Wanneer verjaren huurvorderingen?

Je huurder betaalde je per vergissing teveel huur. Of je huurder heeft integendeel achterstallen in de betaling van zijn huur opgebouwd. In die gevallen moet je veelal rekening houden met een verjaringstermijn van vijf jaar.

 

 

Als je huurder teveel huur betaalde of als hij meer kosten betaalde dan er in werkelijkheid aan jou verschuldigd waren, dan heeft hij vijf jaar de tijd om deze van je terug te vorderen. Binnen deze vijf jaar moet je huurder je een aangetekend schrijven sturen om de bedragen terug te vragen. Hij kan dit zelfs nog doen als de huurovereenkomst intussen geëindigd is, tenzij je na de beëindiging een andersluidende overeenkomst afsloot.

 

Als je vervolgens niet spontaan terugbetaalt kan je huurder een rechtszaak tegen je opstarten. Hij moet dit doen binnen het jaar vanaf de datum van het versturen van het aangetekend schrijven. Doet hij dat niet dan is zijn vordering verjaard.

 

Er zijn achterstallen

Als je huurder integendeel huurachterstallen heeft of de kosten niet correct betaalde heb jij een vordering op hem. Je hebt in dat geval dezelfde termijn om dit op te vragen. Ook jij als verhuurder kan dan vijf jaar teruggaan in de tijd.

 

Voor een aanpassing van de huur aan de index gelden er strengere regels. Om die aanpassing te doen kan je maar drie maand teruggaan in de tijd. Bovendien is er een verjaringstermijn van 1 jaar als je een procedure bij de rechtbank aanhangig wil maken. Die termijn begint te lopen op het moment van het versturen van je aangetekende brief waarin je de indexatie vraagt.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

 

Wie is verantwoordelijk voor de opkuis van isolatiewerken?

Vraag

Wij hebben onze zoldervloer laten isoleren met isolatiewol. Hierboven liggen osb-platen. Onze volledige zolder is nu bedekt met dat product. Is het aan ons om dit op te kuisen of aan de aannemer?

 

Antwoord

Dit is afhankelijk van wat je hebt afgesproken met de aannemer. Het staat niet altijd vermeld in de offerte van de aannemer. Het kan ook dat dit mondeling afgesproken is.

 

De woning netjes achterlaten, helpt de reputatie van het bedrijf in ieder geval vooruit. Uiteraard is niet iedereen zich hiervan bewust. Het kan natuurlijk ook dat de firma niet weet dat de werkmannen jouw zolder zo hebben achtergelaten… Een simpel telefoontje kan dan soms al helpen!

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe een conflict met een bedrijf oplossen?

Vraag

Het bedrijf dat onze kelder heeft drooggelegd beging enkele fouten. Ondertussen zijn ze deze met tegenzin aan het herstellen. De werkmannen trekken hun echter niets aan van de rest van de woning. Ze maken voortdurend onnodige schade. De communicatieverantwoordelijke negeert ons. Kan ik juridische informatie inwinnen om iets aan de situatie te doen?

 

Antwoord

De werkmannen mogen geen schade aanrichten aan de woning. Je moet natuurlijk wel kunnen bewijzen dat de schade door het betrokken bedrijf werd aangericht indien hiermee wilt verdergaan. Een plaatsbeschrijving voor en na de werken is een manier om dit te voorkomen.

 

Is dit niet meer mogelijk? Dan stel je best de aannemer zo snel mogelijk in gebreke. Dit via aangetekend schrijven met foto’s van de beschadigingen en een gerechtsdeurwaardersvaststelling. Bij ernstige schade kan je de schade laten vaststellen door een deskundige die door de rechtbank wordt aangesteld.

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Een overeenkomst met een architect tekenen: wat moet je ervan weten?

Als je bij een nieuwbouw of een verbouwing in zee gaat met een architect, sluit deze met jou een schriftelijk contract af. Lees het ontwerp dat hij je voorlegt grondig na en vraag eventueel een aantal clausules aan te passen.

 

 

 

Als je bij een nieuwbouw of een verbouwing in zee gaat met een architect, sluit deze met jou een schriftelijk contract af. Lees het ontwerp dat hij je voorlegt grondig na en vraag eventueel een aantal clausules aan te passen.

 

 

Als je een beroep doet op de diensten van een architect zal die je vragen om een schriftelijk contract te ondertekenen. Dat is nu eenmaal een deontologische verplichting die op je architect rust. Je architect zal je een ontwerp van overeenkomst voorleggen. Hij zal er daarbij vaak voor zorgen dat zijn rechten maximaal gewaarborgd worden. Toch betekent dit niet dat je zomaar alles wat hij je voorlegt moet tekenen. Je kan wijzigingen voorstellen waarbij bv. bepaalde clausules worden geschrapt of toegevoegd.

 

Weet wel dat er in het contract een aantal verplichte vermeldingen moeten worden opgenomen. Die kan je dus niet laten schrappen. Zo moet o.a. vermeld zijn waar je architect verzekerd is.

 

Partijen en voorwerp

Het contract geeft onder andere aan wie de partijen zijn. Bouw je samen met je partner, neem dan je beider namen op. Is je vennootschap de bouwheer dan is het belangrijk dat die partij wordt bij het contract veeleer dan dat je dat in persoonlijke naam tekent.

 

Vermeld tevens over welk project het precies gaat (ligging, wat wordt er gebouwd of verbouwd, …) en welke exacte taken je architect op zich neemt. Je kan de opdracht daarbij niet beperken tot het alleen maar opstellen van de plannen. Je architect moet ook controle op de werf doen. Je kan de opdracht van je architect nog uitbreiden en hem eventueel bijkomende controles op de werf laten doen. Je kan hem ook de coördinatie van de werf toevertrouwen.

 

Het budget

Vergeet het budget dat je voor het bouwen of verbouwen hebt niet in het contract te vermelden. Zo vermijd je dat de architect een plan uitwerkt dat helemaal niet past binnen je budget.

 

Verduidelijk overigens in het contract waarop het budget precies betrekking heeft (bv. op een afgewerkt gebouw, een ruwbouw, een bedrag inclusief of exclusief BTW enz). Als je architect meent dat het budget dat je wil besteden voor wat je verlangt niet realistisch is, moet hij je daarop wijzen.

 

Het ereloon

Maak verder goede afspraken over het ereloon van je architect. Het bedrag dat je hem moet betalen kan een percentage zijn van de reële kost van de werkzaamheden. Je kan ook bijvoorbeeld een forfaitaire vergoeding met je architect afspreken of met hem overeenkomen dat hij werkt tegen een uurtarief.

 

Naast het eigenlijke ereloon zijn er eventueel nog andere bedragen die je verschuldigd bent aan je architect. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een verplaatsingsvergoeding en diens meer. Zorg ervoor dat er een volledig overzicht van deze bijkomende kosten wordt opgenomen in de overeenkomst. Bepaal om discussies te vermijden ook wanneer de vergoeding precies moet worden betaald.

 

Let op andere verplichtingen

Kijk verder na in het contract welke verplichtingen de architect op jou legt. Dit kan bijvoorbeeld gaan over het nemen van verzekeringen, het tijdig aanvragen van een krediet bij de bank en diens meer. Ben je niet bereid deze verplichtingen op te nemen, vraag dan aan je architect deze bepalingen te schrappen of aan te passen.

 

In de overeenkomst wordt vaak ook een regeling getroffen omtrent de vergoedingen die je aan je architect moet betalen als je voortijdig een einde maakt aan zijn opdracht. Weet dat ook deze bepalingen meestal niet te nemen of te laten zijn en dat je aan je architect kan vragen ze te milderen.

 

Als je het contract tekende en er volgt later een discussie tussen jou en je architect, dan kan je nog altijd laten nagaan of de clausules waarop je architect zich steunt wel geldig zijn. Er bestaan nu eenmaal wettelijke bepalingen die grenzen stellen aan wat contractueel kan worden overeengekomen.



Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Mag een verhuurder het forfait voor kosten verhogen?

Als je een woning of appartement verhuurt, kan je de huurkosten op werkelijke basis doorrekenen aan je huurder of hij kan die kosten rechtstreeks aan de leverancier van de nutsvoorzieningen betalen. Je kan aan je huurder ook een forfait aanrekenen. Hoe kan je later dit forfaitair bedrag aanpassen?

 

Naast de eigenlijke huurprijs moet je huurder ook de kosten betalen van nutsvoorzieningen, onderhoud van de gezamenlijke ruimtes enz. Je kan die kosten op werkelijke basis aan hem doorrekenen of je kan aan je huurder een forfaitaire vergoeding daarvoor vragen. Na verloop van een aantal jaren kan dit forfait mogelijks niet meer volstaan om de werkelijke kosten te dekken. Dit geldt des te meer omdat de kosten van elektriciteit, water enz. de laatste jaren aanzienlijk stijgen.

 

Beveilig je in het contract

In het huurcontract kan je een bepaling opnemen dat het kostenforfait wordt gekoppeld aan de schommelingen van de index. Je kan ook overeenkomen dat het forfait na verloop van een welbepaald aantal jaren stijgt (zo bv. met 2 % per jaar). Kwam je niets over de wijzigbaarheid overeen dan kan je het forfait niet zomaar eenzijdig aanpassen, tenzij je huurder er mee akkoord gaat.

 

Vraag een omzetting

Je kan ook altijd naar de rechter stappen om daar de omzetting te vragen van het forfait naar een systeem van afrekenen op basis van werkelijke kosten. Ook je huurder kan trouwens die vraag stellen aan de rechter.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

 

10.000 euro voor de overname van een Spaanse luchthaven

Dat is het bijna belachelijke bedrag dat het Chinese bedrijf Tzaneen International op tafel gelegd heeft voor het verwerven van de luchthaven van Ciudad Real (Spanje).

Dat is het bijna belachelijke bedrag dat het Chinese bedrijf Tzaneen International op tafel gelegd heeft bij de gerechtelijke veiling van vrijdag 17 juli 2015, voor het verwerven van de luchthaven van Ciudad Real, een kleine stad van 75.000 inwoners tussen Madrid en Malaga, in Spanje.

De luchthaven, die geopend is in 2009, had officieel het luttele bedrag van 450 miljoen euro gekost, en bepaalde bronnen hebben het zelfs over meer dan een miljard euro. Er moesten meerdere verbindingen aangelegd worden voor deze nieuwe terminal, zoals bijvoorbeeld spoorwegen voor de AVE (Spaanse hogesnelheidstreinen), die Madrid, Sevilla en Malaga met deze internationale pool moesten verbinden.

Nadat Vueling, de laatste luchtvaartmaatschappij die deze bestemming aanbood, daar in december 2011 mee stopte, ging de luchthaven failliet en werd deze in april 2012 definitief gesloten.

Minimumprijs

Daar de Chinezen een bedrag van 70% minder dan de verplichte gerechtelijke vraagprijs van 28 miljoen euro geboden hebben, is 14 september 2015 vastgelegd als datum voor elk nieuw tegenbod, in de hoop dat de minimumprijs deze keer bereikt zal worden.

En u, vindt u het bod van het Chinese bedrijf te laag of niet?

Bronnen: BBC & Wikipedia

Relaxen met ‘Vessel’

Wat krijg je als je een hangmat en een badkuip combineert? Inderdaad, een hangbad!

Wat krijg je als je een hangmat en een badkuip combineert? Inderdaad, een hangbad!

Het bedrijf Splinter Works combineerde een hangmat en een badkuip om de ultieme manier van baden te maken. Het hangbad kreeg de naam ‘Vessel’. Uiterst licht materiaal en verkrijgbaar in verschillende kleuren.

Het hangbad past in elke badkamer. De lengte mag je zelf kiezen… op voorwaarde dat deze ligt tussen 2,6 en 3 meter. Het bad laat je leeglopen in een afvoer onderaan de kuip.

 

Moet ik een factuur betalen die één jaar na de werken verstuurd is?

Vraag: Ik heb de eindfactuur van mijn aannemer ontvangen en ik heb deze betaald. Eén jaar na deze betaling ontvang ik opnieuw een factuur van kosten die de aannemer vergeten was. Moet ik deze factuur nog betalen? Wetende dat hij een gedeelte van de werken niet heeft afgewerkt?

Antwoord:

De rechtsvorderingen van een aannemer tot betaling verjaart pas na 10 jaar. In principe moet je dus de factuur betalen. Indien hij de werken niet heeft afgewerkt, moet je ook niet de volledige factuur betalen.

Bij vervolging van de aannemer kan de betaling gezien worden als een aanvaarding van de werken. Het niet betaalde factuursaldo moet wel in verhouding staan met de niet uitgevoerde afwerking.

 

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Moet een architect controle houden op je werf?

 

Als je bouwt of verbouwt is het soms verplicht om een architect controle te laten houden op je werf. Doe je dat niet, dan riskeer je zelfs strafsancties.

Wettelijke verplichting

Als je een nieuwbouw zet of een renovatie doet waarvoor je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, moet je veelal een beroep doen op de diensten van een architect. Die maakt de plannen op. Hij moet daarnaast ook controle houden op je werf. Dit geldt zowel als je een beroep doet op één of meerdere aannemers voor het uitvoeren van de werken als indien je een zelfbouwer bent.

 

Anders afspreken kan niet

Je kan in de overeenkomst die je met je architect afsluit hier niet van afwijken. Je kan de taak van controle wel aan een andere architect toevertrouwen dan aan diegene die de plannen opmaakte.

 

Ook na het sluiten van het contract met je architect kan je die niet ontheffen van zijn controleplicht. Doe je dat toch, dan stelt de architect -tenzij hij zeker is dat een andere architect met de controle belast is- de vergunnende overheid hiervan in kennis. Hij meldt dit ook aan de aannemer(s) en aan zijn provinciale raad.

 

De sanctie

Hou je je niet aan deze verplichting, dan riskeer je strafrechtelijk vervolgd te worden. Je loopt ook het risico dat de werken worden stilgelegd. Bovendien riskeert je dat als een aannemer de werken niet degelijk uitvoerde je hiervoor van hem geen (volledige) schadevergoeding kan eisen. Dit zal zo zijn als blijkt dat de verplichte controle door een architect de problemen had kunnen voorkomen.

 

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Muren verticaal of horizontaal inslijpen?

"Ik wil 2 stopcontacten 3 meter van elkaar plaatsen. Mag ik hiervoor de muur horizontaal inslijpen of moet dit verticaal voor de stabiliteit van de muur?"

Vraag: Ik wil 2 stopcontacten 3 meter van elkaar plaatsen. Mag ik hiervoor de muur horizontaal inslijpen of moet dit verticaal voor de stabiliteit van de muur?

Antwoord: De meest gangbare en beste methode is en blijft om verticaal te werken. Dus trek je leiding omhoog naar het stopcontact, weer naar beneden en zo via de vloer naar het volgende. Dat is beter voor de stabiliteit van je muur. En sluit uit dat je achteraf de leidingen per ongeluk raakt. Als je bijvoorbeeld een gat boort in je muur. Of een nagel inklopt.

Heb je zelf een vraag? Stel ze aan een professional!