te laten doen. Vraag hem dat hij dit akkoord ook op papier zet. Op die manier vermijdt u latere betwistingen. Het is nu eenmaal nog steeds de bouwgrond van een ander waarop je onderzoeken laat doen. Weigert de verkoper je toestemming te geven dan haak je best af en ga je op zoek naar een andere bouwgrond.

 

{{NEWSLETTER_BOX}}
 

Verborgen gebrek?

Kom je er na de aankoop maar achter dat de stabiliteit van de grond een probleem is dan is het moeilijk de verkoper daarvoor nog aansprakelijk te stellen. In de meeste verkoopovereenkomsten staat bovendien vermeld dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

Je zal als koper al moeten aantonen dat het stabiliteitsprobleem zo ernstig is dat het effectief een verborgen gebrek uitmaakt. Bovendien moet je kunnen bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het probleem en dat hij het je niet verteld heeft. In de praktijk is een vordering op die basis niet vaak succesvol.
 

4 tips om te vermijden dat je te veel uren betaalt aan je aannemer

Je aannemer doet verbouwingen waarbij hij je een bedrag per uur aanrekent. Hoe kan je vermijden dat je te veel betaalt en dat je aannemer ‘met dubbel krijt schrijft’?

 
 

1. Vraag om een schatting

 
Spreek op voorhand af hoeveel je aannemer je per uur zal aanrekenen en zet die afspraak ook op papier. Vraag je aannemer ook dat hij een schatting maakt van het aantal uren dat hij nodig zal hebben om de werken uit te voeren en dat hij die schatting schriftelijk bevestigt. Als je aannemer daarmee akkoord gaat kan je ook een maximum aantal uren overeenkomen dat hij je kan aanrekenen.
 

2. Hou controle

 
Probeer toezicht te houden op hoeveel uren de aannemer bij je werkt. Schrijf die uren ook op. Kan je niet geregeld aanwezig zijn probeer dan steekproeven te doen waarbij je af en toe (bv. ‘s morgens en in de late namiddag) even komt kijken of de aannemer wel aan de slag is.
 

3. Vraag overzichten

 
Vraag dat de aannemer je op zeer geregelde basis (bv. één keer per week) een overzicht bezorgt van de prestaties die hij die week leverde. Ben je het daar niet mee eens, reageer dan dadelijk. Laat de aannemer weten dat hij volgens jou minder uren presteerde dan diegene die je worden aangerekend.
 

4. Protesteer de factuur

 
Vind je dat de rekening van je aannemer voor een bepaalde periode overdreven is, protesteer ze dan. Laat hem met een aangetekende brief weten dat je het met de aangerekende uren niet eens kan zijn en vraag hem zijn rekening te herbekijken.
 
{{NEWSLETTER_BOX}}