Belgisch residentieel vastgoed houdt koers in de storm!

De TREVI-index sluit na dit 4e trimester 2011 dan ook af op 111,02.

De TREVI-index sluit na dit 4e trimester 2011 dan ook af op 111,02.

Logisch en te verwachten wellicht na de index op 30/09/2011; minder logisch misschien als we rekening houden met alle parameters die van 2011 zo’n turbulent jaar hebben gemaakt.

We moeten nog maar eens vaststellen dat de vastgoedsector veel beter heeft gedaan dan vele andere beleggingen. Zelfs goud, dat naar voren werd geschoven als een waardevaste belegging, is in 4 maanden met bijna 20 % gedaald. Tegen alles in, terwijl de financiële wereld storm voorspelde, is de Belgische residentiële vastgoedsector onversaagd koers blijven zetten naar een groei die over het hele jaar uiteindelijk 2,80 % bereikt heeft, dat is het niveau van de huidige inflatie.

In de jaarcijfers zien we 3 interessante en belangrijke trends voor de toekomst:

a) De prijzen zijn het sterkst gestegen in het Brussels Gewest (+ 4,5 %), maar de verschillen tussen de gewesten zijn kleiner dan in de voorbije 3 jaar. In de regio Centrum ligt het cijfer het laagst, met een gemiddelde van 0,5 % in de loop van het voorbije jaar. Deze sterke prijsstijging in Brussel zal wellicht gevolgen hebben voor de provinciale markten, maar we mogen ons in de komende jaren verwachten aan een bevestiging van een dubbele vastgoedmarkt: de Europese hoofdstad en de onmiddellijke rand enerzijds en alle provincies anderzijds.

We willen de investeerders erop wijzen dat het steeds belangrijker zal worden om een gevarieerd productgamma aan te bieden, afhankelijk van het gewest.

b) De vastgoedmarkt is niet communautair getint.

Hoewel Wallonië en Vlaanderen economisch gezien niet aan hetzelfde tempo groeien, stellen we vast dat de prijsstijgingen het voorbije jaar niet meer ver van elkaar liggen. We denken echter dat we de komende jaren een ander beeld zullen zien, van een Vlaams Gewest dat op gelijke afstand blijft aanklampen bij het Brussels Gewest, in tegenstelling tot het Waals Gewest.

Waarom? Om drie onweerlegbare redenen: de eerste is gebaseerd op de grotere economische dynamiek van Vlaanderen, de tweede op de vermindering van het grondaanbod in Vlaanderen en de derde reden is de meer gedurfde architecturale en conceptuele creativiteit bij onze Vlaamse vrienden. Zo kunnen zij beter inspelen op de vraag.

c) Een nieuwe oplaaiing voor residentieel vastgoed.

Zonder euforisch te worden, stellen we vast dat de residentiële markt steeds meer belangrijke actoren aantrekt, ten nadele van “kantoren” die zich laten leiden door de eenvoudige logica van een rekensom.

De grote projectontwikkelaars en investeerders geven elk trimester weer meer cachet aan de residentiële markt.

Dat is een interessante evolutie, zowel op korte als lange termijn, want we zijn van mening dat grote internationale spelers ook geleidelijk hun weg zullen (terug)vinden naar de Belgische markt, ten nadele van de nogal zoetelijke nationale markten.

De uitdagingen van de residentiële vastgoedsector voor de komende 2 of 3 jaar samengevat in enkele regels:

– De aangeboden producten variëren zodat alle marktsegmenten een antwoord kunnen vinden op hun verwachtingen door uit te gaan van een waarschijnlijke stijging van het huuraanbod, rekening houdend met de stijging van de verkoopprijzen.

– Zorgen dat aanbod en vraag goed op elkaar zijn afgestemd, zowel kwantitatief als kwalitatief. U begrijpt natuurlijk dat dit ESSENTIEEL is voor de goede werking van de residentiële markt.

– Het concept ‘Vastgoedbeheer’ uitbreiden om een oplossing te vinden voor de moeilijke afstemming tussen de zin om te investeren in residentieel vastgoed en de vrees voor de beslommeringen van het dagelijks beheer die deze investering zeker zal meebrengen.

Aan deze hele analyse moeten we een parameter toevoegen die zowel betrekking heeft op de nieuwbouwmarkt als op de secundaire markt: de energiecapaciteit van de eigendom die in de komende jaren een steeds grotere rol zal gaan spelen.

 

En 2012?

Dat is de vraag die elke professional in de sector zich aan het begin van elk jaar stelt!

Hoewel dit niet meer is dan een eenvoudige voorspelling, is deze diagnose van essentieel belang voor veel spelers: projectontwikkelaars die op lange termijn heel veel geld op het spel zetten, banken die geen risico willen nemen dat na 3 jaar uitputtende strijd nog lijkt toe te nemen, investeerders die hun activa zo goed mogelijk proberen te behouden en tot slot elke particulier die ook eigenaar wil worden. Niet om te speculeren op een eventuele meerwaarde, maar om zich veilig te stellen, om zijn familie een dak boven het hoofd te geven, zich te beschermen tegen de groeiende onzekerheid naarmate zijn pensioenleeftijd dichterbij komt.

TREVI GROUP blijft bij zijn voorspelling voor 2012: een prijsstijging die de inflatie zal dekken of, volgens onze schattingen, een marge tussen 2,5 % en 3 %. De hypothecaire rentevoeten zullen naar verwacht stabiel blijven en zelfs licht dalen, volgens de meeste ondervraagde banken.

Dan blijft nog de omvang van de economische recessie: we kiezen voor de hypothese die volgens bepaalde economen het meest waarschijnlijk is: de recessie is van voorbijgaande aard, beperkt in omvang en de inspanningen van de ECB om meer geld in de markt te pompen en zo kredieten te kunnen verlenen, zullen vanaf de tweede helft van het jaar een nieuwe impuls geven aan de economie.

Op langere termijn bevestigen alle parameters de trend waar we het eerder over hadden: binnen 4 à 5 jaar zullen de prijzen sterker stijgen.

Onthoud een cijfer: de gemiddelde prijs/m²/nieuwbouw in de 3 meest representatieve steden in België (Brussel – Namen – Antwerpen) bedraagt € 2.300/m², dat is de helft minder dan in Frankrijk, Engeland of Italië als we uitgaan van dezelfde berekeningsbasis. Zelfs Spanje, nu in volle crisis, haalt nog een gemiddelde waarde van bijna € 3.000/m².

 

Conclusie

Een waardestijging van 2,5 à 3 %, een behoud en zelfs een lichte stijging van de vraag dankzij aantrekkelijke rentevoeten.

Een kwaliteitsvol aanbod, een gematigd aanbod van het aantal bouwterreinen, ook positieve elementen.

Tegelijk stellen we vast dat projectontwikkelaars meer belang gaan hechten aan de architectuur, dat kopers een product willen vinden dat perfect bij hun budget en hun wensen past, extra aandacht besteden aan het energieverbruik. Allemaal elementen die bevestigen waar alles om draait: vastgoedmarketing is vandaag een essentiële succesfactor voor projectontwikkelaars en bijgevolg voor de gezondheid van de hele nieuwbouw- en secundaire markt.

Bron: Trevi

Huurcontracten: rechten en plichten van de huurder

U gaat binnenkort een huis of een appartement huren. U vraag zich af welke rechten u hebt als huurder, maar ook welke plichten.

 

U gaat binnenkort een huis of een appartement huren. U vraag zich af welke rechten u hebt als huurder, maar ook welke plichten.

 

Rechten van de huurder: werken uitvoeren mag, maar niet op om het even welke manier

De verhuurder moet zijn eigendom in goede staat ter beschikking stellen van de huurder, dat wil zeggen dat op zijn minst de veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van het eigendom verzekerd moet worden. De eigenaar van het goed moet tijdens de duur van het contract ook de belangrijke elementen zoals muren en deuren onderhouden. Dit geldt ook voor verborgen gebreken zoals zekeringen die te vaak springen.

Het privé-leven van de huurder van een appartement of een huis moet ook gerespecteerd worden; als de werken, ondernomen door de eigenaar (dringende werken die niet enkel betrekking hebben op het voorkomen) verhinderen dat de huurders het pand kunnen bewonen, dan kunnen zij het contract verbreken.

 

Verplichtingen van de huurder: het meubilair als huurgarantie

Als u huurt, dan moet u zich ook aan bepaalde verplichtingen houden. Een verplichting is het betalen van de vaste huurprijs die vastgelegd werd in het contract, maar er bestaan er ook anderen; zo bent u verplicht om het huis of het appartement te bemeubelen, zodat die meubels in beslag genomen kunnen worden als u de huur niet betaalt. U moet het eigendom verwarmen, poetsen en verluchten.

Zorg dat u zich goed indekt in het geval van brand want u zult verantwoordelijk gesteld worden, zolang u het tegendeel niet kunt bewijzen.

Ten slotte moet het goed weer in de oorspronkelijke staat hersteld worden als u verhuist.

Bron: http://jevaisconstruire.levif.be

Immocitiz.be lanceert online biedingen!

Immocitiz V2 is live met heel wat nieuwigheden! Een korte historiek.

Immocitiz.be, het eerste online vastgoedspel zag het licht in september 2011. Sindsdien zijn er heel wat verbeteringen aangebracht, en de langverwachte versie 2 werd uiteindelijk deze week gelanceerd!

Immocitiz.be

De voornaamste innovatie in 2012 is de veel grotere interactie tussen de spelers. Voortaan is het mogelijk om te bieden op een woning die reeds door een andere speler werd aangekocht. Dit door een hoger bod voor te stellen dan de initiële aankoopprijs.

Het festival van de biedingen kan beginnen! Niets houdt u nog tegen om uw droomwoning te kopen 🙂 …tenzij uw voorstel de huidige eigenaar niet kan overtuigen!

Uiteraard zal deze broedermoordende strijd inslagen als een bom en brengt dit misschien uw burgemeestertitels in gevaar… uw huis houden of snel verkopen om een mooie winst op te strijken? Moeilijke keuze!

Voor de gebruiker biedt de profielpagina een grotere autonomie voor het delen op Facebook.

Login op Immocitiz.be en verover de Belgische vastgoedmarkt!

Vroeger op Immovlan.be: Immovlan.be blijft innoveren met deze wereldprimeur in online vastgoed.

Prestigieus hotel omgetoverd tot luxeappartementen in Venetië

Het Grand Hôtel des Bains in Venetië is een prestigieus hotel uit 1900. Deze plek met een rijke geschiedenis wordt vanaf 2013 een complex van luxeappartementen met hoteldiensten.

venise Grand Hotel - ZJ

Het Grand Hôtel des Bains in Venetië is een prestigieus hotel uit 1900. Deze plek met een rijke geschiedenis wordt vanaf 2013 een complex van luxeappartementen met hoteldiensten.

 

Zich verwennen met een stukje geschiedenis in een prachtig kader

Het Hôtel des Bains wordt momenteel in een nieuw jasje gestoken. Een groot vastgoedproject bouwt de kamers om tot luxeappartementen, die vervolgens te koop worden aangeboden. De prijs per vierkante meter zou oplopen tot 18 000 euro voor residenties tussen 1,3 en 6,1 miljoen euro. Op die manier ontstaan een zestigtal prestigieuze onroerende goederen. De verkoopprijs wordt vermeerderd met de prijs voor een hoteldienst met 5 sterren: conciërge, bediende voor de auto, roomservice, …

Dit ambitieuze verbouwproject zal 200 miljoen euro kosten. De parketvloeren, het witte marmer, de faiences en de lampen uit de belle époque worden behouden. Naast het hotel ligt een park van 5 hectare met honderdjarige dennen, dat eveneens wordt opgefrist.

 

Nieuw Hôtel des Bains: uitzonderlijke ligging voor vooraanstaande gasten

Het Grand Hôtel des Bains ligt aan de Adriatische Zee en op slechts 15 minuten van het stadscentrum met de vaporetto; de Campanile op het San Marcoplein is trouwens aan de horizon zichtbaar. Het legendarische hotel staat op de lijst met beschermd historisch erfgoed van Italië.

De appartementen kunnen door hun eigenaars worden verhuurd voor het grote plezier van de toeristen tijdens het Carnaval van Venetië of de filmacteurs tijdens de beroemde Mostra. Het vastgoedproject past in het kader van een vernieuwingsbeleid voor de Lido di Venezia.

Bron: lesoir.be

Foto: ZJ

Een nieuw paleis voor Benetton in Venetië

De Nederlandse architect Rem Koolhaas heeft van het Italiaanse modebedrijf Benetton de opdracht gekregen om een voormalig handelscentrum in Venetië om te bouwen tot winkelcentrum.

De Nederlandse architect Rem Koolhaas heeft van het Italiaanse modebedrijf Benetton de opdracht gekregen om een voormalig handelscentrum in Venetië om te bouwen tot winkelcentrum. In totaal bedraagt het prijskaartje van de verbouwing zo’n 100 miljoen euro. Naast het voormalige handelscentrum worden ook een hotel en een opslagruimte, namelijk het Fondaco dei Tedeschi, gerestaureerd.

Rem (Remment Lucas) Koolhaas is een Nederlandse architect. Hij studeerde Architectuur aan de AA (Architectural Association School) in Londen en het Institute for Architecture en Urban studies in New-York.

Benetton is een Italiaanse kledingfabrikant opgericht in 1965 door Luciano, Gilberto, Carlo en Giuliana Benetton. De firma is wereldbekend door de bekende controversiële reclames.

Bron en info op Architectenkrant.be.

In 2012 btw-plicht op notariële transacties

Eind 2011 was er letterlijk een stormloop op de notariskantoren. Dat kwam door de btw-plicht van 21% op notariële transacties. Een verslag over de concrete gevolgen.

Eind 2011 was er letterlijk een stormloop op de notariskantoren. Dat kwam door de btw-plicht van 21% op notariële transacties. Een verslag over de concrete gevolgen.

Een zachte overgang

Als gevolg van het regeerakkoord over het budget van december 2011 zullen de Belgische notarissen voortaan 21% BTW op hun prestaties moeten heffen. Tot heden bleef België een van de enige Europese landen die de juridische beroepen niet belastte. Dat zal binnenkort veranderen, zoals dat al het geval is voor de registratiekosten.

De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) weet nog niet wanneer de nieuwe maatregel van kracht zal gaan; maar nu al blijkt dat er een overgangsperiode van 6 maanden nodig zal zijn. Door dat uitstel kan er een helder en precies informatiedossier opgesteld worden, kan de boekhoudsoftware van notariskantoren aangepast worden en kunnen de notarissen en hun medewerkers een extra opleiding volgen.

Praktische gevolgen voor de notarissen en de burgers

Concreet werken er in België 7000 personen in notariskantoren die zich met meer dan 2,5 miljoen burgers per jaar bezig houden. Het updaten, installeren en evalueren van hun software zou al 2 tot 3 maanden in beslag nemen; en dan houden we niet eens rekening met het informeren van de burgers en de aanpassingstijd voor de verschillende medewerkers.

In de praktijk zal de staat bij de aankoop van immobiliën 12,5% heffen op het bedrag van de transactie in Wallonië of Brussel, tegenover 10% in Vlaanderen, en 21% BTW op de notarishonoraria (in functie van dat bedrag), ongeacht het betrokken gewest. Daarnaast zal ook op de vergoeding van deurwaarders 21% BTW geheft worden. De advocaatskosten ontsnappen – voorlopig – wel aan die heffing aangezien het recht van elke burger op verdediging niet in het gedrang mag komen.

Bron: www.notaris.be

Beeld: ZJ (Flickr)

Property Day komt langs in Luik

Op 9 december 2011 vond in Luik de Property Day plaats, de internationale dag van het eigendom. Thema van dit jaar: “de leegstand van onroerende goederen, oorzaken en gevolgen”, een volledig programma…

Op 9 december 2011 vond in Luik de Property Day plaats, de internationale dag van het eigendom. Thema van dit jaar: “de leegstand van onroerende panden, oorzaken en gevolgen”, een volledig programma…

Vordering, het wondermiddel?

Na de doortocht in Parijs, Dublin en Tirana slaat de Property Day zijn tenten op in de “Vurige Stede”. Een stad die net als vele andere volop wordt getroffen door de problematiek van de verwaarloosde gebouwen. In 2005 voerde Luik trouwens een belasting op leegstaande gebouwen in, hoewel al 10 jaar een vorderingsrecht bestaat dat nog steeds niet wordt toegepast. De vordering doet immers andere vragen rijzen over de staat van het op die manier in beslag genomen goed, de betaling van de toekomstige huurprijs en de economische gevolgen van een dergelijke maatregel.

 

En wat als het probleem van de onbewoonde privépanden groter was?

De oplossing kan bestaan in een preciezere omschrijving van de betekenis van “onbewoond” met uitsluiting van de gebouwen waar werkzaamheden aan de gang zijn, die te huur en te koop staan, of waar renovaties op til zijn. Uiteindelijk zou slechts 22% van de als zodanig bestempelde gebouwen daadwerkelijk verlaten zijn.

Een andere benadering kan bestaan in een vereenvoudigde uitzetting van wanbetalers zodat de eigenaars hun goed sneller opnieuw kunnen verhuren of te koop aanbieden; dat is momenteel bijvoorbeeld het geval in Montréal.

Het laatste niet onbelangrijke aspect is dat van de historische gebouwen, waarvan de kosten voor onderhoud en renovatie vaak de financiële mogelijkheden van hun eigenaar te boven gaan. Die plaatsen bezitten naast hun historisch belang overigens ook een grote toeristische waarde, maar kunnen toch op weinig hulp van de overheden rekenen. Overheden die zelf ook hun gebouwen verwaarlozen… zonder daarvoor de minste belasting te betalen…

Bron: www.lesoir.be

Beeld: ZJ (Flickr)