Wat als een huurder te veel mensen huisvest?

Stel: je verhuurt een huis aan een gezin met twee kinderen en na enkele maanden blijken er nog een aantal extra personen in het huurhuis te wonen. Kan je als verhuurder daar iets tegen beginnen?

 

 

Als je een woning met twee of drie slaapkamers verhuurt, heb je als verhuurder allicht liever niet dat je huurder daar met 10 personen in woont. Wat zijn je rechten als hij dat toch doet?

 

Het is ‘overdreven’

Vooreerst is het mogelijk dat je huurder aan een aantal bij hem inwonende personen op zijn beurt huur vraagt en dus onderverhuurt. Je hoeft het daarmee niet eens te zijn en kan vragen dat aan de onderhuur een einde wordt gemaakt.

 

Laat je huurder gratis mensen bij hem inwonen (bv. familieleden) dan heb je eveneens een argument als het aantal mensen overdreven is gelet op de grootte van je huis. Je kan dan zeggen dat je huurder het huis niet bewoont als een goed huisvader.

 

Beveilig je in het contract

Je kan je hier een stuk tegen beveiligen in het huurcontract. Zet daarin een bepaling waarin je huurder verklaart te weten door hoeveel mensen de woning maximaal kan worden bewoond (bv. ‘de huurder verklaart te weten dat de woning geschikt is voor een bewoning door maximaal ** personen’).

 

Wat kan je doen?

Overdrijft je huurder met het aantal mensen dat hij laat inwonen, neem dan in eerste instantie contact met hem op en maan hem desnoods aan om met minder mensen in het huis te gaan wonen. Helpt dat niet, dan kan je naar de vrederechter stappen om daar de ontbinding van de huur te vragen.

 

Bij een discussie moet je het bewijs leveren van het aantal bewoners. Vraag eventueel getuigenverklaringen van buren of laat een attest van gezinssamenstelling opvragen.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Een vruchtgebruik is voortaan minder ‘waard’

Enkele weken geleden werden de nieuwe tabellen om de waarde van een vruchtgebruik te berekenen gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Hieruit blijkt dat de waarde van vruchtgebruik lager wordt ingeschat dan vroeger.

 

 

Waarover gaat het?

Bij een overlijden gebeurt het maar al te vaak dat de overlevende partner het vruchtgebruik krijgt van bepaalde onroerende goederen en de andere erfgenamen de naakte eigendom. Deze opsplitsing van het eigendomsrecht veroorzaakt wel eens problemen. De naakte eigenaar heeft namelijk de eigendom van het onroerend goed maar mag er geen gebruik van maken (hij kan het ook niet verhuren). De vruchtgebruiker heeft op zijn beurt wel het gebruik en genot maar mag de eigendom niet verkopen.

 

Vandaar dat in de wet de mogelijkheid staat om het vruchtgebruik om te zetten. Wat de voorwaarden hiervan zijn gaven we in een eerdere tekst al aan.

 

Wat is de waarde?

Bij die omzetting is het van belang te weten hoeveel het vruchtgebruik juist waard is. Om dit te berekenen worden er jaarlijks tabellen gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De laatste tabellen dateren van 9 juli ll en gelden sinds 19 juli 2015.

 

Hieruit blijkt dat het vruchtgebruik heel wat minder waard is dan voordien. Zo is bv. voor een vrouw van 40 jaar het vruchtgebruik nu nog 61.94 % van de totale waarde van het onroerend goed waard terwijl dat met de vorige tabel maar liefst nog 69, 28 % was.

 

De tabellen worden jaarlijks aangepast

De tabellen worden jaarlijks aangepast. Dit gebeurt onder andere in functie van de evolutie van de levensverwachting en de evolutie van de intrest.

 

Nog dit : voor het berekenen van de successierechten gelden andere percentages die niet in dezelfde mate aangepast worden.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Hoe kan je zelf een testament opstellen?

Als je een testament wil opmaken hoef je dat niet noodzakelijk bij een notaris te doen. Ook een eigenhandig testament kan geldig zijn. Dit moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen.

 

 

De voorwaarden

Om geldig te zijn moet je een eigenhandig testament zelf met de hand schrijven. Je mag het dus niet door iemand anders laten schrijven of het met een tekstverwerker opmaken. Je moet zo’n testament ook apart opmaken. Dat betekent dat twee partners of echtgenoten hun testament niet mogen opmaken op één en hetzelfde document. Op het testament moet de naam van de erflater worden vermeld. Het moet ook gedateerd worden (dag, maand en jaar). Tenslotte is de handtekening van de overledene noodzakelijk.

 

Opdat een eigenhandig testament geldig zou zijn is niet vereist dat er getuigen worden betrokken of dat een notaris tussenkomt.

 

Voor- en nadelen

Een eigenhandig testament opmaken kost je niets. Je kan het ook van het ene moment op het andere herschrijven en veranderen. Toch zijn er ook nadelen verbonden aan zo’n testament. Soms kan er namelijk wel eens discussie rijzen over wat er juist in wordt bedoeld. Wil je zeker zijn dat er correcte bewoordingen in worden gebruikt en twijfel je daarover, dan is het beter om een beroep te doen op een notaris.

 

Bovendien bestaat de kans dat een eigenhandig testament uiteindelijk bij je overlijden ‘verdwijnt’ omdat diegene die het vindt er niet gelukkig mee is. Je kan dit laatste risico opvangen door je testament in bewaring te geven bij een notaris. Die zal dat laten inschrijven in het Centraal Register van Testamenten.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

De 8 zaken die je niet mag doen als je verhuist

Verhuizen is geen klein bier. Het is dus mooi meegenomen wanneer je enkele foutjes kunt vermijden…

Verhuizen is geen klein bier. Het is dus mooi meegenomen wanneer je enkele foutjes kunt vermijden…

 

1. …improviseren

En vooral wanneer je een verhuisfirma contacteert en je budget vastlegt. Op die manier vermijd je onaangename verrassingen en nutteloze kosten. Gebruik onze checklist zodat je niets vergeet bij het plannen van je verhuis.

 

2. … kasten demonteren

Want je hebt uiteraard de plannen niet meer. Het is al niet eenvoudig om een kast te monteren met een plan, laat staan zonder …

 

 

3. … je planten vergeten

Planten nemen veel plaats in en zijn broos. Je stopt ze dus niet in dozen. De eenvoudigste oplossing, vooral wanneer je ver gaat verhuizen: schenk ze aan je buren. Of plant ze in onbreekbare en daardoor minder zware potten. Opgepast: sommige verhuisfirma’s weigeren om planten te verhuizen. Het is dus belangrijk dat je hiernaar informeert.

 

 

4. … parkeerplaats voor de verhuiswagen vergeten

Hopen dat er op de dag van de verhuizing een parkeerplaats voor de deur beschikbaar is voor de verhuiswagen is een mooie wens. Vraag een plaats aan bij de gemeente of tref een regeling met je buren. Op die manier kun je hen tevens verwittigen dat ze die zaterdag vanaf 7 uur wel eens zouden kunnen worden gewekt door lawaai …

 

5. … op de dag van de verhuis de diepvries leegmaken

Vermijd dat je voedingswaren moet weggooien en leg vanaf een week voor de verhuis niets meer bij in je diepvries. Eet de periode voordat je verhuist de diepvries leeg of schenk de inhoud aan liefdadigheidsorganisaties. Het is immers niet het moment om voor de ogen van de verhuizers aan de slag te gaan met een haardroger …

 

 

6. … een appartement of huis vuil achterlaten

Dat staat écht niet. Je hebt de woning proper gekregen, laat ze dan ook proper achter. Als je er de middelen voor hebt, kun je met de eigenaar een bedrag voor de schoonmaak afspreken. Vermijd ook om dingen achter te laten die je niet meer nodig hebt. Anticipeer hierop en organiseer een garageverkoop, schenk ze weg of breng ze naar een kringloopwinkel.

 

7. … eerst de dozen in de vrachtwagen zetten

Dit is een verkeerde reflex, ook al lijkt het logisch om dozen die perfect op elkaar passen op elkaar te stapelen. Wanneer je daarna de koelkast of de sofa in de vrachtwagen moet laden, zal je snel anders denken

 

8. … verhuizen op drukke dagen

De zomermaanden en de weekends zijn de drukste momenten om te verhuizen. Je zult in die periodes dan ook moeilijker een verhuizer vinden en de prijzen kunnen hoger liggen.  Bovendien loop je tijdens de zomervakantie ook het risico dat er minder vrienden zijn om je te helpen …

 

Nog een laatste opmerking: vergeet niet om je werkgever te verwittigen dat je gaat verhuizen. Hij kan je misschien een of twee dagen klein verlet geven als dit voorzien is in je CAO …

 

 

Een verhuis kost tussen 300 en … 2 000 euro

Het is moeilijk om een exacte prijs te plakken op een verhuis. Hier volgt een “raming”, of je je verhuis nu zelf regelt of met de hulp van een professionele verhuisfirma.

Het is moeilijk om een exacte prijs te plakken op een verhuis. Hier volgt een “raming”, of je je verhuis nu zelf regelt of met de hulp van een professionele verhuisfirma.

 

De verhuis van je zus kostte 550 euro, die van je collega 1 850! Hoe kan dit verschil worden verklaard? Gewoon: elke verhuis is uniek. En omdat de prijs van een verhuis door heel wat criteria wordt bepaald: het volume, de afstand tussen de oude en de nieuwe woning, de periode, de gewenste dienstverlening, het aantal verdiepingen, verzekeringen, wijze van vervoer, dozen, of je een beroep doet op vrienden, enz.

 

Heb je een krap budget? Regel dan zelf je verhuis

 

Jonge koppels of alleenstaanden hebben niet altijd de middelen om een beroep te doen op een verhuizer. Hoeveel moet dat kosten, zo’n verhuis op eigen houtje?

 

Dozen. Die kun je lenen van vrienden of vragen in de supermarkt. Dan zijn ze gratis. In het andere geval kost een kleine verhuisdoos doorgaans 1,50 euro, een grote 4 euro en een kleerkastdoos 10 euro.

 

Bestelwagen. In auto’s van vrienden kun je nauwelijks een kast kwijt. Je kunt dus moeilijk zonder een bestelwagen. Je kunt ze huren voor een halve of een hele dag. Er bestaan ook weekendformules. Naargelang het volume moet je rekenen op 60 tot 150 euro voor een dag + gemiddeld 0,28 euro per afgelegde kilometer.

 

Lift. Die kost je gemiddeld tussen 100 en 150 euro, naargelang de hoogte. Hierbij komt nog 75 tot 90 euro voor de eventuele parkeerplaats, die je bij de gemeente of lokale politie moet aanvragen.

 

Denk ook nog aan de mogelijke kosten voor een babysitter en een hapje en een drankje voor je vrienden en familie die een handje komen toesteken.

 

Gemiddeld totaalbudget: tussen 300 en 650 euro, naargelang je behoeften.

 

 

Tijd noch zin? Doe dan een beroep op een verhuisfirma.

 

Een firma kost veel meer, maar is de ideale oplossing voor wie weinig tijd heeft en er zich zelf niet te veel mee wil bezighouden.

 

Je neemt best echter niet zomaar eender welke verhuisfirma onder de arm. Vraag drie of vier firma’s om een offerte, zodat je ze goed kan vergelijken en misschien tegen mekaar uitspelen.

 

Opgelet, sommige firma’s factureren per m³, andere werken met een uurprijs, nog andere op basis van een volume dat ze hebben vastgesteld na een voorafgaand bezoek. Ga na of de verplaatsingen inbegrepen zijn. Idem voor de verzekeringen, een inpak- en uitpakdienst en of er bijkomende kosten zijn voor speciale voorwerpen (bv. een piano).

 

Het hoogseizoen, van midden-juni tot midden-september, is de drukste periode. Bij sommige verhuizers liggen de prijzen dan 30 tot 40 % hoger dan tijdens de rest van het jaar. Controleer dit!

 

Gemiddeld totaalbudget: 500 euro is echt wel het minimum voor een halve dag, voor een hele dag zal je al gauw 1 000 tot zelfs 2 000 euro betalen wanneer je kiest voor verschillende diensten, zoals in- en uitpakken. Maar je hoeft je dan ook (haast) nergens om te bekommeren.

 

 

Moet je een wederbeleggingsvergoeding betalen als je je lening vervroegd terugbetaalt?

Als je als consument een hypothecair krediet vervroegd terugbetaalt moet je aan de bank meestal een wederbeleggingsvergoeding betalen. Wat is dat en hoeveel bedraagt deze vergoeding?

 

 

Als kredietnemer heb je het recht om je lening vervroegd terug te betalen. Je kan dit bijvoorbeeld willen doen omdat je een som geld ter beschikking kreeg (zo bv. door een schenking of erfenis) of omdat je je lening wil herfinancieren (en dit omdat de rentevoet op dat moment heel wat voordeliger is).

 

De wet laat het je toe

De wetgeving inzake het hypothecair krediet geeft je het recht om je lening vervroegd terug te betalen als je dat wil. Je kan dat deels of volledig doen. De bank kan daar maar een beperkt aantal grenzen aan aanbrengen. Zo is een volledige terugbetaling altijd mogelijk. Ook moet je minstens één maal per jaar een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling kunnen uitvoeren. Verder moet je op elk ogenblik gedeeltelijke terugbetalingen kunnen uitvoeren die minstens 10% van het oorspronkelijk geleende kapitaal bedragen.

 

Bij een terugbetaling kan de bank vragen dat je een wederbeleggingsvergoeding betaalt. Dat is een vergoeding die tot doel heeft het rendementsverlies dat de bank door je terugbetaling lijdt te vergoeden.

 

Hoeveel moet je betalen?

De wederbeleggingsvergoeding wordt wettelijk beperkt. Ze mag maximaal 3 maanden intrest bedragen op het gedeelte dat je wil terugbetalen.

 

Kan je het vermijden?

Je kan in de kredietovereenkomst die je met de bank afsluit afspreken dat je bij een vervroegde terugbetaling geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd bent. Mogelijks kan je ook op het moment van de terugbetaling van je bank gedaan krijgen dat ze geen zulke vergoeding van je vraagt. Hoe een ‘betere klant’ je bent van de bank, hoe groter de kans is dat de bank dit wil overwegen.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Geen huurwaarborg, geen sleutels?

Je huurder laat na de huurwaarborg tijdig te stellen. Mag je weigeren de sleutels van het verhuurde pand aan hem af te geven tot de waarborg toch wordt geregeld?

 

 

Op het moment dat de huurovereenkomst die je met de huurder afsluit een aanvang moet nemen, stel je vast dat je huurder de huurwaarborg nog niet heeft gesteld. Kan je dan weigeren de sleutels aan hem af te geven?

 

Regel het in het huurcontract

Neem in de huurovereenkomst een bepaling op waarin staat dat de huurder de huurwaarborg in orde moet brengen vooraleer de huurovereenkomst in werking treedt. Bepaal meteen dat de huurder de sleutels niet krijgt zolang deze de huurwaarborg niet heeft gesteld en het bewijs daarvan heeft geleverd. Op die manier schep je tenminste duidelijkheid en vermijd je latere discussies.

 

En anders?

Ook als er niets in het contract staat geef je maar beter de sleutels niet af zolang je huurder de waarborg niet heeft gesteld. Zo niet riskeer je dat de waarborg er nooit komt of dat je daarvoor naar de rechtbank moet stappen.

 

Doe je een beroep op een vastgoedmakelaar voor de verhuring, dan geeft die ook maar beter de sleutels niet af tot de waarborg is geregeld. Er bestaat immers rechtspraak die zegt dat hij er voor moet waken geen sleutels af te geven vooraleer de huurwaarborg is gesteld. Doet hij dat toch dan kan hij volgens sommige rechters aansprakelijk worden gesteld ten belope van de huurwaarborg.

 

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Slim gevulde verhuisdozen

Alles leegmaken, sorteren, inpakken, … Een lastig karwei voor heel wat mensen die op het punt staan te verhuizen. Wij helpen je om je dozen doeltreffend te vullen, zodat de voorbereidingen geen corvee worden.

Alles leegmaken, sorteren, inpakken, … Een lastig karwei voor heel wat mensen die op het punt staan te verhuizen. Wij helpen je om je dozen doeltreffend te vullen, zodat de voorbereidingen geen corvee worden.

Wanneer beginnen?

 

Op het laatste moment of twee maanden voor de verhuis, alles hangt af van je ingesteldheid en stressbestendigheid! Hoe dan ook, een goede planning om je verhuisdozen te vullen zal zeker zijn nut hebben. Waarmee begin je? Met de zaken die je het minst gebruikt of voorwerpen die je bewaart in kamers waar je het minst komt, zoals de zolder of de kelder.

Welke soort dozen kiezen?

 

Je kunt er kopen, maar dat kost geld. Je kunt er ook lenen bij vrienden, vragen in de supermarkt, … Zorg ervoor dat ze solide zijn. Het kan soms nuttig zijn om ze te verstevigen. Gespecialiseerde firma’s bieden ook bakken in degelijk, 100 % gerecycleerd materiaal te koop of te huur aan, die hergebruikt kunnen worden en aangepast zijn aan alle soorten voorwerpen.

Kleding vervoer je best in valiezen of sporttassen, hoewel er ook kleerkastdozen zijn … voor 10 euro/stuk.

Hoe verdelen?

 

Steeds in functie van het gewicht. Gebruik kleine dozen voor zware voorwerpen, zodat je ze beter kan optillen. En vergeet niet: beter 40 dozen die voor 2/3e zijn gevuld dan 20 barstensvolle dozen.

Werk ook best kamer per kamer, anders wordt het uitpakken één grote chaos.

Breekbare voorwerpen moet je verpakken in speciale dozen en apart houden. Borden en glazen kan je beschermen met oud krantenpapier.

Hoe beschermen?

 

Het is raadzaam breekbare goederen degelijk te beschermen. Vaak wordt hiervoor noppenfolie gebruikt, maar oude kranten, of beter nog: T-shirts, handdoeken, lakens of gordijnen, zijn even goed. Je bespaart er geld en ruimte mee.

Stoppen van flessen en flacons kunnen worden vastgemaakt met plakband om te voorkomen dat ze gaan lekken.

 

Hoe labelen?

 

Heel eenvoudig: noteer op de doos naar welke plaats in je nieuwe huis ze moet en eventueel een korte inhoud. Zo moet je op D-day gewoon elke doos in de juiste kamer zetten. Soms is het ook nuttig om de richting van de doos (boven- en onderkant) te vermelden.

Maak een foto van alle kabelaansluitingen van computer, tv, radio, …. voor je de kabels uittrekt. Dan kan je ze achteraf makkelijker terug aansluiten.

TIP: er bestaat een app om de bestemming en de inhoud van de verhuisdozen in te geven volgens de kamer: i-Cartons (beschikbaar in het Frans en het Engels voor iPhone). Je kunt ook de inhoud van elke doos afdrukken en op de doos kleven of een foto van de inhoud nemen.

Wat niet in te pakken …

 

De knuffel van de kinderen (paniek verzekerd!), portefeuille, huissleutels, belangrijke papieren en vooral je overlevingskit na de verhuizing: een pyjama en een toilettas!

Nu zou je goed voorbereid moeten zijn en hoef je alleen nog maar alles uit te pakken …

 

 

Geen vergunning; wat gebeurt er met je aannemingscontract?

Bij het bouwen of verbouwen van een woning heb je soms een bouwvergunning of machtiging nodig. Wat gebeurt er met het contract met je aannemer als je die uiteindelijk niet krijgt?

 

 

Je sluit een aannemingscontract af met een aannemer. Voor de werken die je wil doen heb je een vergunning nodig. Of je hebt bijvoorbeeld een machtiging nodig van een buurman om vanop zijn perceel te werken. Uiteindelijk krijg je die niet. Kan je in dat geval nog onder het contract met je aannemer onderuit als je dat al voordien afsloot?

 

Opschortende voorwaarde

Je kan in de overeenkomst met je aannemer een opschortende voorwaarde opnemen van het verkrijgen van de nodige vergunningen of machtigingen. Krijg je die dan uiteindelijk niet (hoewel je je best deed om ze toch te krijgen) dan kan je nog onder de overeenkomst met je aannemer onderuit. Zorg er wel voor dat de opschortende voorwaarde correct wordt geformuleerd zodat er geen discussies kunnen rijzen.

 

En anders?

De verplichting om de nodige vergunningen te bekomen rust op jou als bouwheer. Ook als de aannemingsovereenkomst daaromtrent niets bepaalt moet jij als bouwheer daarvoor zorgen zodat de aannemer tijdig met de werken kan beginnen. Je moet de bouwvergunning ook aan de aannemer ter kennis brengen en mag de werken niet in strijd met de vergunning laten uitvoeren.

 

Sloot je al een contract af met je aannemer zonder voorbehoud en krijg je uiteindelijk de vergunning niet, dan zit je toch aan de aannemingsovereenkomst vast. Je riskeert dan aan de aannemer een schadevergoeding te moeten betalen.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}} 

Deuren met een extra

Deuren die meer zijn dan een deur alleen? De collectie ‘Seven Doors’ van Nendo hebben elk een extra functie.

Deuren die meer zijn dan een deur alleen? De collectie ‘Seven Doors’ van Nendo hebben elk een extra functie.

Het Japanse ontwerpbureau ‘Nendo’ stelt een zevendelige collectie deuren voor. Elk hebben ze hun eigen functie. Een deur voor kinderen en een voor rolstoelpatiënten. Eentje die licht geeft en eentje waar je accessoires aan hangt.

Wat denk je – iets voor jou?