Vijf zaken die je moet weten over de nieuwe appartementswet

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Dit najaar komt er allicht een nieuwe appartementswet. Hoewel de definitieve wettekst nog niet gestemd is, liggen de eerste ontwerpteksten wel al op tafel. Met welke wijzigingen zal je allicht zoal rekening moeten houden?

Als je eigenaar bent van een appartement, moet je rekening houden met de wettelijke spelregels rond appartementseigendom. Die wetgeving zal binnenkort allicht grondig wijzigen. De nieuwe regels zullen daarbij ook van toepassing zijn als je eigenaar bent in een al bestaand gebouw. Ze gelden dus niet alleen voor gebouwen die na de inwerkingtreding van de wet worden gebouwd.

Soepelere meerderheden op de algemene vergadering

Voor heel wat beslissingen die kunnen worden genomen binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars zullen er soepelere meerderheidsvereisten gaan gelden. Dat is vooreerst het geval voor beslissingen om  renovatiewerken aan de gemene delen binnen het gebouw te doen. Waar voor zo’n beslissing tot op heden een 3/4e meerderheid vereist is, valt het te verwachten dat binnenkort een 2/3e meerderheid zal volstaan. Voor werken die nodig zijn om te voldoen aan wettelijke voorschriften (zoals bv. dakisolatie) volstaat onder de nieuwe wet een gewone meerderheid van meer dan 50 procent.

Om te kunnen beslissen tot een afbraak van het gebouw volstaat binnenkort dan weer een vier-vijfde meerderheid. Tot op heden is er unanimiteit vereist. Het is dan wel nodig dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of dat de kostprijs van een renovatie buitensporig is.

Reservefonds wordt verplicht

De nieuwe wettekst maakt het allicht ook verplicht om in appartementsgebouwen waar de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw minstens vijf jaar geleden plaatsvond een reservefonds op te richten. Dat reservefonds is een soort van spaarpot die kan worden aangewend als er belangrijke herstellingen of renovaties nodig zijn aan de gemene delen van het gebouw.

De nieuwe wet geeft ook aan hoeveel er jaarlijks in dat reservefonds moet worden gestort. Meer bepaald zou de jaarlijkse bijdrage daarin niet lager mogen zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Binnen de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier-vijfde meerderheid van stemmen op de algemene vergadering van deze regels afgeweken worden.

De kostprijs van de syndicus wordt duidelijker

Volgens de nieuwe wet zal de syndicus ook duidelijker moeten zijn over wat hij precies zal aanrekenen. Zo moet hij aangeven welke prestaties gedekt zijn door het forfait dat hij allicht per maand en per appartement vraagt en welke niet. Hij moet daarbij aangeven voor welke prestaties er extra vergoedingen worden aangerekend. Bij het opmaken van deze lijst moet de syndicus volledig zijn. Hij kan daarbij geen vergoeding vragen voor prestaties die niet op de lijst staan van zaken waarvoor extra moet worden betaald.

De syndicus kan gemakkelijker achterstallen invorderen

In heel wat appartementsgebouwen is het een plaag dat bepaalde eigenaars hun bijdragen in de kosten niet correct betalen. Op dit vlak krijgt de syndicus binnenkort meer armslag. Meer bepaald kan de syndicus allicht zelf het initiatief nemen  om een procedure te starten voor de rechtbank of om een incassobureau in te schakelen. Hij zou hiervoor de toestemming niet meer nodig hebben van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Exclusief gebruik van gemene delen kan ontnomen worden

In sommige gebouwen gebeurt het wel eens dat bepaalde mede-eigenaars het exclusieve gebruik krijgen van bepaalde gemene delen. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat de bewoner van het gelijkvloersappartement exclusief (een deel van) de gemeenschappelijke tuin mag gebruiken. Volgens de ontwerpteksten kan de vereniging van mede-eigenaars dat gebruiksrecht beëindigen met een vier-vijfde meerderheid van stemmen als men daar een belang bij heeft. De eigenaar die zijn exclusief gebruik ziet ‘verdwijnen’ kan daar dan wel eventueel een schadevergoeding voor vragen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)