Compromis getekend, koper overlijdt: wat nu?

Als de koper van een onroerend goed overlijdt na ondertekening van de compromis, blijft de koop dan bestaan en zoja, moeten de erfgenamen dan meewerken aan het verlijden van de notariële akte?

 

 

Na het ondertekenen van de compromis overlijdt de koper. Hierdoor eindigt de verkoopovereenkomst niet. Die blijft dus zonder meer gelden. De erfgenamen moeten de authentieke akte laten verlijden. Doen ze dat niet, dan kunnen ze daartoe worden verplicht door de verkoper. Deze laatste kan de overeenkomst daarnaast ook laten ontbinden ten laste van de erfgenamen die de akte niet willen laten verlijden waarbij ze meteen een schadevergoeding verschuldigd zijn.

 

Er zijn oplossingen

In de compromis kan een opschortende voorwaarde staan van het verkrijgen van een lening. Als dat het geval is en de erfgenamen krijgen geen lening kunnen ze mogelijks nog onder de koop uit.

 

Een andere optie bestaat erin om in de compromis overeen te komen dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden wordt door het overlijden van één van de partijen tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte.

 

De erfgenamen kunnen ook contact opnemen met de verkoper om te trachten met hem een regeling te treffen waarbij hij bv. akkoord gaat om de verkoop te ontbinden mits betaling van een beperkte schadevergoeding.

 

Een verzekering?

Indien de compromis werd gesloten bij een notaris of bij sommige vastgoedmakelaars, kan je genieten van een gratis verzekering tegen overlijden.

 

Overlijd je dan als koper, dan betaalt de verzekering de koopprijs van de woning of het appartement. Dit geldt bij een overlijden ten gevolge van een ongeval en bv. niet als de koper door ziekte of zelfmoord stierf. Bovendien is de tussenkomst van de verzekering beperkt tot maximaal 250.000 euro. Vraag aan je makelaar of notaris om meer info hierover.



Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Oplossing voor kleine keukens

Een multifunctionele spoeltafel in je keuken is de ideale oplossing voor elke kleine keuken. Niet alleen handig, maar ook makkelijk in onderhoud.

Een multifunctionele spoeltafel in je keuken is de ideale oplossing voor elke kleine keuken. Niet alleen handig, maar ook makkelijk in onderhoud.

De spoeltafel behoort tot het concept Centinox van Franke. Gebruiksgemak en design staan centraal. De Centinox spoeltafel is van roestvrij staal, uitgerust met multifunctionele accessoires en een bijpassende kraan. De accessoires vergemakkelijken het werk in de keuken door extra werkruimte te maken in en rond de spoelbak.

De Centinox-keukenkraan heeft een hoge uitloop om potten en pannen makkelijk te vullen. Bovendien past deze perfect bij de spoelbak. Zowel de spoelbak als de kraan zijn van roestvrij staal. Hij is robuust, hygiënisch en onderhoudsvriendelijk. Het materiaal is ook bestand tegen voedingszuren en extreme temperatuurschommelingen.

2 manieren om te reageren als je het niet eens bent met de factuur van je aannemer

Als je aannemer je een factuur stuurt waar je het niet mee eens bent, kan je ze protesteren. Betaal al wel het niet-betwiste deel van de factuur.

 

 

Je aannemer stuurt je al een factuur hoewel de werken nog niet volledig zijn afgewerkt. Zo ontbreken er bv. nog plinten bij de vloer, moeten er nog enkele keukenkastjes worden geplaatst of moeten nog enkele toestellen worden geleverd. Of op de factuur rekent je aannemer je een hoger bedrag aan dan wat je met hem voor de werken afsprak. Of nog, de werken werden hoegenaamd niet volgens de regels van de kunst uitgevoerd.

 

Stuur een aangetekende brief

Protesteer in dat geval in eerste instantie de factuur. Hiervoor stuur je een brief aan je aannemer waarin je aangeeft waarom je het niet eens bent met zijn factuur . Probeer daarbij zo volledig mogelijk te zijn in de redenen die je opgeeft om de factuur te betwisten.

 

Maak bovendien ook voorbehoud om naar de toekomst bijkomende redenen aan te halen (in je brief kan je bv. volgende zin zetten : ‘Hierbij laat ik u weten uw factuur te protesteren. Zonder volledige te willen zijn en onder voorbehoud van verdere aanvulling kan ik hiervoor alvast volgende redenen aangeven : ***’).

 

Om discussies over de ontvangst te vermijden kan je werken met een aangetekende brief. Een (minder veilig) alternatief bestaat er in dat je een mail stuurt en vraagt dat de aannemer bevestigt de mail te hebben ontvangen. Doet hij dat niet, stuur dan alsnog een aangetekende brief.

 

Betaal het niet betwiste deel

Betwist je een deel van de factuur van je aannemer niet, betaal dan alvast dat bedrag. Op die manier laat je tenminste je goede trouw zien. Als de zaak dan uiteindelijk voor de rechtbank komt heb je op die manier een streepje voor.



Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

 
{{NEWSLETTER_BOX}}

Hoe een handelshuur in onderling akkoord vervroegd stopzetten?

 

Als je een handelspand verhuurt in het kader van een handelshuur gebeurt dat in principe voor negen jaar. Als je de overeenkomst vervroegd wil stopzetten in onderling akkoord met je huurder, moet je strikte voorschriften naleven.

 

Een handelshuurovereenkomst wordt in principe aangegaan voor negen jaar. Tegen het einde van de huurperiode kan je huurder een huurhernieuwing vragen. Je kan bij het begin van de huur niet zomaar overeenkomen dat de duurtijd van de handelshuur korter zal zijn dan negen jaar. Sluit je bijvoorbeeld een contract voor drie jaar af, dan wordt dit automatisch verlengd tot negen jaar.

 

Vervroegd stoppen kan.

In de loop van het contract kan je met je huurder overeenkomen dit vervroegd te beëindigen. Mits jij en je huurder het eens zijn kan je de huur te allen tijde stop zetten. Je kan in dit akkoord bijvoorbeeld ook afspreken dat de huurder je een extra vergoeding hiervoor betaalt.

 

Hoe doe je dit?

De wet vereist dat dit akkoord bij de notaris wordt vastgelegd in een notariële akte of dat je beiden een verklaring aflegt bij het vrederechter. Als het akkoord niet op deze wijze vastgelegd wordt is het nietig. Enkel je huurder kan deze nietigheid kan inroepen. Als verhuurder kan je dat niet. Je huurder heeft er in tegenstelling tot jijzelf dus geen belang bij dat je deze voorwaarden correct naleeft.

 

Wacht alleszins om het handelspand opnieuw aan iemand anders te verhuren tot alle formaliteiten correct vervuld zijn. Doe je dat niet dan riskeer je met twee huurders te zitten en allerhande vergoedingen te moeten betalen.

 

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Een voorbeeld ter illustratie van het begrip eigen woning en voorwaarden woonbonus

Zo weet men dat de ‘eigen’ woning meestal de woning zal zijn die men zelf betrekt. In sommige gevallen kan men echter de ‘eigen’ woning niet zelf betrekken, bijvoorbeeld voor beroepsredenen of redenen van sociale aard. De woning wordt dan toch beschouwd als ‘eigen’ woning.

We hebben reeds het begrip ‘eigen’ woning toegelicht in vorige artikels. Zo weet men dat de ‘eigen’ woning meestal de woning zal zijn die men zelf betrekt. In sommige gevallen kan men echter de ‘eigen’ woning niet zelf betrekken, bijvoorbeeld voor beroepsredenen of redenen van sociale aard. De woning wordt dan toch beschouwd als ‘eigen’ woning.

Verder is het onderscheid ‘eigen’ en ‘niet eigen’ woning van belang om te weten of het fiscaal voordeel voor de lening gewestelijk dan wel federaal is. Zoals geweten zijn de Gewesten nu exclusief bevoegd voor de ‘eigen’ woning.

Belangrijk om te weten is dat de beoordeling of een woning al dan niet de ‘eigen’ woning is, van dag tot dag gebeurt.

Voor de meeste mensen die geen verhuis achter de rug hebben in 2014 zal de aangifte relatief hetzelfde blijven. Zo zal een koppel die voorheen van de woonbonus genoot voor de lening op hun enige en eigen woning nog steeds kunnen genieten van hetzelfde fiscaal voordeel, weliswaar onder de vorm van een belastingvermindering, en op voorwaarde natuurlijk dat het nog steeds hun ‘eigen’ woning is.

Hetgeen wel verandert, zijn de codes van de aangifte waar ze de interesten, kapitaalaflossingen en levensverzekeringspremies moeten aangeven. Hun ‘eigen’ woning zal voortaan immers genieten van de gewestelijke woonbonus die moet aangegeven worden in Vak IX, rubriek B , 1 en 2, codes 3370/ 4370 en 3371/4371 en niet meer in de codes 1370/2370 en 1371/2371 die nu gelden voor de federale woonbonus (rubriek C).

Het wordt wel een beetje ingewikkelder indien u van plan bent te verhuizen. Hierna volgt een voorbeeld ter illustratie :

Stefanie en Tim zijn tot 31/05/2014 eigenaar van Woning 1 die kan beschouwd worden als hun ‘eigen’ woning.  Op 1/03/2014 kopen ze Woning 2 aan (met kadastraal inkomen KI = 1.500 €). Deze woning zullen ze echter pas betrekken op 01/02/2015.  Woning 2 kan beschouwd worden als ‘eigen’ woning vanaf 01/06/2014.  Ze sloten reeds in 2014 een hypothecaire lening af ten belope van 200.000 € met een kapitaalaflossing van 9.000 € die als volgt kan opgesplitst worden : 3.700 € tot 31/05 en 5.300 € vanaf 01/06. De interesten ten belope van 6.000 €, opgesplitst 2.500 € tot 31/05 en 3.500 € vanaf 01/06.  Aangezien het begrip ‘eigen’ woning en het daarbij horende fiscaal voordeel van dag tot dag moeten beoordeeld worden, zal een opsplitsing van de betalingen noodzakelijk zijn.

De aangifte moet als volgt :

  • Het KI van Woning 2 moet pro rata worden aangegeven in code 1106/2106, aangezien het niet de ‘eigen’ woning is van 01/03 tot 31/05. D.w.z. 1.500 € x (31 + 30 + 31 = 92)/365 = 378 €.
  • Wat betreft de belastingverminderingen voor de betalingen van de lening :
    • Kapitaalaflossingen tot 31/05 (‘niet eigen’ woning) komen in aanmerking voor het federale lange termijnsparen, code 1358/2358 = 3.700 x 75.270/200.000 = 1.392,49 €;
    • De interesten tot 31/05 zijn federaal aftrekbaar in code 1146/2146 = 2.500 €;
    • Kapitaalaflossingen en interesten vanaf 01/06 (‘eigen’ woning) komen in aanmerking voor de gewestelijke woonbonus, aan te geven in code 3370/4370.
      De kapitaalaflossingen ten belope van 5.300 € en de interesten ten belope van 3.500 €, dit is 8.800 € steeds te beperken tot 2 x 3.040 € (maximale woonbonus).
      Opgelet, aangezien ze genieten van de maximale woonbonus is er geen voordeel meer voor het federaal lange termijnsparen.

Tenslotte vermeldt men dat, om te genieten van het fiscaal regime van de woonbonus, de woning op 31/12 van het jaar van de lening ook de enige woning van de kredietnemer moet zijn. In voorgaand voorbeeld verkopen ze hun eerste woning op 31/05/2014, hetgeen ervoor zorgt dat de nieuwe lening kan genieten van de woonbonus.

De wet voorziet echter een paar uitzonderingen. Er wordt nl. geen rekening gehouden met een andere woning die op 31/12 van het jaar van de lening op de vastgoedmarkt te koop is aangeboden.

Dat zal het geval zijn indien de belastingplichtige kan aantonen dat hij een beroep heeft gedaan op een vastgoedmakelaar (die deze woning effectief te koop heeft gesteld) of indien hij een advertentie heeft geplaatst.

Let wel dat indien de desbetreffende woning op 31/12 van het jaar volgend op het jaar van de lening niet daadwerkelijk is vervreemd, de gewestelijke woonbonus nooit meer kan worden verleend en men terug zal vallen op de federale belastingvermindering voor het lange termijnsparen.

Bron: www.mysavings.be

Lees ook:

 

 

Showbizz: Ontdek de top 10 van de duurste huizen

Ontdek de top 10 van de duurste huizen en villa’s van o.a. beroemde artisten en film/TV regisseurs, volgens Hot List.

Ontdek de top 10 van de duurste huizen en villa’s van o.a. beroemde artisten en film/TV regisseurs, volgens Hot List.

Video

U kent ze allemaal?

Vruchtgebruik omzetten doe je zo

Als iemand overlijdt gebeurt het geregeld dat zijn echtgenoot het vruchtgebruik van een huis of appartement erft en de (stief-)kinderen of andere erfgenamen de naakte eigendom. Dit vruchtgebruik kan onder bepaalde voorwaarden worden omgezet.

Als iemand overlijdt gebeurt het geregeld dat zijn echtgenoot het vruchtgebruik van een huis of appartement erft en de (stief-)kinderen of andere erfgenamen de naakte eigendom. Dit vruchtgebruik kan onder bepaalde voorwaarden worden omgezet.

 

 
Het opsplitsen van de rechten op een onroerend goed tussen een vruchtgebruiker en een naakte eigenaar veroorzaakt wel eens problemen. Hoe slechter de verstandhouding tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker is, hoe groter deze problemen trouwens kunnen zijn.
 
De naakte eigenaar heeft immers de eigendom van het onroerend goed maar mag er geen gebruik van maken (hij kan het ook niet verhuren). De vruchtgebruiker heeft op zijn beurt wel het gebruik en genot maar mag de eigendom niet verkopen. Wil de naakte eigenaar het pand verkopen terwijl de vruchtgebruiker zijn rechten niet wil opgeven, dan zijn er wellicht zeer weinig geïnteresseerde kopers.
 
Bovendien kunnen er bv. discussies ontstaan rond herstellingen die aan het onroerend goed moeten gebeuren.
 

Omzetting als oplossing?

 
Door het vruchtgebruik om te zetten kunnen deze problemen worden opgelost. Hierbij geeft de vruchtgebruiker het vruchtgebruik op en krijgt hij de volle eigendom over bepaalde goederen of een som geld in ruil. In overleg zou bv. ook kunnen worden beslist om het onroerend goed te verkopen en de ontvangen koopprijs in een bepaalde verhouding te verdelen tussen de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar.
 
Raken de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker het niet eens, dan kan de rechter ook soms de omzetting van het vruchtgebruik opleggen. Hij kan dat vooreerst doen op vraag van de vruchtgebruiker. Erft de vruchtgebruiker samen met afstammelingen van de overledene (bv. kinderen of kleinkinderen) dan kan hij de omzetting altijd vragen. Erft hij samen met anderen dan de afstammelingen, dan moet hij de omzetting in principe vragen binnen de vijf jaar na het openvallen van de nalatenschap.
 
Ook naakte eigenaars kunnen soms de gedwongen omzetting vragen als ze een afstammeling zijn van de overledene. Ze kunnen de omzetting nooit tegen de zin in van de langstlevende vragen voor wat betreft de gezinswoning en de meubelen die daarin staan. Niet-afstammelingen kunnen de omzetting niet vragen tenzij dat onbillijk is.
 

De waarde berekenen

 
Als het vruchtgebruik wordt omgezet, moet de waarde daarvan worden berekend. De wet geeft aan hoe dat moet gebeuren. Jaarlijks worden er tabellen gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad met percentages die aangeven hoeveel het vruchtgebruik waard is. Er bestaat een verschillende tabel met verschillende percentages voor mannen en vrouwen. De waarde van het vruchtgebruik wordt uitgedrukt in een percentage van de waarde in volle eigendom van de goederen. Dit percentage neemt af naarmate de vruchtgebruiker ouder wordt.
 
Als de vruchtgebruiker de stiefouder is van de naakte eigenaar geldt een specifieke regeling. In dat geval wordt de langstlevende echtgenoot voor de berekening van de waarde van het vruchtgebruik geacht ten minste twintig jaar ouder te zijn dan de oudste afstammeling uit een vorig huwelijk.
 
Als omwille van de gezondheidstoestand van de vruchtgebruiker zijn verwachte levensduur overduidelijk lager is dan deze van de tabellen, kan de rechter de omzetting weigeren. Hij kan in dat geval ook een andere waarde geven aan het vruchtgebruik.
 

Andere berekening voor successierechten

 
Bij de aangifte in het kader van de successierechten moet de waarde van het vruchtgebruik ook bepaald worden. Dit gebeurt op een andere manier dan via de eerder genoemde tabellen.
 
Meer bepaald moet dit gebeuren volgens de coëfficienten die in het Wetboek van Successierechten staan. Volgens deze wet is de waarde van het vruchtgebruik alleen maar afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Er wordt al evenmin een onderscheid gemaakt naargelang de vruchtgebruiker een man dan wel een vrouw is.

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)
 
Lees ook:
{{NEWSLETTER_BOX}}

Deze financiële info mag je vragen aan een kandidaat-huurder

Als je een woning gaat verhuren wil je wellicht weten of de kandidaat-huurder de huur wel zal kunnen betalen. Toch mag je maar een beperkt aantal vragen stellen over zijn financiële toestand.

 

 

Als verhuurder heb je er alle belang bij om zoveel mogelijk te weten te komen over je kandidaat-huurders. De kandidaat-huurder op zijn beurt heeft een recht op privacy en mag niet worden gediscrimineerd. Bovendien heeft iedereen het recht op een behoorlijke huisvesting. Om die principes te ‘verzoenen’ bestaat er een aanbeveling van de privacy-commissie die aangeeft wat je mag vragen aan een kandidaat-huurder.

 

Loonfiche vragen

Je mag aan de kandidaat vragen hoeveel hij verdient. Je mag zelfs om de voorlegging van een loonfiche vragen. Een copie daarvan nemen ligt moeilijker. De kandidaat-huurder heeft trouwens het recht om gegevens uit te doen op de loonfiche (zoals de naam en het adres van zijn werkgever).

 

Meer informatie over de financiële toestand van je kandidaat mag je niet vragen. Zo is het bv. niet toegelaten informatie op te vragen over zijn onroerende bezittingen en over de nummers van zijn zichtrekeningen. Je mag ook niet informeren of de kandidaat een wagen heeft en van welk merk die wel is, wat de nummerplaat daarvan is … Dit laatste mag wel als je een autostaanplaats mee verhuurt waar er een toegangscontrole is op basis van de nummerplaat.

 

De sancties

De aanbeveling van de commissie is geen wet. Ze geeft niettemin aan wat volgens een gespecialiseerde instantie door de beugel kan en wat niet. Stel je toch niet-toegelaten vragen dan is de kans groot dat je daar geen last mee krijgt. Toch bestaat een risico dat dit wel gebeurt en een (afgewezen) kandidaat een schadevergoeding van je vraagt of zelfs een strafklacht tegen je neerlegt.

 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

 

{{NEWSLETTER_BOX}}

Aannemer failliet: mag je dadelijk met een andere aannemer in zee gaan?

Als je aannemer failliet gaat eindigt de overeenkomst die je met hem afsloot niet automatisch. Vraag aan de curator of hij die overeenkomst wil verderzetten.

Als je aannemer failliet gaat eindigt de overeenkomst die je met hem afsloot niet automatisch. Vraag aan de curator of hij die overeenkomst wil verderzetten.

 

 

Het principe

Als je aannemer failliet gaat stopt het aannemingscontract dat je met hem afsloot daardoor niet. Je moet aan de curator vragen of hij van plan is de overeenkomst verder te zetten. Veelal is dat niet het geval. Wacht alleszins om met een andere aannemer in zee te gaan tot je duidelijkheid krijgt van de curator. Doet je dat niet dan bezondig je je aan een contractbreuk en riskeer je een schadevergoeding te moeten betalen.

 

Neemt de curator niet dadelijk standpunt in stuur hem dan een aangetekende brief. Maan hem hierin aan om je te laten weten of hij de aannemingsovereenkomst verder wil zetten of niet. Als hij vervolgens niet antwoordt binnen de 15 dagen dan zegt de wet dat hij geacht wordt van het contract af te zien.

 

Een andere afspraak maken?

Je kan in de aannemingsovereenkomst een andere afspraak maken. Je kan overeenkomen dat de overeenkomst van rechtswege en zonder ingebrekestelling wordt ontbonden als je aannemer failliet gaat. Zulke clausule is perfect geldig. Stuur in dat geval een aangetekende brief aan de curator waarin je hem meedeelt je op de clausule te beroepen. Eens je dat deed kan je met een andere aannemer in zee gaan.

 

Afrekening maken

Als het contract met de failliete aannemer stopt moet er nog een afrekening opgemaakt worden. Ga hiervoor met je architect en de curator aan tafel zitten. Hebt je meer voorschot betaald dan wat werd uitgevoerd, dan moet je een schuldvordering indienen in het faillissement. Is de waarde van de werken hoger dan wat je al betaalde, dan moet je mogelijks aan de curator bijbetalen.

 

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

{{NEWSLETTER_BOX}}

Kan ik mijn buur dwingen tot oplossen van vochtprobleem?

Vraag…

Ik woon op de derde verdieping in een appartement. Mijn buurvrouw heeft enkele jaren geleden verbouwingswerken uitgevoerd. Sindsdien heb ik last van vocht. Verschillende experts zijn langs geweest en stelden allen hetzelfde vast: mijn buur heeft niet alle oude leidingen vervangen. Zij heeft geen zichtbare schade omdat haar muur bezet is met faience. Ze weigert deze te laten uitbreken om de schade te herstellen. Wat kan ik doen?

 

…en antwoord!

Om te beginnen kan je proberen een oproeping in verzoening te bekomen via de vrederechter. Dit is kosteloos.

 

Is dit geen oplossing? Richt je dan tot de bevoegde rechter om verplichte herstellingswerken te laten opleggen en je schade te begroten. In je B.A.-verzekering is er vaak rechtsbijstand voorzien. De kosten van je advocaat worden terugbetaald door de verzekering.

 

 

Lees ook: Vochtproblemen voorkomen: 5 nuttige tips

 

Bron: Livios.be

 

{{NEWSLETTER_BOX}}